业委会高度参与的酬金制物业管理模式

上海德政物业服务有限公司是上海较早，试点实施“倒金部”物业服务计物数的物业服务企业，从年7月1日起，在资浦区(原户有区)生系积房屋管理局的指导和支持下，对上海市斜土路48号蒙自大楼小区全这物事服务融金制计费方式服务。该小区建于年，于年交付使用，入住业主户，小区总建筑面积.4平方米，其中住宅建筑面积.48平方米.商业、办公用房建筑面积.29平方米，地下车库.63平方米，住宅物业服务费1.65元/平方米·月，商业、办公物业服务费3.30元/平方米·月。实施“酬金制”前，该小区十余年间，先后经历有两家物业公司，以包干制物业计费方式进行管理服务。

年4月起，由于物业员工的最低工资标准调整，从多年前的元/月，上调至元/月，当时的物业企业要求提高物业服务费，在这种情况下，蒙自大楼第三届业主委员会经慎重考虑、反复权衡、比较分析，并经业主大会决议通过，从年7月1日起，尝试在当时现行的物业服务费维持不变的情况下.与停车费等公共收益合并使用，实施“酬金制”计费方式。截至年12月31日，7年来合计收入为余万元，用于13名物业员工的工资、福利、保险支出、日常设施设备的维修养护、水电费用、物业日常办公零星开支以及物业服务企业的固定酬金等.9余万元，经业主大会同意，用于本小区墙面筑漏、自行车棚改建、楼宇对讲改造，墙面砖修复等十余个项目的维修、改造和更新30余万元。经过7年半的运作，蒙自大楼收支相抵，结余18.7余万元。

大楼收费标准7年间维持不变，员工的最低工资从最初的元/月，随国家政策调整为元/月，但小区的整体经济还是能支撑且保持良性运作，并且，业委会也时有考虑物业员工的利益，适度地给予奖励，保持物业服务员工队伍健康稳定，服务的积极性也相对高昂。对尝试物业“酬金制”计费方式，该小区大部分业主是认可的，反响是好的，小区历年物业费收缴率为%，业主对物业服务“酬金制”计费方式认知度和物业服务的满意率逐年提升至99.5%以上，业主与物业服务企业的关系是比较融洽，且发展是总体健康的。

法律分析

根据各地物业管理条例规定，酬金制模式下，物业服务企业应当公开物业服务项目的收支情况，例如《上海市住宅物业管理规定》第48条规定：“实行物业服务酬金制收费方式的，物业服务企业应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况”。虽然根据《民法典》第条的规定，物业服务人均应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等向业主公开，但包干制项目的物业费收支情况是否属于《民法典》要求公开的“履行情况”目前尚不明确。短期来看，就透明公开方面，酬金制较之包干制仍有较大优势。

总结而言，笔者认为上述小区的成功案例，“酬金制”相对于“包干制”模式的优点在于：

1.收支清楚，每月公布账目，接受全体业主监督。物业企业使用合理得当，业主承担支出心中有数，做到每一笔收支明明白白，清清楚楚，收支结算正确。酬金制能反应出收支情况公开透明，业主委员会需挑起管好家(本小区)、维好权(对物业服务进行监督和检查)、用好钱(物业费的收入及支出量力而行、维修资金的管理和使用，公共收益的收入和支出）等责任。

2.共建同赢，体现业主当家理财，物业管家理财，收入情况由物业经理与业主委员会主任签字确认，也设法开源节流，充分发挥有效资源作用。将节约的费用用于物业服务支出，在业委会和全体业主的支持下，更新改造下消防喷淋系统，检查更换楼道内有易脱落的强面砖和地砖，消除安全隐患，使小区基础设备设施均处于安全正常运行状态，物业管的放心，业主住的安心。

3.酬金制管理方式极大的提高了业主参与管理当家做主的积极性。酬金制管理促进了社区管理上新的台阶，由于重大事宜都由业主参加和决策，调动了业主参与社区活动的积极性，较好的体现在垃圾分类这一关系到国家重点工作的管理过程中，由居委会牵头，物业指派专人分拣，业委会带头组织志愿者参与。“三驾马车”合力共治的局面，更有利于当下共建共治的社区需求。