为什么物业费官司绝大部分是业主输拒交哪些

近年来，关于物业费的官司很多，且有递增的势头。业主拒交物业费的理由各种各样、五花八门，如房屋出现质量问题、家里被盗、汽车被砸被划、邻居违章搭建、油烟噪声干扰以及未入住等等。而在这些海量案例种，绝大部分是业主输了官司。

为什么物业费官司绝大部分是业主输？

北京市第一中级人民法院8月2日发布的涉物业纠纷审判白皮书显示，年1月1日至年6月30日，北京一中院共审理各类涉物业纠纷案件件，其中涉物业服务费纠纷占比73.59%，物业企业作为诉讼主体具有相对优势，胜诉率较高。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受（如未入住）或者无需（如一楼不需要用电梯）接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

业主不交物业费的理由，要么是和物业无关，要么是没有正当的理由。

拒交物业费哪些理由能得到法院认可？

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。另外该解释还规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。这里要提醒广大业主注意，司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

这几个误区要避开有的物业费不能拒交

1.未居住使用可拒交物业费，错！

根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以，就算你买了房没有入住，同样不能拒交小区的物业费（物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外）。

2.未签物业合同可拒交物业费，错！

根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

3.原业主欠费可拒交物业费，错！

根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住。

物业费不交被起诉的后果？

《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

小编对海量案例进行了归纳，发现结果：

1.补交全额物业费和违约金。

2.补交全额物业费（物业公司服务存在较小瑕疵）。

3.物业费打9折、8折补交（很少）（物业公司服务存在明显瑕疵）。

4.如果业主不执行法院的判决，就会进入失信黑名单，处处受限，无法坐飞机高铁、无法贷款、不能住星级宾馆、限制旅游……

业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决。

8种情况可拒交物业费的理由纯属误传

一方面，小区业主认为物业服务水准持续降低，还找出了网传的“8种情况可拒交物业费”；另一方面，物业服务企业认为资费低，再收不上来物业费小区管理难以为继。

近期，沈阳一些小区业主群中流传着一条“这8种情况不交物业费，物业起诉也没用”等字样的帖子。在一些居民对物业服务不满意的小区也都传着“业主注意！这8种情况不但能拒交物业费，小区还可能给你倒贴钱”……

据了解，这些都源于对今年3月国家《物业管理条例》作出部分修改后出台的新政的“理解”，还有就是今年2月1日起我省也实施了《辽宁省物业管理条例》。而这些所谓可以“不交物业费的信息”其实都是对新条例的误读和曲解。而实际情况是业主不交物业费会产生小区管理恶性循环，还会导致出现不良信用等“污点”。

■案例

物业费每平0.8元12年未变

服务“打折”部分业主拒交费

“之前小区的物业管理得还挺好，而这两年服务水平却一直在下降，这两年物业服务一年不如一年。”家住沈阳市一物业小区的业主说道。

该小区建成入住于年，已经有12年了，先后更换过3家物业公司负责小区的日常物业管理。

近日，记者在小区内查看后发现，小区内人车分流，但是地面地砖确实有沉降、破损的情况，虽然更换了但是并不美观。而且小区内绿化的草坪基本枯死，长的大都是野草，还有部分裸露的土地。居民楼的单元门也有部分出现了损坏，有的电子门禁也不好用。

“我们也并不是不交纳物业费，而是小区内环境和前些年相比确实大打折扣。现在的物业也就是能够起到保洁倒垃圾、扫一扫楼道、看着小区大门就这些事，还要收取物业费我当然不会交纳。”家住该小区的李女士说道。小区内很多家窗户也都出现漏水等情况，怎么也修不好，这样也增加了小区内不交物业费的理由。

该小区物业公司则表示：该小区的物业费标准为每平方米0.8元，高层部分额外再收取电梯费。而12年过去了，现在的人力、物资等价格已经上涨了多倍。拿保洁员为例，十多年前保洁员的月工资不到元，而现在得将近元，保安员工资就会更高。由于小区建设较早，小区内广告位有限，其他额外收费也有限。

