恒大还是那个恒大

一

去年年初，在恒大年度业绩发布会上，许家印在会上正式宣布：

恒大从年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。

高增长：年计划销售额亿元，年计划实现销售亿元。

控规模：控制土地储备，每年降低万平米，年下降至2亿平米。

降负债：年起有息负债每年下降亿元左右，到年下降至亿元以下。

过去，中国内地房企的增长模式其实很简单，核心就是借银行的钱挣土地升值的利润，用负债的方式完成规模增长。

这套增长模式应用的前提就是房价不断上涨，因为只有房价上涨，土地才会升值变现。

碧桂园、恒大、融创等这些房企大鳄们都是这样发展起来的，可以这么说，只要是做房企的，基本都是这个套路。

但是，未来房价肯定不可能无限制的上涨，当房价一旦长期陷入停滞状态，之前房企习惯套用的增长模式就不可能成立了，不仅不能成立，反倒是更加危险了，甚至会带来灭顶之灾。

房价如果不会继续上涨，土地价值就会被利息不断消耗，从而将企业拖入负债越来越高的恶性循环里，血液流干，就没有灵魂了。

恒大许家印亲自操刀其实是在拯救恒大，拯救自己。此时提出战略转型，降负债的背后实质是要在土地价值被消耗前尽快的实现土地变现，变成实实在在的净利润，确保恒大的绝对安全，以确保恒大可持续发展。

当年举牌万科，一出手多亿，连续三个涨停板，买入万科股票超过了6%。面对咄咄逼人的恒大，万科一度停牌了。

当年许老板为什么要介入万科这趟浑水？他当然不是为了炒股赚钱，他是为了自救，就是降负债。

按现行规则，持股超过5%，恒大就可以向万科董事会推荐董事。如果恒大通过董事会成员实现了对万科的影响话决定，那么恒大对万科所持的股份就可以以权益法进入报表，这一样来，恒大糟糕的报表终于就能好看点了。

当年，姚振华要摆脱三四线城市烂资产，许老板跟姚老板不同的是，许老板更想要并表万科，降低负债。

有息负债这么高，意味着什么？意味着恒大挣的钱也就勉强偿付利息，光一年还利息恒大都要花去几百个小目标。

年许家印亲自操刀转型，足以说明问题的严重性。

前段时间，酒桌上一位大哥说，你看着现在这些中国首富，表面光鲜亮丽，但真正算起账来，不一定比这些人穷。你看看他们借了多少钱？在钱方面，我如果是零，他们就是负的。而且，他们敢说那些钱都是他们自己的吗。

老哥的这句话，土妹与姚先生、许先生们共勉。

二

去年，恒大先是受资金链问题困扰，后因造车事件闹得沸沸扬扬，可谓是多事之秋，好在后来问题处理的都不错，转危为安，也圆满完成了目标任务。

恒大年实现销售额亿元，销售回款亿元，营业额亿元，净利润亿元。与年初制定的亿元目标还差个小目标。

恒大业绩发布会当天最大的亮点，无疑是恒大董事局主席许家印宣布“新恒大”的到来。

“新恒大”全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域，通过新能源汽车、互联网流媒体等8大产业平台联动，打造数据互通共享的智慧科技生态圈，跻身世界一流科技企业，为用户创造科技生活无限未来。

恒大要从传统地产向“多元产业+数字科技”转型，换句话说就是恒大要转型，不是地产公司了，要做科技企业。事实上，恒大也一直在谋求转型，恒大矿泉水，恒大粮油都做过。我们都知道转型是一个很艰难的过程，很多企业都死在了转型上。

年恒大汽车全年实现营收.87亿，同比增加%，毛利润达26.95亿，同比增长43%。但有趣的是，恒大汽车并没有任何一款车型在年上市，其实恒大汽车此前本名为恒大健康，主营业务为大健康产业，涵盖医疗、健康管理、养生、养老、医药及医疗器械、生命科学六大系统，其业务覆盖全国范围。这些才是目前恒大汽车主要的赢利点，西安恒大养生谷也是其序列里，大家都知道，其实还是开发房地产。

年恒大汽车净亏损77.4亿元。

去年恒大物业依托大规模的自有开发物业，已于年12月上市。截至今年2月底，恒大物业合约面积达6.79亿平方米，在管面积达4.13亿平方米，预计今年底将分别突破8亿平方米和6亿平方米。虽然现实中物业企业存在这样那样的问题，时不时的还有业委会捣乱，但物业这个赛道目前来看还是非常有前景的，至少目前资本市场比较看好。

