在房产证上加孩子的名字是个双刃剑

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关于房产证上家人的名字，尤其是家孩子的名字，到底有什么好处和坏处？因为之前我们在短视频当中和大家分享过，但还是很多人不太清楚。因为现在可能自己名下已经有好多套房了，如果再买房的话，就想把名字写到孩子名下，或者说在原有的基础加上孩子的名字。那么到底对于我们后期再去处理这套房会有怎样的影响？对于孩子本身来讲会有哪些影响？我们今天就和大家来先分享这样一个问题，在房产证上加孩子的名字到底有怎样的好处和坏处，继续有请《我爱我家》节目嘉宾优居小熊置业总经理、鄂尔多斯市房地产经纪协会会长王雄（小熊）来答疑解惑。

Q

在房产证上加小孩的名字有什么好处坏处？

小熊答：在房产证上加小孩的名字，有3个坏处和5个好处。3个坏处就是，第一孩子18岁之前这个房子如果家小孩的名字是比较可能交易的，因为根据相关规定，18岁未成年人房子出售的资金用途只能用于他的教育和生活，否则监护人是没有权利出售的，一般售房的资金用途是很难证明的，所以交易比较困难。第二个如果不动产联网的话，那么登记在孩子的名下就能查得到，那么当孩年满18在买房的时候，不能享受首套契税和首套贷款的优惠政策。第三就是未成年人不具备贷款资格，如果房本加孩子的名字，那么购房只能是一次性付款。

5个好处，那么5个好处就是登记在孩子的名下，和父母共同名下的房产不会被强制执行。第一，如果夫妻离婚的话，孩子名下的房产不会做析产，第二条没有听到，干脆没有听到，再把第二条来重复一下。第二条如果夫妻离婚的话，孩子名下的房产不会做析产，那么可以给孩子留下一个保障。第三个如果防止过户给孩子的话，需要缴纳契税和增值税，如果房本加孩子的名字就可以省掉这笔费用。第四就是孩子婚前加孩子的名字，那么就是婚前财产。第五条如果家里有多少房产，孩子满18单独立户，可以省掉房产税。综上所述，老板是否将孩子的名字根据家庭的自身条件和需求合理的进行选择。

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办证时遇到增加平米该怎么办

听友问题：最近看到了东胜区伊煤路傲城国际富盛苑小区某几栋楼是可以办理不动产证的，我们是在6号楼，也在可办理范围之内，现在想要办理，需要补交很多的费用，第一，历年的物业费；第二是平米增加了，需要把增加的平米按照合同价交了。首先这个小区原来是没有物业服务的，也没有定过价如何去补交？凭什么补交？第二个问题，房子平米数莫名其妙就增加了，也不知道怎么回事，而且合同价当初顶账倒算推出来的高价平米价，按照这个价格去补交实在是不合理，以上是想要核实和解决的问题。像这种情况我们该怎么办？

小熊答：中测面积你不用担心为什么之前是平米，现在成平米，中侧面积它是由我们主管部门去测量的，绝对是最终我们交房也是以中侧面积为准。这个你就不用顾虑，这个中侧面就当时说先让我交平米的税，这肯定是合理的。第二就是它的顶账的价格有可能是你的网签价格，实际有可能你花的钱是，但是当时这个顶账有可能是顶的，意味着网签价格要高于你实际成交价格，那么是要以网签合同为价格为准，所以有可能会涉及到你会多交税。所以这个你也不用去考量，因为网签合同价它是在系统里边的，不会去参考你的实际你拿多少钱，只能是按照网签合同价算，因为银行贷款，包括公积金贷款也是按照你往签合同价贷的，所以你也这两个顾虑就把打消掉。第三就是物业费，这个我觉得是可以去跟申诉一下，沟通一下，如果确实没有物业服务，因为业主肯定不是涉及到一户两户，所以物业我建议是可以跟主管部门去申诉一下。第四个因为办理不动产登记证书需要房地产主管部门以及不动产登记中心，包括我们买房的一系列配套起来才能办了本。也许开发商的原因也许是其他环节的原因，所以就是先办几号楼后办几号楼你就放心。那么从我们主管部门来讲，从去年年底到今年到现在，一直在所有部门的齐心协力解决历史遗留问题。