据了解，之前进驻过该小区的物业也曾经想到提高物业费用，或者动用维修基金进行小区设施的整体提升，但是这都需要征得业主同意，基本上难以实现，计划方案也就一直搁浅。这样小区物业服务水平持续降低，随着时间推移小区损坏也越来越严重，再投入维修资金则越来越大。而小区居民拒交物业费的情况也逐步增多，就形成了持续的恶性循环。

■网传

“物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交”？

近期，前述小区部分业主同物业收费员理论的时候，还找出来网上传播的“这8种情况可拒交物业费”的帖子。

小区居民李女士说：“现在执行的是新出台的物业条例，网上都说了有8条情况可以不交纳物业费。”

记者上网查询后发现，网上确实有部分帖子在传播“出现哪些情况可以不用交纳物业服务费”等信息。其中有一条流传比较多，“新规出台，这8种情况可拒交物业费！小区还可能‘倒找钱’。帖子中称“根据最新的物业管理条例，以下8种情况可以拒交物业管理费。”

具体是：

1.物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝交纳这段时间的物业费；

2.物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；

3.对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；

4.物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；

5.物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；

6.物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交。

7.因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；

8.物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。

■辟谣

纯属误传条例中没有“拒交物业费”条款

今年3月19日，国务院令（第号）公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，自公布之日起施行。其中涉及《物业管理条例》的部分内容。

具体内容是：删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”。

第三十二条第二款修改为：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”

删去第五十九条。

第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。

第六十一条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。

据了解，修改的条例内容和这些网络传播的消息没有任何关系。《物业管理条例》这次修改和删除的内容是为了落实去年国务院取消“物业服务企业资质，加强行业自律”的改革精神，将资质管理调整为信用管理，通篇并未对物业管理收费的内容提出增设或修改。

在《物业管理条例》中没有业主可以拒交物业费的条款，甚至没有“拒交”一词。而网上流传文章中所称的“8种情况”，没有一种情况引用于《条例》相对应的条款。此外，还有很多网上的文章对《物业管理条例》内容的断章取义。而且现在还有很多网上反驳的文章中，也有断章取义和不准确的地方。比如文件规定物业企业不得擅自提高物业收费标准，被一些舆论误读成“提高部分可以拒交”等。

■明确

物业应按合同履约

业主树立“买服务”理念

物业费是物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向相关业主所收取的费用。省住建管理部门表示：业主与物业公司的矛盾焦点在于业主认为物业服务质量不达标、对物业服务不满；而物业公司则称成本增加、交费不足，提供不了让业主满意的服务，这是一对矛盾。

要明确业主的义务。物业企业进行物业服务是有成本的。在今年2月1日起实施的《辽宁省物业管理条例》明确规定，按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用，是业主的义务。因此，物业企业应按照合同约定履行服务责任，业主应树立“花钱买服务”的理念，按时交纳物业服务费用。

■提醒

物业不达标，如何维权？

理性依法维权

不能采取“拒交物业费”

省住建部门表示：物业企业服务不达标，业主应当依法维权，而不是采取“拒交物业费”这种行为。具体维权方式可以采取：

1.可以依法提起诉讼。

2.可以向主管部门投诉，由主管部门进行督办。

3.可以由业主委员会根据物业服务合同向物业企业收取履约保证金。

4.通过开展第三方评估，将物业服务评估结果作为确定下一年度物业服务收费标准的重要依据。

5.召开业主大会会议，依法依规解聘物业服务企业。

但是，也提醒市民用欠费方式解决问题“站不住脚”，而且业主还要留好相关的证据材料能够指出因为物业服务企业过错和给业主带来的损失情况，否则一旦物业服务企业到法院起诉业主违背了交纳物业费的义务等情况，业主在很大程度上会败诉。