房车宝和恒腾网络都是未来恒大集团的发力点。

但不管怎么说，目前恒大地产依旧是恒大集团的主流业务，也是核心支撑业务，如果没有地产，现在的恒大什么也不是。

为了新业务的发展和资金的安全，“高增长、控规模、降负债”是去年恒大的主旋律。

高增长为新业务输血，降负债保证集团安全，控规模防止风险再次发生。

按照原本规划，“控规模”即控制土地储备规模，实现土地储备负增长，年到年，总土地储备计划平均每年减少万平方米左右。

有一点，是很多企业学不来了，恒大的土地储备大部分是廉价土地，这里有一组数据：

年，恒大集团共新增土地储备幅，新购土地储备建筑面积万平方米。主要分布于北京、广州、深圳、武汉、成都、太原、合肥、哈尔滨、重庆、郑州、呼和浩特、石家庄、兰州、乌鲁木齐、中山、无锡等一二线及三线城市，平均成本仅为元/平方米。

除此之外，目前恒大集团总土地储备项目个，分布于个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，总规划建筑面积2.31亿平方米。其中67%土储位于一二线城市，平均楼面地价仅元/平方米；33%土储位于三线城市，平均楼面地价仅为元/平方米。

廉价土地的获取基本都靠文旅和大健康产业招商落位，童世界和养生谷是其最有强有力的名片，在这方面，恒大企业也能帮上很大的忙。

就西安而言，年恒大在大西安拿地亩，排名大西安拿地排行榜单第二名，但是拿地金额在大西安房企榜单中却看不到它的名字，亩土地，恒大只花了18.2个小目标，恒大所拿的地块属于西咸秦汉新城区域，我们都知道该区域住宅土地一地难求，万元/亩也不一定能抢上，但恒大只用了不到二分之一的价格就拿下，这就是恒大童世界的威力，这也就是恒大能获取大量廉价土地原因，如今秦汉的恒大童世界项目已为恒大回收资金亿元，童世界还在建设中，典型的用别人的钱做自己的事。

三

恒大旅游集团在年底发布海报，销售额突破千亿，按照单项目50亿元的指标测算，至少需要20个文旅城项目，保守估计恒大在售的文旅城项目在30个以上，这还不包括签约、拿地未销售的，如果加上这些保守估计也在50个以上。

几乎每一个区域都有恒大文旅城

恒大旅游从全方位构建文化旅游综合体的商业版图，其主要着重打造两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”，恒大文化旅游城主要就是以“恒大童世界”和“恒大水世界”为载体开发运营。

恒大靠地产起家，现在做文旅、康养、汽车进行多元化布局，方向都是朝阳产业，但是目前想要盈利还很难，大多数都是产业前期探索阶段。而支撑它们能继续坚持的还是地产，靠地产的持续输血才能维持，否则都是空中楼阁。

地产以文旅之名拿地，文旅以地产之实维持

此前，《“十三五”旅游业发展规划》中曾提出，要打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌主题乐园，推动国内主题游乐企业国际化发展。

文旅这股东风之前王首富其实是走在了前列的，曾经公开宣布万达城让迪斯尼在中国20年不能盈利，如今，迪斯尼已经盈利，万达文旅城已经易主，接盘侠融创顺势而上。

西安文化旅游城年销售69亿元，已经不是第一次进入单项目销售的全国和西安双料榜单了。

年西安恒大文旅城销售额78亿元，排名全国第17，西安第2

年西安恒大文旅城销售额69亿元，排名全国第26，西安第2

西安恒大文旅城的土地是在年4月份第一次摘地，当时共计摘地亩，其中亩住宅用地，共计花费9亿元，住宅万元/亩，商业45万元/亩。

年和年两年共计销售亿元的房子就是建在9亿元拿地的土地上的，9个亿的土地款，两年时间产生了将近亿元的现金流量，简直不可想象。

进入年，恒大文旅城项目又增储亩，其中住宅亩，共计花费18个亿，住宅约万元/亩，商业46万元/亩。

两年时间，西安地价飞涨，比秦汉新城更远的泾河新城土地都拍到万元/亩以上了，恒大在秦汉的文旅城住宅用地依旧只有万元/亩。

极低的土地价格已经奠定了项目的胜利，就是转手卖地，近千亩的住宅土地至少也有30个亿的净利润。

简直太可观了

从后期的土地储备来看，未来两三年，西安恒大文旅游将会长期霸占单项目销售的全国和西安双料榜单了。

不知道什么开始，要想上单，那么就干文旅。

四

最近恒大非常受人