民法典2周年小区消防设施损坏,应扣减部分

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来源：中国裁判文书网，有删减

裁判要旨：

物业公司提供相关物业服务后，业主应依约及时交纳物业服务费（民法典条）。物业公司服务未达到要求，对业主反映的消防设施瘫痪问题未及时整改，但物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是整个小区设备维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的权利，不利于物业整体管理。故物业公司的服务虽存在瑕疵，鉴于其履行了合同主要义务，业主应交纳物业服务费。根据民法典条规定，本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则，综合考量后扣减部分物业服务费。

安徽新亚物业管理发展有限公司宣城分公司、余龙祥等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

安徽省宣城市中级人民法院

民事判决书

()皖18民终号

上诉人（原审原告）：安徽新亚物业管理发展有限公司宣城分公司，实际经营地安徽省宣城市宣州区舟基金色家园小区4栋2单元一楼。

负责人：吴丹，该分公司总经理。

被上诉人（原审被告）：余龙祥，

被上诉人（原审被告）：李翠珍，

上诉人安徽新亚物业管理发展有限公司宣城分公司（以下简称新亚物业公司）因与被上诉人余龙祥、李翠珍物业服务合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（）皖民初号民事判决，向本院提起上诉。本院于年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

新亚物业公司上诉请求：撤销原判决，改判余龙祥、李翠珍支付物业管理费元、公共能耗费.54元、违约金元，合计.54元。二审庭审中，新亚公司主张的公共能耗费数额调整为.03元。事实和理由：1.原判决减少物业费收费标准的裁判没有事实根据和法律依据。新亚物业公司经招投标程序与宣城市金龙房地产开发有限公司签订《宣城市“金瑞·中心城”前期物业服务合同书》（以下简称物业服务合同），该合同已在物业主管部门备案，具有法律效力。物业服务质量不具有客观可参照衡量的标准，受小区区位、收费标准、开发状况、政府市政配套、业主本身等牵连影响。原判决在未明确指出新亚物业公司服务质量和标准与同类物业企业的服务收费存在明显不符的情况下，滥用裁量权对物业服务合同约定的物业费标准进行调整，背离契约精神，致使新亚物业公司经营无利可图，以致最终损害业主利益。2.新亚物业公司对能耗费等收支情况在宣传栏定期予以公示。根据物业服务合同第十五条约定，新亚物业公司已精确计算出余龙祥、李翠珍欠付的能耗费数额。3.约定违约金的目的是规制违约者不得恣意违约。物业服务合同约定违约金为日千分之三，不违反法律禁止性规定，原判决按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算与法律规定不符。

余龙祥、李翠珍辩称，1.物业企业的服务标准在《物业管理条例》、《宣城市物业管理办法》等多项法律、法规、规章制度及物业服务合同中均予以明确，具有客观标准。2.新亚物业公司要求余龙祥、李翠珍承担公共能耗费，无事实及法律依据。首先，新亚物业公司未能明确区分其提举的水电费中哪些属于公共能耗哪些属于其日常经营支出。其次，新亚物业公司主张的公共能耗费显然不合常理。年小区二期交付，理论上公共能耗费高，但总公共能耗只有.5元，比之前均低。最后，主张年之前的公共能耗费已超过法定诉讼时效期间。3.关于违约金。余龙祥、李翠珍非恶意拖欠物业费，迟延给付系因新亚物业公司未完全履行物业服务义务，原判决以银行贷款市场报价利率标准计算违约金符合实际。综上，请求驳回上诉，维持原判。

新亚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令余龙祥、李翠珍支付拖欠的年5月1日至年6月30日期间的物业费元、公共能耗费.38元；2.余龙祥、李翠珍支付自其逾期之日起按日3‰计算至实际支付之日止的违约金。

一审法院认定事实：余龙祥、李翠珍系宣城市宣州区金瑞中心城小区1栋室房屋业主，房屋面积.18㎡。年9月3日，新亚物业公司与宣城市金龙房地产开发有限公司签订物业服务合同，约定：由新亚物业公司为金瑞中心城小区提供物业服务，提供的前期物业服务为“……2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。……收费为高层住宅1.2元/月/㎡，物业服务费按半年交纳，业主应在每半年的第10日前履行交纳义务；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按欠交费用的每日千分之3收取滞纳金；

