新物业管理条例将实施,诞生前它都经历了什

交了这么多年的物业费，你了解你能享受哪些服务吗？最容易引起纠纷的居住小区里，物业服务有没有硬性的标准？

《北京市物业管理条例》将于今年5月1日施行。这个条例诞生前，经历了“万名代表修条例”，征求了2.3万名市民、社区工作者和物业管理者以及个单位的意见建议，还报请市委在市政协开展立法协商，收到市政协委员意见建议条。市政协委员、北京市建筑工程研究院科研管理部部长罗爱武也参与其中，敏锐地发现作为“标尺”的《住宅物业服务标准》还停留在十年前，多方调研提出了一份会下提案，呼吁：为了让物业管理条例更具可操作性，应加紧对现行的北京市推荐性地方标准《住宅物业服务标准》进行修订。

罗爱武委员一行到市住建委进行座谈。

■缘起

发现服务标准还“停”在十年前

时间回到年12月19日下午，市政协召开北京市物业管理条例立法协商动员部署暨情况通报会，市住房城乡建设委相关负责人向委员们通报了北京市物业管理条例和（草案）的情况。

“接诉即办处理问题中80%以上都发生在居住小区，主要是物业本身服务问题和社会治理问题，如物业服务水平低、停车管理乱、私装地锁、老旧小区秩序混乱、管道老化堵塞、设施缺失、绿地管护不到位等问题。”罗爱武说，其实很多问题都在于权责不清，该谁管、怎么管没有明确规定，物业服务没有量化指标，这样就难以对物业服务企业进行有效管理。

通报会后，罗爱武就开始仔细研读北京市物业管理条例草案，她发现，条例草案中第六十七条提出“物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设行政主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确服务标准和服务内容。”这个住宅小区物业服务标准和内容到底有没有呢？是否能够承担起“标尺”的作用呢？罗爱武有着科研人员的“较真劲儿”，会后她便开始查找物业服务标准的相关内容，还真让她找到了一个——DB11/T-《住宅物业服务标准》。

一看标准的编号罗爱武就直觉这个“标尺”恐怕不太好用，年颁布的，十年前了。仔细研读标准，果不其然。

“首先它是一个推荐性标准，物业采不采用没有强制性，只有物业采用了、写进与业主签的合同里，才具有约束性，而且一些细节不具可操作性。”罗爱武翻开特意打印下来的《住宅物业服务标准》，上面不少条款用铅笔记录了她发现的问题。“你看这儿，绿化养护标准，一级物业绿化面积85%成活，二级物业90%成活，如果业主投诉绿化不达标，难道还要去测量一下小区绿化面积再算算成活率？”罗爱武说，还有很多服务标准是缺失的，比如停车管理服务的标准，再比如十年前还没有的电动汽车、电动自行车充电服务、垃圾分类收集清运服务等。

■调研

会上提案改会下提案专题座谈明确提案方向

今年1月9日，罗爱武带着《关于进一步加快老年就医友好环境建设的提案》和《加快修订住宅物业服务标准的提案》上会了。老年就医友好环境建设的提案很快提交了，但住宅物业服务标准修订的提案她却一直犹豫着如何提出。

一个标准的修订是什么程序？5月份《物业管理条例》就要施行，到底应该提给哪个部门才能让修订尽快开展？哪些内容是能够量化成标准的……问题很多，罗爱武不想简单地提交一个建议，而是希望这个提案能够有针对性和可执行性，能够促进住宅物业服务标准修订，让这个标准成为千家万户维护自己权益的“标尺”。

因为北京市建筑工程研究院多年来一直承担科研任务和地标编写工作，所以和市住建委科技与村镇建设处有业务交流，全会期间罗爱武就跟市住建委科技与村镇建设处主管标准的负责人进行了多次热线沟通，探讨如何能够尽快启动《住宅物业服务标准》修订工作。

“市住建委也认可《住宅物业服务标准》修订，表示可以立即就此专题召开座谈会，将相关部门科室集中在一起，分析这个问题。”罗爱武说，由于当时是在政协全会期间，会议议程特别满，难以抽出时间去参加座谈会，为此她决定暂时不把这个提案作为会上提案提交，而是在会后了解清楚后提交会下提案。

1月15日下午市政协十三届三次会议闭幕，1月16日上午9时30分，罗爱武就从位于西四环的家赶到通州，和市政协人口资源环境建设委员会专职副主任郝留亮一起出现在市住建委的会议室内，与科技与村镇建设处、物业管理处、物业服务指导中心相关负责人一起围绕住宅物业服务标准修订进行座谈。

“地方标准修订通常要通过列入标准化行政主管部门北京市市场监督管理局年度计划，再由行业主管部门组织起草小组进行调查研究、综合分析、试验验证后，编写出地方标准征求意见稿与编制说明，经征求意见后编写成标准送审稿；标准送审稿审查通过后修改形成报批稿，报送标准化行政主管部门审批、编号、发布……如果按照传统流程走大约需要两三年时间。”

“明面上的我们能看到，但是水泵、闸门、配电房、电梯机房这些核心部位很难被居民监督到，如何确保物业公司该进行的服务落实到位？”

“质价相符，怎么样提高标准对物业公司的约束力？推荐性标准能不能更有约束性？”

“服务水平能不能与收费标准相对应？标准如何能够更具可操作、可执行、可检查性？”

……

一场面对面的交流持续了两个小时，为罗爱武答疑解惑，也让她更明确了提案建议重点