拒交费有哪些后果？

不仅小区环境变差

还影响业主信用记录

拒交物业费，根据《辽宁省物业管理条例》明确规定，业主违反合同约定逾期不交物业费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

“拒交物业费”，损害物业企业利益，更重要的是损害已交费业主的利益，实际效果是很容易导致物业服务质量下降，更多业主“拒交物业费”，物业企业撤离，小区弃管，建筑物和小区环境质量大幅下降，居民财产将受到损失。

此外，《辽宁省物业管理条例》第五十八条也规定到，拒不履行仲裁裁决和生效判决的，物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行，人民法院按照有关规定录入个人信用信息系统。

如果录入到个人信用系统后，会对业主今后信用贷款、房贷等方面都会受到负面影响。

拒交物业费的7大理由仅一种会被法院支持

物业服务行业随着商品房的出现逐渐兴起，但至今仍存在诸多不完善的地方，规范性较差，而随着公民的法律意识和证据意识逐渐增强，物业公司与业主之间因物业服务问题产生纠纷的数量逐年增多。笔者通过对荣昌区法院近年来上百份物业服务合同纠纷案件的判决书进行研究，发现业主拒交物业费的理由具有类型化的特点，故特对此进行归纳及评析如下：

一、以非物业服务合同当事人为由抗辩

有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业管理合同，因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力，自己不知晓且不认可该合同内容，因此拒绝交纳物管费。

对此司法解释有明确规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。所以该项抗辩理由不能得到法院支持。

二、以物业服务合同约定的合同期限已届满为由抗辩

某些业主辩称物业服务合同中约定的合同期限早已届满，因此对超过合同期限的物业费，因无合同约定，故有权拒绝交纳。

根据《合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，若物业服务企业继续为小区提供服务，业主也接受了物业服务企业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。在上述情况下，业主的这一抗辩理由也不能得到法院的支持。

三、以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由抗辩

有些业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由，对物业服务企业主张的诉讼请求中超过两年诉讼时效的物业费拒绝交纳。

实践中，物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费请求。若物业服务企业向法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实，那么法院可认定为诉讼时效中断，业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明其在三年的诉讼时效期内向业主催收过物业费，那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。

四、以房屋质量不达标为由抗辩

有些业主以房屋质量存在问题，如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒交物管费。

商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。因此，业主的该项抗辩理由不能得到法院的支持。

五、以物业服务企业不履行维修义务为由抗辩

有些业主向物业服务企业反映小区单元门、过道路灯等被损坏，顶楼房屋漏水等问题，要求维修，但物业服务企业知晓后拒不维修或者维修不合格，业主就以此为由拒交物管费。

对于维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务；在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。若业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时，法院可根据《合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少物业费。

六、以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主人身、财产遭受损失为由抗辩

有些业主认为因为物业服务企业未尽到安全保障义务，才导致自己的人身、财产遭受损失，如家中财物被盗窃，自有车辆被损坏或者被偷走……，故以此为由拒交物管费。

物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定的安保义务，那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时，业主可以以物业服务企业未尽到安保义务，是对合同义务的不完全履行，属于违约行为由进行抗辩。但未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约，法院经审理后可根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减少物业费。然而物业服务企业不是万能的，不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生，我们不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。

七、以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩

大多数拒绝交费的业主均持有此类抗辩理由。小区业主常以物业服务企业未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，提供的物业服务不达标，如小区车辆乱停乱放无人管理，绿化带被其他业主用来种菜无人制止，小区垃圾未及时清理，保安擅离岗位或值班时睡觉等为由拒交物管费。

首先，业主需要区分出其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务。部分业主存在“物管公司就是管理小区内的一切事务”的错误思维，将不属于物业服务范畴的事项，例如房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、业主间相邻关系问题等，也纳入进来要求物管服务企业予以处理解决。当物业服务企业拒绝履行非合同义务时，业主就误认为物管服务企业没有全面履行合同义务而拒交物管费。

其次，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业服务企业减收相应物业费的依据。

小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决；还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。