物管条例物业费,原来得这样调大部分

通过前两期对物管条例的分析解读，相信大家对“物业费”该不该收，怎么收才合理，都有了想法。

今天，我们邀请了广东明灿律师事务所，直接从条例中关于“物业服务收费管理”进行解读，帮助大家更快了解清楚，与自己息息相关的内容！

一、物业费可以随便调整？

可以调整，但绝不是随便调整！

调整的范围也有规定！

以案解读某小区的物业服务公司，近年因物业服务管理成本不断增长导致企业亏损，以影响物业服务质量为由，调整物业收费标准，并张贴公告。公告发出后，部分小区业主对物业服务公司擅自涨价及调整收费标准的程序表示异议，并向当地政府多个部门提出了投诉和信访。部分业主停止或拒绝缴费。

案件评析：

物业服务合同价格和报酬是物业服务合同约定的主要内容，如对物业服务合同和报酬进行调整，就属于合同内容变更。

另外，根据《民法典》的规定，物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，要调整收费标准就需要征求小区业主意见，并同时须符合如下两个条件：

一、必须由专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决；

二、必须获得专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本案中，物业公司在没有经过上述程序下，只是直接张贴公告将物业管理费标准进行调整，显然不具备合法依据。

《佛山市住宅物业管理条例》中是怎么说的？

新规中第五十八条规定提到：

本市普通住宅前期物业服务收费标准实行政府指导价管理，市人民政府价格主管部门会同市人民政府房地产行政主管部门综合物价指数和社会承受力等因素适时调整。

市人民政府房地产行政主管部门制定本市住宅小区物业服务标准，并对物业服务人应当公示的内容进行监督。

律师提醒：物业费的调整需要得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

二、物业合规调价需要做什么？

做业主满意度调查；公示调价方案

《佛山市住宅物业管理条例》中是怎么说的？

新规中第六十条规定：

物业服务企业需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务人应当提交调价方案，调价方案包括如下材料：

（一）调价理由和具体调价方案，包括调价后的收费标准等；

（二）调价后具体物业服务方案，包括服务内容、服务标准等；

（三）业主满意度测评报告。

业主委员会组织全体业主对调价方案进行表决；没有成立业主委员会的，由居民委员会、村民委员会依法组织全体业主对调价方案进行表决。

表决结果应当在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告十日以上。

《条例》中提到的调价方案材料，究竟怎么准备才能更加恰到好处呢？

首先，对于调价理由和具体调价方案，企业可以以《告全体业主书》或其他方式就调费问题向业主做出说明。除了表示对业主的感谢，还要说明目前运营经费短缺的困境，以及调费的必要性等等；

还有制定几份详尽的《物业管理费调整方案》供业主选择。内容要关于调整所涉及的收费项目等等，这样可以使业主对为什么调费、调整的比例了然于心。

其次，对于物业费调整成功之后，服务品质会有怎样的提升呢？这份调价后具体物业服务方案，就要让业主了解调价后的服务内容变化。例如，调价成功后物业服务工作尽量量化，对于业主关心的事项重点进行罗列说明和对外呈现，打消业主的后顾之忧。

最后，物业企业要做好业主对调费的意见征询工作。一份完整的《意见征询表》，实际上就是表达业主意志的意见签署表。在《意见征询表》上要注明房号、意见、日期等等，并注明如得到三分之二以上业主同意，物管公司将按《物业管理费调整方案》执行。

律师提醒：物业服务企业要及时将新的收费标准向所属区价格管理部门备案，并抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区房地产行政管理部门。

你必须知道的小知识！《佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业收费管理的通知》，明确规定佛山市普通住宅物业服务收费，按服务级别和服务内容确定最高指导价：一级2.70元/平方米·月、二级2.35元/平方米·月、三级2.00元/平方米·月、四级1.65元/平方米·月、五级1.30元/平方米·月。如果服务没有达到该级别全部内容的，应当执行低一级别的收费标准。所以物业服务企业的定价需在指导价范围内。

通过几期的条例解读

相信你对“物业费”也有了新的认识

下一期

我们将会对大家关心的共有收益开展解读

敬请期待！