北京买房500万预算,学区房VS次新新房

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问题：现有旧宫顶楼无电梯两居室，想在西城展览路学区（有一渣小）买房，年入学，置换个两居室还是二套个一居？

回答：1、首先肯定是要置换的，未来次新为王、无硬伤是底线，你的旧宫顶楼无电梯本身反映了楼龄，朗润园之类的次新是电梯好的，没电梯就是老破的那几个小区了，没学区、没楼龄，未来流动性会越来越差，换！另外，没电梯、还是顶楼，这属于硬伤房，必须要尽快处理掉，置换更优质的资产。

所以，你要是有套还不错的次新，我可能建议你二套买个一居上学吧，毕竟学区是占坑逻辑为主。但是你现在的旧宫房子不是优质资产，所以赶紧还是置换掉吧。

2、你既然知道展览路有一个渣小，意味着你对展览路已经很了解了，不用我赘述了，展览路整体无牛小、属地中学无牛中，但整个片区还是比较均衡的，德胜和月坛属于高水平均衡，展览路属于中水平均衡，在西城的学区里如果满足你的需求，也值得考虑。

3、给你一个新的思路，要不要试试去海淀买占坑学区，年幼升小的孩子依然不少，你去德胜有很大概率因为多校一顺被调剂，海淀的中关村三小学区从去年涨到现在，因为学位充足、学校还好，你既然用旧宫做基础置换，叠加部分自有资金，也许能够到蜂鸟或者汇新的一居，然后以租养租解决自住问题。

以上方案供参考，总之你旧宫的非学老破旧顶层无电梯赶紧卖，而且一定要先卖后买，我担心你的顶层无电梯不好卖。

问题：顺义四季花城和天通苑东二三区如何权衡？最近准备卖掉丰台晓月苑的房子置换北边的房产总价左右，目前看了顺义四季花城和天通苑东二三区。四季花城有地铁，目前配套也还可以，天通苑东区主要看到未来会有17号地铁修建，可能会有增值，请问从居住和未来保值这两个地方的话该如何权衡，谢谢。或者您还有其他的推荐谢谢。

回答：不太清楚为啥你这两个之间比选，这两个可比性不大。

1、从位置上来说，都不是特别好的位置，当然也直接反映在总价上。天通苑太拥挤，17号线开通利好的是北七家、高丽营，对天通苑改善不大，早高峰进展的客流不会因为多一条地铁而显得缓解，还是刚需扎堆的亚洲最大社区。同样的，顺义石门是顺义城区的核心位置，但是不是顺义最好的位置，顺义最好的位置是后沙峪、中央别墅区那边。

京楼新盘和二手里，万总价去选择两居或者小三居，有太多选择，好一点的近郊区好次新两居大概万，远一点的如房山长阳、大兴生天等小三居也能拿下。新盘里，你要选择北边，东小口双盘新盘、回龙观的很多两居次新，都是的逻辑，我觉得都比你现在看的两个要好。

2、回到我们的话题里，还是这两个二选一的话：

（1）四季花城：顺义石门一哥，万科物业，品质保持尚可，万可以买89平南北两居，满五唯一的话，契税费和中介费都能下来了。这个选择对于顺义地缘客户，比如工作在顺义机场、首汽的朋友很适合，没有问题，但是如果市内往外住的，不是很划算，因为这几年，罗马湖后沙峪很多新盘已经拦截了一些需求，如同石景山拦截了门头沟一样，顺义城区是第二外围了。这个选择万科的物业会让房子保值增值，15号线也有通勤能力，但是四季花城已经进入慢车道。

（2）天通苑东二三区：太密，太多房子了，二手换手率神一样的存在，租户也占比极高，从你问的居住和未来保值角度看，还不如四季花城。天通苑很多房子便宜，但是面积大、单价低但是总价也不是很刚，同时有的房子是政策房出身有额外交易成本，最大的问题是租户比例高、房子太多，所以供应充分的板块房子很难有太好的涨幅。从自住角度，没有四季花城人群纯粹，也没有万科物业加持，论舒适度和保值，万科四季花城略好。

结论，二选一建议四季花城，但是更建议你打开视野范围多看看我说的新盘和二手，没准会发现不一样的收获，我认为那些比你看的这俩个选择更好。

问题：首套首贷?您好！我是京户首套首贷，想要一个首付以内，总价的一居或者两居。目前在东四十条上班，希望是能在3号线通后地铁换乘一次以内的地方，然后希望小区品质环境和管理比较好，周边最好能繁华点，学区的话可以暂时不做为主要考虑，但是希望是能兼顾一点保值增值～区域的话不是很在乎，感谢感谢。

