郁亮守住万科的本分乐居财经

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万科董事会主席郁亮

乐居财经李奕和王若君发自深圳

“谢谢你的问题，让我终于有机会暂时拿下口罩来回答，疫情让我们发现有时不戴口罩说话也是一种享受。”郁亮抢过了第一道媒体问答。

3月17日晚间，万科以线上视频和电话同步直播的方式举行了年度业绩发布会。万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭及新上任的执行副总裁、财务负责人韩慧华等高管出席。

对万科而言是个特殊的年份，这是万科成立35周年的日子。

一直以来，万科提倡“没有成功的企业，只有时代的企业”，从最早提出“白银时代”，到喊出“活下去”的口号，再到“收敛聚焦，巩固基本盘”，似乎都成为房地产企业的现实。

年，万科实现销售，合同销售面积.2万平方米，合同销售金额.4亿元，同比增长3.94%。这样的成绩虽不惊艳，但在依然艰难的年，已然是一个不错的成绩。

据了解，万科在过去一年实现营业收入.9亿元，同比增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%。

年，万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较年下降2.5个百分点。集团全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较年有所下降1个百分点。

在物业公司纷纷分拆分拆上市的潮流之下，万科这次业绩会的亮点之一，是万科物业在年的营收成功突破百亿，达到亿元，同比增长29.7%。这也成为万科除房地产外，第一个营业收入突破百亿的业务。

业绩会上，郁亮始终强调，万科是一家危机感驱动的公司。

实际上，面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构的变迁，万科正在进行“战略-机制-文化-组织-人”的全面转型升级——明确组织重建、事人匹配的基本逻辑，并使其成为组织自我更新的常态，被认为是万科年管理工作重点。

而万科的年，似乎也正是由人事的变动开篇。

万科大换防与用人传统

年2月，万科方面宣布启动“大江大海”计划，与此前的“海盗计划”不同，计划主要推行在内部以海选方式招募城市总经理的人才竞聘方式，并扩大至整个集团。紧接着，万科迎来了人事变动都最为频繁的一年，不仅牵涉换防人数众多，从范围上看也是近年来最广的一次。

去年1月，广州万科总经理唐激扬调任深圳万科总经理也宣布了这起计划的正式实施。5月，万科高级副总裁张纪文不再兼任南方区域事业集团首席执行官，出任集团梅沙教育事业部首席执行官。南方区域事业集团首席执行官由孙嘉接任。

与此同时，孙嘉不再兼任公司执行副总裁、首席财务官、财务负责人；王文金不再兼任公司首席风险官，接任财务负责人一职。到6月贵阳万科公司总经理蔡平调任武汉万科总经理，仅去年上半年，万科就发布了超过10条人事任免。

去年12月，万科还传出了新一轮人事任免，当中包括佛山、济南、西宁、长沙、宁波、上海、无锡、苏州、南通、长春、沈阳、包头等城市公司总经理都调离原区域；此外，原深圳万科总经理唐激杨，也被调为南方区域BG产城事业部首席合伙人、总经理。

据统计，年万科方面产生的人事换防达到20余次。郁亮曾对此透露说，这是针对“组织重建和人事匹配”的一个过程。即便如此，对于一向追求稳健的万科而言，这样频繁的人事变动不可谓不多。

市场环境的变化，使房企面临挑战的不确定性、复杂度越来越高，对人才素质和团队协作方式提出了更高要求。实际上，不仅万科，包括碧桂园、中梁、阳光城、融创、保利等在内的房企在近段时间，都出现了较大规模的团队及组织架构调整，也显示房企面对变幻莫测的市场，在其内部架构寻找最优解。

对万科而言，该公司在年提出了“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的要求，这场浩浩汤汤的人事“大变革”，便是基于此而做出的全面推动公司组织重建与事人匹配的动作。

就在3月17日发布年财报晚间，万科还公告，执行董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人；公司执行董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。并聘任韩慧华为公司执行副总裁、财务负责人。

对于万科频繁的人事变动，郁亮在业绩会上提到了万科的两种用人传统：万科年启动“海盗行动”，当时万科业务需要大发展，从中海挖了大量的干部。“张旭是我们‘海盗行动’的产物。”

此外，“王文金的安排涉及到我们另外一个用人传统，即合伙传承。合伙传承是万科由来已久的文化，我们持续不断培养一代又一代年轻人担当重任，这是公司的第二个用人传统。”

保持危机感的答卷

“收敛聚焦，巩固基本盘”体现在拿地和新增项目上更加谨慎。用郁亮的话说，就是万科要“保持如履薄冰的危机感”。统计数据显示，年，万科、碧桂园、保利、中海、融创五家房企拿地金额均超过千亿，万科成为去年拿地最多的企业。

根据乐居财经统计数据，年1-12月，万科共新增个项目，新增权益建筑面积.8万平方米，付出土地权益总价款.08亿元；此外，万科还在去年新增了21个物流地产项目，权益建筑面积.83万平方米，总权益价款27.61亿元。

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董事张旭在业绩会上表示：“对于拿地机会，为了确保企业稳定，我们每年都会有一个仓位，这样才能保持持续的发展，在此基础上，我们会积极寻找好的投资机会，无论市场怎么恐慌，无论周期怎么运转，我们评判的标准还是以项目为纲，以项目价值和价格是否匹配、是否是客户愿意买单的产品和服务。现金为王，手中有余粮，任何时候都能找到和抓住机会。”

即使在房企中，万科的拿地金额最高，但对比其历年的拿地情况却发现有所下降。在、万科拿地最多的两年，其新增项目分别为个、个，新增的建筑面积达到万平方米及万平方米，拿地权益总价则分别为.93亿元及.82亿元。

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实际上，随着房企对项目利润的进一步重视，万科在年的新增项目中的权益有所增加，这也是公司拿地权益总价较年要高的原因。

从万科新增开发项目来看，或许也可以看出其权益占比正在提升。年，万科新增开发项目个，总建筑面积.5万平方米，当中权益建筑面积.4万平方米，占比66.69%，这个数字在年仅为53.19%，相对比而言提升不少。

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融资方面，年4月4日，万科成功配发及发行总数为,,股之新H股，募集资金净额约为77.8亿港元；此外，2月，万科完成发行住房租赁专项公司债券（第一期）20亿元，票面利率为3.65%；9月，完成发行住房租赁专项公司债券（第二期）25亿元，票面利率为3.55%。此外还完成5亿元超短期融资券发行，及完成多次美元中期票据发行。

截至报告期末，万科有息负债合计.5亿元，占总资产的比例为14.9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债.7亿元，占比为63.6%。

根据最新年报，年，万科资产负债率84.36%，由上一年的84.59%下降0.32个百分点。截至报告期末，万科持有货币资金.9亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%，相比年增加2.98个百分点。

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