业主不交物业费有理吗为何物业状告业主打输

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★话题概况★

▼新年后上班接待了一起物业费纠纷的业主，金先生系合肥政务区某小区的业主，因觉得物业公司对邻居养狗管理不到位不满，拒交物业费，说他们物业公司将要起诉他，特来咨询。在交流过程中，他告诉我听他朋友说，有的老小区业主就是不交物业费，结果物业公司告业主，物业公司官司都打输了，觉得不交物业费物业公司也没办法。

▼这使我不由想起来，去年一家物业公司找我们追讨物业费业务，他们就是担心官司打输了，再找业主就更麻烦了，其实不是所传言那样，欠物业费就有理。虽然有法院对物业费纠纷判决物业公司败诉，那是有原因的，物业公司方面追讨物业费程序瑕疵，造成法院判决物业公司败诉，而不是不交物业费就是有理的，具体还要根据实际情况来分析，不能偏听偏信，误导他人。

★实务分析★

第一，物业公司对业主欠缴的物业费，必不可少的催缴程序必须履行。根据现行的法律及相关司法解释的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业公司请求业主支付物业费的，物业公司起诉业主后，人民法院就应当给予支持。对物业公司已经按照合同约定提供了物业服务，业主以未享受或者不需接受物业服务为抗辩理由的，是得不到人民法院支持。这就不难看出，物业公司在起诉业主支付欠缴物业费时，必须先履行“前置程序”，也就是合理的书面催缴行为，那么物业公司没有履行书面催缴，将要承担败诉的风险。

第二，对于书面催缴物业费的行为，举证责任由物业公司承担。物业公司在起诉业主支付欠缴的物业费时，通常需要提供这些证据，首先，是有效的物业服务合同。实务中有些业主在拒交物业费时，以合同不是自己签订的，不需要履行约定的义务，这样的辩解通常法院不支持的，因为物业服务合同如属与合法的业委会签订，对全体业主都是有约束力的，接受服务的业主也是有义务对物业服务企业提供的服务支付物业费；其次，对履行提供物业服务的证据。即按照合同约定实际履行物业服务合同中确定的物业服务管理事项，譬如卫生、安保等等；再次，经书面催交且业主无正当理由拒交。在发生业主欠缴物业费时，物业需要向业主发送书面的催缴，业主在收到催缴通知后，在限期内仍然不缴纳物业费，那么业主将要承担支付欠缴的物业费及违约金。