Allin武汉爆款红盘,5年时间,竟然不
2022/10/25 来源:不详刘军连治疗hpv http://news.39.net/bjzkhbzy/210830/9380837.html
疫情结束后的武汉楼市,早已开启了分化的行情,而且,有越来越深入的走势。
光谷、滨江涨声此起彼伏,跳涨1K、2K已经是司空见惯,热度很难具体的量化。
用一个很直观的现象足以说明:房管局都看不下去了,要用集中开盘来遏制投机需求,从而降低光谷的投资热情。
此时,武汉楼市的舆论氛围已经被炒起来了,大家都知道,光谷很火,手上但凡有点本钱的,心思都活泛起来了,想在这个楼市中分一杯羹...
无非是抱着赚快钱的目的,开始在各个区域寻找具有明显价格优势的项目...
这就是一般购房者意图置业投资的基本逻辑...
一些购房者更是美滋滋地想着,打新成功后就能赚得盆满钵满....
然而,打新红盘,真的能达到理想的收益吗?
我们把时间回放到年,当年尚属于楼市无差别火爆时期,价格神盘基本靠抢,千军万马过独木桥,陪跑是常态。
当时,甚至有朋友发动了自己朋友圈的所有人脉,费劲力气的找到了传说的“关系”,好不容易买到了当时的硚口神盘。
现在,从年到年,接近5年的时间,我们一起来复盘,看看收益到底如何...
先说下我们的结论:坚定房住不炒,哪怕当年爆款的红盘,放到现在依然是不赚反亏!
先摆数据,当时硚口的那个神盘全年卖了套房,是当之无愧的硚口销冠神盘,绝无任何掺水成分。成交均价元/㎡,套均总价万,套均成交面积㎡。
按照最常规的购置方式,首付三成40万,贷款94万。
接下来,就要盘点我们所有需要付出的持有成本了。
成本=首付本金+月供利息+维修基金+物业费+契税
基本上,这就是我们从购买房屋放款后到目前所需要支出的硬性费用。
月供利息:
按照等额本息的还款方式,月供利息4年周期,抛开还款本金,所支付的纯利息为元。
维修基金:
交房时必须一次性缴纳的维修基金收取标准为高层建筑73元/㎡,按照㎡收费,元。
物业费:
年底交付起缴纳物业费,该楼盘物业费为3.18元/㎡。按三年周期计算,总费用元。
契税:
武汉二套房超过90㎡收费标准为总房价的2%,即元。
这时候,你所有的持有成本为元。
再看现在该盘的房价,小区目前在贝壳二手房平台上挂牌价在-元/㎡,我们取均值元/㎡计算。
测算后,一套房子房价涨幅的收益大约为元。
显然,房价的涨幅收益不能覆盖支出成本,甚至还亏损了1万足有,不赚反亏的结论是成立的。
但是你真的只亏了1.5万吗?
在这期间,以最保守的投资来看,你原本可以将你的钱放在银行,一年定期存款利率如果按照2%来计算。
即使只计算首付的资金成本,不算后来付出的月供成本,40万的投入,你会有3.2万的利息收入。
这时候你持有房产的真实亏损=3.2万利息收入+1.5持有亏损。
相当于在时间成本与机会成本这两条线上,保守估计有4.7万的损失。
而这一切的节点,仅仅只是从首付后,到交房办完证满两年后,所有时间与费用压缩到最低损耗下的结果。
是不是很意外,烧香拜佛、费尽心机抢到的超级大红盘,竟然亏了...而且是在那个买房全民普涨的红利时期
换一个角度思考,4年时间,房价需要涨多少才能抹平把钱放在银行吃利息的差距?
粗略测算,每年跑出6-7%才能略有微薄的盈利。
但是,在过去的几年间,能稳定了保持这一标准之上的,也只有寥寥数区,在划分更精确的板块上,更是各有涨跌,至于远城区更是全军覆没。
所以,在武汉楼市如今的状况下,投资打新的环境政策环境上虽宽松有余,但实则遍布“陷阱”,比起动辄大涨百万级的那些热点城市,投资难度更是大家难以想象。
看到这里可能有人要发问
除了刚需外,在武汉是不是就没必要买了?
不是不能买,而是不要紧盯红盘。
举个栗子,板块内同时期的两个楼盘,
一个可能当时的售价处于板块底部,甚至有价格倒挂。
另一个,当时就那么热门,由于品牌或品质等多方因素,售价较高..
在这两个选择之间,大部分人都会选择前者,都会想去搏一搏更大的差价。
然而,更多人想不到的是,一方面,有可能你买不到那个看上去更诱人的项目,另一方面,那个品质更好的放在更长的时间维度上,是极有希望跑赢的。
当年那个站岗的光谷国际社区,就很好验证了这点。
其实,武汉的大部分楼盘,在过去的几年并没有涨,有较大悬殊涨幅的只存在于少数板块、个别项目。
而且,从买到楼盘直至拿到手,到最后持有满两年,时间成本的期限维度至少应该是5年,在这个期间又要损失一部分机会成本。
看到这里,你还觉得抢破头去买一套倒挂高,千人争抢的项目吗?
武汉的炒房时代已经过去了
城市高速发展的红利让你的房产增值,是好事
为了保值去投资房产,可以。但是为了套利去投机炒房,不值当
最后总结一下测算方法,让我们的粉丝在挑选楼盘时,有一个客观的衡量依据
(注:不是让你算炒房能赚多少钱,是助你买到性价比最高的楼盘)
总成本=资金成本+持有成本=首付+月供x总月份+契税+物业费+剩余应还的本金+2%的基本存款利率
还是那句话,买之前先把账算算清楚!
以正文来自于武汉真有好房