回答：1、如果你未来希望是3号线沿线，3号线本身沿线就有符合你绿色出行需求的，又何必再换乘一次，早晚高峰耽误时间的不是一条地铁线多少站或者多远，而是换乘时间，所以第一个聚焦，就选择未来3号线附近的。

第二个聚焦，你要总价万买一居或者两居，这个和板块的梯队流动性要结合考虑，万到了东坝能买中间梯队楼盘首开常青藤的大四居，但是首开常青藤的标准流动性是92-95的三居总价出头，所以这个总价沿着3号线太往东就不匹配了，到了朝阳公园是相对靠谱的位置，东四十条、工体附近的旧楼改造公寓项目，朝阳公园附近的一居或居住宅，比较符合你的需求。

2、给你的建议：

（1）工体附近的旧楼改造项目？不要碰，旧楼改造成公寓纯属是一个外立面和装修提升版的外衣，除非你有地缘社交需求或者是富二代买个炮房，否则没有逻辑，也不适合居住。工体很热闹，但是不是住宅的保值增值点。

（2）往东走点，推荐一个盘，世茂宫园：平一居，万左右一居，砍砍价总价预算可控，住宅的品质，临三环的位置朝向上不对着三环，不会被打扰。

（3）继续往东走，跨过三环，团结湖附近都是老房子不考虑，阿玛尼公寓是黑山老妖别掉坑里不考虑，则到了朝阳公园板块可选的其实并不多，推荐如下：

A、公园大道：97平米一居，总价不到，-可以拿下，朝向西北对于这个盘来说是好朝向，俯瞰朝阳公园。

B、棕榈泉：平一居，总价-万，南向的，未来如果需要客厅还能隔成另一个卧室。

C、万科东第：刚才说的都是一居，这个选择可以买到两居，东第原来是朝阳国资委旗下朝开的物业，后来被北京万科收购后，更名为万科东第销售，你的预算垫垫脚可以买平两居，总价万左右，西南朝向，这样相对于公园大道和棕榈泉，这个选择是正儿八经的两居。小区楼栋不多，但是万科物业品质，出门过了马路就是朝阳公园可以跑小怪兽，南侧还有公园五号的配套商业比较有调性，万科历任北京公司总经理基本都住公园五号。

D、公园五号？这个算了，楼栋围合后的居住感受其实一般，小区小户型大户型混杂，客群不纯粹，同时有很多租住在这里的夜间从业者。因此这个相对于其他三个PASS了。

综上，建议在三环内的世茂宫园和朝阳公园的三盘之间四选一，个人建议选择朝阳公园，这样居住的地方繁华和公园齐备，和你工作的地方风格迥异，能出则入市、归则出市，我觉得这种感觉对一个好的住宅来说比较重要。

问题：首套改善学区还是投资新房?你好，总体情况：现有一套海淀清河区域三居室，划片是育鹰小学，孩子一岁，但家庭名下无房，有首套资格，在航空公司工作（顺义）。问题：在、预算情况下，目前是用于改善学区比如上地或西城（上地或西城买哪个小区呢？）还是买新房或二手次新房用于投资（顺义观乘？北七家？通州融御？东坝？望京？其他？）

回答：1、首先没看明白你的提问，你是首付、万，还是总预算这个数？这个在购买学区逻辑上完全不同，前者你能买比较好的学区房，后者可能只是德胜最末的一居、或者广外的两居及次新。

2、不管哪种预算，相对于清河的二流二类，你的学区都有提升，广外提升有限，德胜提升较大，从对孩子均衡教育的保护上来说，有支持，但是否有必要的呢？我觉得没必要。西城多校以来，很多家长在反向回流海淀，如果你两级跨度并不大，折腾没必要。就算折腾，也应该用清河去置换更好的学区，避免都承载学校因素造成资产配置重叠。

3、买更好学区还是买郊区新房/次新？

这个问题我给不了你答案，二流二类学区对很对家长来说是完全可以接受的，且可以心安理得佛系的，但对鸡娃家长来说那就是黑洞，所以首先你要明确，你对学区敏感还是对投资增值敏感，学区是直接作用于孩子的，后者是半家庭理财逻辑。如果你看重孩子教育，希望买更好学区，那没什么可比较的，就挑学区就行了，郊区的教育（昌平、顺义、通州）和海西都没法比，清河的学区也是海淀中等水平，进步空间很大。

4、如果要买郊区新盘，怎么选？还是看你的预算，总预算-，可以买融御，郊区新盘里前景和位置都比较好的。如果你都能考虑观承了，那证明你总预算至少，这个预算可以买望京北纬两居了，地段和次新逻辑，都建议北纬40度。