北京律师民法典法条解读之物业服务合

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1、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

本法条明确了物业服务人的工作内容，提供建筑物及其附属设施的维修养护；环境卫生工作；相关秩序的管理等工作。主要是相关秩序的管理，需要明确管理的范围，内容，手段等，如果没有明确的边界，很容易形成强势物业，侵犯业主利益。

2、《中华人民共和国民法典》第九百三十八条：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

本条规定了物业合同一般应包括的内容，对服务项目和服务质量条款要具体明确，防止出现纠纷后推诿扯皮。除以上条款外，还应有公共部位的开发及收益归属，服务费用包含的具体项目等内容。

3、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

4、《中华人民共和国民法典》第九百四十条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

前期物业的终止因是建设单位指定，不能完全符合业主的意思，其存在的合法性是打折扣的，所以《民法典》赋予了业主大会或业主委员会订立合同有权法定前期物业服务合同。

5、《中华人民共和国民法典》第九百四十一条：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

对专业性较强的服务事项可以转委托，但物业服务人就转委托的事项承担责任，即业主不能直接向转委托受托人主张权利，只能向物业服务人主张。第二款是新增内容，防止的是将服务层层分包，降低服务质量。

6、《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

本条规定了物业服务人的一般义务，需要注意的是，日常的维修、养护、绿化等工作，需支付的费用是否包含在物业服务费中，哪些支出不包含在服务费中，需业主另行支付费用，需要明确。物业服务人对业主的违法违规行为的制止，其使用的措施相关法律应做出规定，防止物业服务人代替行政执法机关职责，侵犯业主利益。

7、《中华人民共和国民法典》第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

本条规定较为具体明确，即是业主的知情权体现，也是物业服务人必须履行的义务。

8、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

本条明确了物业服务人不得采取影响业主正常生活的方式催要物业费，如果再规定了以此类方法催要物业费需承担的责任，那就更好了。物业服务人只能通过诉讼或仲裁的方式，要求业主支付物业服务费。其他任何方式都是违法的。

9、《中华人民共和国民法典》第九百四十五条：业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

业主履行了事先告知义务后，物业服务人应对业主徐注意的合理事项进行书面提示，否则无权要求业主遵守。

10、《中华人民共和国民法典》第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

本条规定了业主的任意解除权，行使该权利需提前通知物业服务人，提前通知的期限，有约定按约定，没有约定或约定不明的，提前六十日通知。

11、《中华人民共和国民法典》第九百四十七条：物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

本条规定了合同期满后，物业服务人不同意续订合同的提前通知义务，对提前通知的期限还是有约定的按约定，没有约定或约定不明的，提前九十日通知业主大会或业主委员会，以使其有充足的时间另行选择物业服务人。

12、《中华人民共和国民法典》第九百四十八条：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

不定期物业服务合同的解除同业主合同的任意解除权，唯一区别是没有了约定通知期限之说，只需提前六十日通知即可。

13、《中华人民共和国民法典》第九百四十九条：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

物业服务人的后续移交工作是当前矛盾的多发地，经常出现因前面物业服务人不移交工作，而后面的物业服务人无法进场的情况，这时业主有权不支付合同终止后的服务费，有权通过诉讼或仲裁的方式请求其对造成的损失承担责任。

14、《中华人民共和国民法典》第九百五十条：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

本条规定了物业服务人的后合同义务，即继续处理物业服务事项，不能使物业服务停摆，当然其提供了正常的服务就有权获得正常的报酬，该期间的后续服务费用应按原合同约定的标准支付。

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