方长斌与观点对话保利商业心中的资管巨人

观点地产网11月4日下午，刚刚参加完观点商业年会后，我们在广州保利天幕广场再次与保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌约见。

这已经是保利商业的第八个年头，自年保利地产成为“保利发展”以来，商业公司作为集团综合服务序列重要一环，市场化运作的色彩愈来愈浓。

像个闭关出山的少侠——按方长斌的设想，年底保利商业开始大幅拓展轻资产规模，逐步打造对外输出能力。

变化却不期而至，今年初爆发的新冠疫情席卷了所有线下市场，商业地产成为重灾区，尤其是春节过后一段时期几乎所有购物中心的客流和销售额都跌入了冰点。

“经营上的影响的确很大，”他略作总结，随即转向另一个话题，“但公司拓展的情况比往年更好一些。”言下所指，是今年一至十一月保利商业新增签约管理面积万平方米，而截止去年底，保利发展旗下商业管理版块的总管理面积尚且仅为万平方米。

市场化拓展爆发式增长，是企业对福祸转化哲学的深刻实践，以及对运营管理经验的自信。方长斌说，公司今年希冀拓展面积在万平方米以上，未来三年资产管理规模超过千万平方米为目标，要做全周期的资产管理和服务商。

那天下午，方长斌同我们聊起了保利商业心里的资管巨人。

疫情下的拓展

今年春节以来，疫情令具有丰富线下场景的购物中心受到巨大冲击，这对于商业地产运营商而言，无疑是“黑天鹅”般的经历，没有任何征兆，且影响深远。

和整个行业别无二致，如何提振消费信心，推动消费回升，成为疫情以来保利商业的工作重点。据了解，春节期间保利商业对旗下22个购物中心入驻商户减免部分租金，二季度采取措施分别扶持零售业、餐饮业、儿童教育及培训等业态，帮助商户尽快恢复正常经营。

即便如此，方长斌表示，从五六月开始一批品牌出现关店的情况，其中相当一部分是现金流撑不住。

他对此感到无奈，接连说疫情对实体商业是刚性影响，包括对商户免租，商户撤场，人工投入等。直至八九月，线下消费才得以逐步恢复，一折腾下来，运营商即便没伤及根本，可终究蒙受了巨大损失。

据方长斌估算，前四个月大部分购物中心收入同比下滑约70%。到9月份，整个行业恢复度约为85%-90%，以餐饮消费恢复为快，其它诸如教育培训、电影院线恢复较慢。他曾预计，消费者信心恢复需要一个更长周期，节点会在年。

在疫情防控及消费提振以外，保利商业一直筹备的市场化拓展工作并没有因疫情而搁置，这成为行业内特立独行的现象之一。它同样打破了外界对央企谨慎保守的印象，当市场因为疫情加速优胜劣汰，在剑走偏锋与稳扎稳打之间，保利商业一直努力寻求平衡点。

在疫情最为严峻的2个月内，保利商业项目发展中心完成了西安、烟台购物中心商业综合体的合同签署；与此同时，13个外部拓展项目进入实质条件谈判阶段，对应规模达万平方米，为全年目标达成奠定了厚实的基础。

1-7月，保利商业连续签约西安GT-Tower、成都ParkviewMall、广州设计之都、宜宾HAI未来综合体等项目，新增拓展面积60万平方米；而截至11月，该公司新签管理面积达万平方米，扩张速度进一步提高。

这种现象级的市拓都指向了保利商业的战略变化。方长斌解释，年保利地产更名后，非常重视旗下12个板块的市场化运作。从定位来看，在集团“一主两翼”战略下，保利商业主要作为“商业资管担当”，致力于打造体系化大资管平台。

“所以，资产管理的能力，和资产管理的规模，一定是体现公司话语权最重要的一点。”

以保利MALL·佛山为起点，保利商业已走过八年时光，并逐步发展出保利广场、时光里、若比邻三条差异化产品线。但方长斌坦承，早期公司主要集中做的是系统内部的商业项目，属于地产开发的附属职能。

直至年，保利商业陆续承接外部项目，初期仍以项目租赁模式为主，此后增加品牌输出的比重。年保利商业半年工作会议上，方长斌还提出，十年商业进击，仍需扩大规模。这番讲话进一步释放拓展规模的决心。

数据显示，截至今年三季度，保利商业内外部项目数量比例已达到40：60，外部优质项目的数量已经超过了内部。

“从年底开始，公司大幅拓展轻资产规模，希望逐步形成资产管理的核心能力，并且能够对外输出。”方长斌解释，很多企业在疫情过后，有需求引入可靠资管公司代管其资产，保利商业借此在华北、华东、华中、华南、西南区域公司项目基础上，得以进一步扩大管理规模。

在城市选择上，保利商业目前制定的策略是进入一线城市及省会城市，在此基础上向下一级城市辐射，但三四线市场的覆盖基本以资产服务输出为主。此举既保障获取核心城市优质物业，又避免向更低能级城市拓张时引发投资风险。

被问及目标时，方长斌回答，今年保利商业希望拓展至万平方米以上，几乎是去年底总在管面积的一倍，未来三年的目标超过万平方米以上规模。

资管时代浪淘沙

“资产管理”的概念过去数年间盛行，与行业由增量转向存量，项目由地产属性转向商业、资本属性有莫大关系。有数据显示，年后，一线城市的核心商业地产逐渐由销售转为持有，年起全国购物中心和百货增量占存量比率则降至20%以下。