Q

看中了一套二手房，但对方房贷还没还完？请问如何交易

听友问题：二手房看后发现很多的房对方房贷还没有还完，要买的话我们需要注意什么？如何交易更加安全。

小熊答：我们这个城市其实投资的人并不多，大多数是刚需，所以买房都会选择按揭，我们买二手房的时候经常会遇到这种贷款没还完。

首先我要告诉大家，大家可以放心心的去买这种没有还完贷款的二手房。因为如果他是二手房的话，意味着他肯定有房本，那么还清贷款就可以去交易。

第二个给大家建议一定要让他把户口这个房本上的户口全部要迁走，而且一定要写到这个合同里边，将来有可能，因为他在这个户口就有可能会占用到学位，关键的几个点。

第三个就是一定要选择正规的规模较大的中介，因为二手房它涉及到银行尾款大概几十万，这个钱你绝对不能直接交给房东，一定要通过第三方，比如交给中介，如果说前房东还了，结果他出现比如说查封保全其他问题，你中间要承担这个责任，那么规模较大正规的中介，它一般来说是可以承担起大概几十万的贷款的，那么其他的在合同里面要约定清楚交房时间，包括里边的还涉及到家用电器就可以了。

Q

想咨询一下，房本下来没超过两年交易的话大概交多少交税？

小熊答：房本不满两年，然后90平米以上，买方首套最高是是首套就是百八，如果是买方是二套8.5%，三套9.5%，这个税是比较高的。个税1，契税1.5%，增值税5.5%，因为不满二是要缴纳5.5%的增值税的，缴税的评估价是按照步梯，电梯去评估，没有我们实际成交价评估那么高。

Q

现在很多新楼盘销售当中会捆绑车位，车位好多的地方还有就是实行租赁，到底这个车位它是租合适，还是说买合适，关于车位到底是租的合适，还是说买的更合适一些？

小熊答:车位一般分为这个人防车位和公共车位和产权车位，就像地上的叫公共车位。那么如果能选择的情况下，那么租赁当然更加合适，就像我们三四线城市，一个车位大概的价格是10~12万，就拿东胜康巴什来讲，租金的话一般也就是三到四千，那么我们10~12万其实放到银行的利息也有3~4千，所以利息能解决的事情，我们肯定就不需要动用本金。

如果能选择的情况下，就像低密度低层低密度改善的住宅，一般的车位配比，它是1:2，就像一套房一般配的两个车位，像这样的车位的话，社区一般车位是比较富裕的，所以我们可以选择去租赁，但是大多数就像我们东胜好多项目，一般都是18层左右的高层，它的车位配比是1:1，所以几乎现在家家户户都有车，就很少有人选择往出去租，那么车接下来会越来越多，像这样的小区，我建议是购买的车位。越是高层，我觉得这个车位就会越缺乏，因为它人口比例会多一些，所以相对来讲这个车位就比较紧缺，还不像多层，有地方地上车位可能也就够停了，但是如果说是高层的话，没有车位的话，还是很难的，那么建议大家如果是住的是高层，建议买的话可能还是更合适一些。

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买房，我们都会经常会遇到几个数据，一般是去了售楼部之后都会看到一个平面图，或者说沙盘，比如经常有人会给你介绍一下容积率是多少，绿化率是多少，公摊面积应该是多少，其实具体我们很多人不太懂，即使说售楼部的职业顾问经常会去给大家去讲这样的一个数据，但是是我们没有直观的感受，尤其是期房你看不到，只是光看一个沙盘或者说看一个平面图，它是显示不出来的，因为房已经交给你了将来住进去之后，你才能够有个最佳的一个直观的感受，那么具体它的国家的规定的标准到底是多少？

小熊答：对容积率的计算方式就是通过建筑面积除以我们占地面积，比如我们1万平米的土地上盖了2万平米的房子，容积率就是2.0，那么所以大家在选房的时候，尽可能考虑容积率低于二的，它部分项目容积率会高于三，它的体积就会比较差，因为毕竟就是容积率高就代表的房多人多，将来会相对拥挤。那么绿化率我们国标是不允许低于35%，那么就看它越高越好，如果它达到40或者50，就将来绿化率就是越高越好。那么没有低于35%的公摊面积，目前步梯合理的一个设计的话，它大概都是15以下，那么18层的住宅电梯一般都是24%以下，如果有一天你买房看到24以上的，也有可能意味着它设计布局不是很合理。所以你就考虑公摊面积要考虑越低越好的。

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