余龙祥、李翠珍按照1.2元/月/㎡的标准支付了新亚物业公司年4月30日前的物业费；年5月1日至年6月30日,未支付物业费和公共能耗费。

宣城经济技术开发区消防救援大队信息公开显示：该单位对金瑞中心城1、2、5、6栋楼部分防火门老化，闭门器、疏散指示标志部分损坏，烟感无法使用，楼内火灾显示盘故障，地下车库一期安全出口指示和疏散指示故障问题，下发了责令限期改正通知书。对金瑞中心城小区消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，1、2、5、6四栋住宅各单元、各楼层（含地下车库等公共区域）消防设备、消防器材、消防器材箱等损坏不能使用问题，下发了行政处罚决定书。

一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。新亚物业公司作为物业服务企业与宣城市宣州区金瑞中心城的开发建设单位宣城市金龙房地产开发有限公司签订的物业服务合同合法有效，余龙祥、李翠珍作为该小区业主应受该合同约束。新亚物业公司提供相关物业服务后，余龙祥、李翠珍应依约及时交纳物业服务费。余龙祥、李翠珍抗辩新亚物业公司服务未达到要求，对其反映问题未及时整改，结合提交的证据及庭审调查情况，应予认定新亚物业公司确有服务不到位的情况，但物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是整个小区设备维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的权利，不利于物业整体管理。故新亚物业公司的服务虽存在瑕疵，鉴于其履行了合同主要义务，余龙祥、李翠珍应交纳物业服务费。本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则，对新亚物业公司主张支付年5月1日至年6月30日期间物业服务费元（.18㎡×1.2元/月/㎡×50个月），综合考量后扣减部分物业服务费，酌情支持元。余龙祥、李翠珍逾期支付物业费，构成违约，因新亚物业公司主张的违约金标准过高，酌情调整为自逾期之日起至年8月19日止，按银行同期同类贷款利率计算；自年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

新亚物业公司提供的物业服务合同上印有“前期物业服务合同审核备案专用章”，且余龙祥、李翠珍与宣城市金龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已就该物业服务合同内容和收费标准予以明确，符合物业服务合同封面所载文件精神。余龙祥、李翠珍辩称新亚物业公司收费标准不符合相关文件要求，不予采信。余龙祥、李翠珍辩称的小区电瓶车充电及新亚物业公司占有相关公共收益问题，未能提供充足的证据证明，新亚物业公司对此不予认可，故不予采信。余龙祥、李翠珍提出的公共收益账目应公示问题属于业主知情权范畴，不属于本案审理范围，对此不予处理。被告李翠珍经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决：一、被告余龙祥、李翠珍于判决生效之日起十日内支付原告安徽新亚物业管理发展有限公司宣城分公司物业服务费元及违约金（自逾期之日起至年8月19日止，按银行同期同类贷款利率计算；自年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告安徽新亚物业管理发展有限公司宣城分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由被告余龙祥、李翠珍负担。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉物业服务合同就物业服务的内容、标准等约定明确、具体。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”本案业已查明金瑞中心城小区因消防设施存在不能使用等问题而遭受行政处罚等事实，根据物业服务合同约定的物业服务内容和前述法律规定，新亚物业公司作为物业服务人亦未及时采取合理措施及协调处理，故其确实存在未按合同约定全面履行合同义务的行为。原判决认定新亚物业公司提供的物业服务存在瑕疵，酌定余龙祥、李翠珍欠付的年5月1日至年6月30日期间的物业服务费数额为元，于法于理有据。

综上所述，新亚物业公司的上诉请求及理由均不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，裁判结果适当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人安徽新亚物业管理发展有限公司宣城分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　程同彬

审判员　马林海

审判员　包　娟

二〇二二年五月十九日

法官助理　孙如梦

书记员　卢艳芳