聚焦民法典物业管理公司未来经营必须关注的

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物业服务合同作为典型合同被列入《民法典》，提升了物业相关法规的效力位阶，为物业服务管理和物业行业监管提供基本的规范依据，那么其中哪些内容与物业管理公司息息相关，物业管理公司未来经营又该注意哪些事项？请细读本文。

一

明确对于“高空抛物”，物业管理公司负有安全保障责任

高空抛物被大家称为“悬在城市上空的痛”，《民法典》将高空抛物明确列入违法行为，新增追偿规则将有望破解“连坐”局面，并且将物业服务企业的安全保障责任列入法律条款。

《侵权责任法》规定的责任承担逻辑：

《民法典》规定的责任承担逻辑：

从上述责任承担的逻辑顺序可以判断，《民法典》对“高空抛物”行为的规制，在《侵权责任法》简单粗暴的“连坐法”基础上增加了一个前置程序，两个保障制度。一个前置程序即法律明确规定了公安等机关应当进行调查，以查清责任主体，这就解决了高空抛物事件中被侵权人举证能力困难的问题，也可以在很大程度上增加了查清责任承担主体的概率。两个保障制度即一是物业管理服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物情形的发生；二是可能加害的建筑物使用人对被侵权人给与补偿后，有权向侵权人追偿，即被“连坐”后如果能够确定侵权人的，各个被连坐人还有权要求实际侵权主体将补偿款追回。

笔者建议

关于物业管理公司的安全保障职责，笔者建议物管公司可从以下方面着手履职，既做好安保工作，也能在纠纷发生时减少或免除可能承担的法律责任：第一，加装必要的监控、安保设施。第二，积极开展法律宣传，检查、排查建筑物自身风险、隐患，明确建筑物各部位的管理责任人，建立相关台账随时备查。第三，要增强员工的法律意识，当出现高空抛物、坠物造成他人损害事件后，要积极配合公安、法院等的调查取证工作。第四，条件允许的物业管理公司也可以采取投保物业责任保险的方式，来辅助性地降低自身因承担相应法律责任后所发生的损失。

二

明确物业管理公司利用共有部分从事经营活动不仅须经业主同意，并且产生的收益属于业主共有

问：何为共有部分？

答：

建筑物区分所有权共有部分又称共用部分，是建筑区划内排除专有部分以外，不属于市政公用部分或其他权利人所有的，为业主共同所有的部分。共有部分具体涉及四个方面：一是筑物设施中排除专有部分以外的共有部分，包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；二是建筑区划内排除业主专有部分、市政公用部分或者其他权利人所有的场所、设施等，包括建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及其他公共场所、公用设施；三是建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外；四是建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。

实践中，物业管理公司利用小区共有部分产生经营收益，主要有三种来源，一是利用道路或共有空间增设的停车位；二是附着于共有基础设施之上的各类广告，如电梯广告、道闸广告、外立面广告等；三是出租共有空间，如出租车棚，或在架空层、公共区域摆放快递柜、净水机等。物业管理公司利用共有部分从事经营活动颇为常见，而且大多数都是由物业管理公司和有关公司直接签订协议，不仅事先没有征询业主意见，事后还将经营收益据为己有。

针对这种现象，《民法典》物权编第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：……（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

笔者建议

日后物业管理公司利用共有部分从事经营活动的不仅须经符合法律规定比例和人数的业主同意，应当将经营收益情况，采用在小区宣传栏张贴、或在业主