包括华润、招商、印力等商业地产运营商，也逐步提出资产管理战略及规模目标，抢占存量商业时代下的市场份额。

比如印力集团于年推出资产管理操作指引3.0版本，至今年上半年累计开业面积万平方米，另有规划中和在建商业面积万平方米。华润置地商业近期披露，公司持有约个项目，现在还在持续开展包括轻资产管理在内的对外扩张。

“未来存量的资产管理是一个很大的市场，慢慢形成市场头部企业。原有的市场大部分以开发为主导，往后肯定是以资产管理能力为主导，以提供资产回报为优先的市场。”方长斌判断，当机会出现的时候，能尽量争取到资产管理规模，便是保利商业的核心目标之一。

在早期拓展阶段，保利商业曾有过与金融联动的探索实践，具体通过保利资本进行资产收购，保利商业进行资产管理，从而实现金融与商业联动的效果。如今，与保利发展的地产业务协同，单独租赁，以及依靠服务输出成为其扩大版图的“三板斧”。

对于当下的存量市场，方长斌认为存在三个层面的发展机会。其一是城市更新过程中衍生的商业二次提升、活化机会；其二是经营不善、经营效率低下的存量商业资产，比如15-20年楼龄的百货商场；其三是存量国有资产，各个层级的国有资产均有大量亟待盘活，比如新签约的广州设计之都项目。

面对市场机会，他感到乐观，商业市场经过多年发展，所有企业都会认可，专业化分工是社会协同的最好方式。而保利商业只要有足够的专业化运营能力和管理平台，相信市场“一定会给予足够好的回报”。

而专业化能力和管理平台的打造，是一项高度复杂化、系统化、精细化的工作，保利商业现阶段着重从三方面切入，包括加大信息化建设，加大赋能型总部建设，以及加强品牌建设。

其中，数字化一直被认为是新时期商业地产资产管理的核心属性。近年来华润置地商业等公司都致力于探索管理体系化，其中数字化便是重点投入领域，通过将沉淀经验作为数字化的模型链，实现真正规模化发展。

在方长斌看来，疫情会倒逼行业进一步提升管理的精细化、数字化、平台化，保利商业年内便做了大量系统管理提升工作，寻求科技赋能、降本增效。

8月5日，保利商业正式启动“大资管”数字化战略，该公司称这标志着进一步提升资管效能，匹配日益增长的发展规模。方长斌对此强调，把管理体系和系统支持能力打造好，这是基础的条件。

“未来几年是大浪淘沙的时期。”他坚信，就像盒马、滴滴，互联网及数字化等技术的应用，只是解构又重构了线下业务模式，却催生了新的市场。购物中心同样是传统行业，也需要嫁接信息化建设、组织模式和创新经营的能力。

“科技一定是重要的环节，但怎么用好，我觉得大家都在同一起跑线。”方长斌接着说，“这和企业规模大小没有关系，而在于创新能力，和业务的再造能力。”

“创新”是保利系内部对保利商业的评价语，从广州保利中环广场的升级改造，到为广州保利广场提供定制化的解决方案，再到探索商业与艺术的结合，莫不如是。其中仅花9个月便将琶洲闲置地改造为全业态购物中心保利广场，一直是该公司改造能力的教科书级案例。

方长斌对于保利的商业的运营能力显然有把握，公司管理半径也在快速扩大，“投融管退”全链条服务逐步成型。但他现在最想解决的是两个新问题：一是更市场化、高效的组织变革，二是人才的培养，前者能决定工作的效率，后者则保证足够好的产出。

他向我们坦白，保利商业目前尚未完全打造出最理想的组织模式，但又强调不介意做更多的组织调整与尝试，保利发展的文化正是包容和试错，鼓励创新，最终完成从0到1的蝶变。

采访的最后，他重申，把从0到1这件事做好，企业才会有更好的成长。而保利商业的愿景是打通从投资、融资、管理到退出的环节，做全周期的资产管理和服务商。

以下是观点地产新媒体对保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌的专访实录：

观点地产新媒体：今年的疫情对保利商业以及商户的影响有多大？进入10月份，目前商场整体的消费恢复情况是怎样的？

方长斌：其实疫情对我们的影响是刚性的，上半年对商户来讲也很艰难，几个月完全没有收入。有些业态可能稍好，像超市，疫情期间好多超市收入翻倍。

但对于购物中心来讲，整个行业都还是受到很大冲击，尤其是零售、服装品牌受冲击最大。从五六月份开始，有一大批品牌关店，有些是现金流撑不住倒闭了。

到三季度的后两个月，消费才逐步恢复，恢复最快的当然还是餐饮之类的消费。儿童业态基本到6月底，甚至七八月初开学后才恢复。还有一块是娱乐业态，比如电影院线，在国庆前才逐步放开到75%左右，这也是受灾最严重的的行业之一。地区上也有个典型特点，南方比北方恢复得快。

从经营的角度上来讲，到9月份整个行业恢复也就85%到90%。我们今年经营影响的确很大，但是拓展的情况比往年更好一些。

观点地产新媒体：疫情过后，消费者的购物需求会不会发生变化？商业运营商对项目的软硬件设计、业态组合是否会有所调整？

方长斌：商场的设计会有一些变化，比如开放式的购物中心或者街区，恢复速度比完全封闭的购物中心快很多。零售品牌比如体育用品，以及健身运动类、健康用品也会开店快得多，在疫情过后大家对健康更