100万上车奥森板块,18种户型的奥海明

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南城的马车拉到了北城，多了不少上车的人。

除了中关村刚需白领，还有少数摸金投资者。

奥森one营销中心里，坐着一个买过豪宅的“老油条”。

“你觉得与亦庄相比，这个项目对我有什么优势？”

“下跃什么价位？两个本吗？”

“小区绿植多少种？有种吗？”

“水压怎么样？”

“大家都不买的话，价格不就降下来了？”

销售哭笑不得。

“毕竟是限竞房......”

话虽未说完，但有些事也了然于心。

“大家都不买”这件事，基本只是假想。

包含奥海明月在内，限竞房的“金箍圈”里，早就“套牢”了80%的中关村白领。

中关村从不会令人失望。据年北大相关数据，每天有超过50家科技企业在中关村诞生。白领聚集，紧接着便是一批批眼巴巴等着上车的人。

然而，北五环新房项目供应一直不多，刚需盘更是廖廖数几。

将价位区间设定在万以内，北五环在售住宅没几个。

其中包含萬橡悦府、和悦华玺、京投发展公园悦府、金辰府等，均价5万-6万/不等。

图片来源：贝壳找房

而尚未入市的，海淀区包含永清路的京投发展岚山、西北旺的海淀幸福里等。其中京投发展岚山为限竞房，目前已经确认购房者资质。而海淀幸福里，则价位较高，毕竟位置优越。

昌平区则包含东小口的奥海明月、奥森one。而这两者，也经常被拿来比较。

其实奥海明月与奥森one的相爱相杀，从拿地那一刻便开始了。

去年情人节，绿城与首创＋住总＋建工双双拿地，两地块南北相邻，奥海明月在北，奥森one在南。

同样的“奥”字开头，同样的区位配套。

奥海明月区位图

作为昌平最靠近城区的位置，东小口无疑是很多人眼中的宝藏地。眼见着周边二手房卖上了8万＋/平，新房不足6万/平的均价自然深受追捧。

从区位交通方面看，多轨交汇。两项目距M13号线建材城东站约1公里，换乘8号线5站可至西二旗，目前该站正在招施工方，预计年建成。

从教育资源看，2公里内的学校较少，距离最近的为东小口中心、清华附小与西北部昌平人大附中，但未来与两项目关系或许都不大。东部规划教育用地，目前还未确定。

从商超资源看，西部一公里内新都生活广场，满足日常生活基本可以。规划中的华润万象汇，未来也将成为白领们的重要据点，年同样会建成。

公园绿地资源，大概是该区域最大的亮点，也是两项目的卖点。两项目南部邻近东小口城市休闲公园，奥林匹克森林公园也被包含在2公里之内。

然而共享的配套中，总有些细微的差别。

①两项目东部均为回迁房，但奥森one东部的回迁房最南边有高压线。

②两项目西部为未开发的4块住宅、2块其他用地，未来入住或存在施工噪音等情况。实地走访发现，奥森one西部依旧存留未拆迁房屋，且有人居住。

③奥海明月西北部为6层的华鸿家园，华鸿家园整体居住环境不错，居住人群没那么杂。

④奥海明月整体层高低于奥森one南区楼栋易被遮挡。

⑤奥森one距东小口城市休闲公园更近些，仅一街之隔，但或许会出现车辆拥堵以及噪音等。

最大的区分，在于产品。

奥海明月——未开的盘，选剩的房

前几天奥海明月选房，很多人掐着点却没选上。

开盘时间就在近期，但是具体未知。之前网传的18种房型，一波选房后剩下的着实不多。

首期多套房源，目前只有多个意向客户。

现场销售说道，目前1居室已经全部卖完，2居只剩东西向65平以及67平户型，3居剩北区88平以及南区平户型，均价在5.6万/平-6.2万/平。

而据销售所言，未来二期会释放约36套1居房源，不过一般人抢不到。另外，二期会开放南区#2、#3、#6、#8、#10，届时平大户型也会入市。

北区洋房得房率较高，约81%-82%，南区小高层76%-78%。

标准层平面图

就整体产品而言，绿城的产品细节一直做的不错。

精装交付，下水口径比别家多了25mm，带拦不锈钢烟道，防潮、处理缝也较为将就。3层玻璃，隔音效果不错，手机音乐60%音量放在窗户外，里面基本无噪音。

床边安装应急警报器，可一键呼叫物业。老人小孩在家，也能多些安心。

应急报警器

但就所剩最多的东西向2居户型而言，则有些鸡肋。

65平2居设计不够合理，东西向过道较长，房屋利用不够合理。3居样板间里的洗手台橱柜、厨房壁柜，并不包含在2居交付标准之中。

当然，采光是大问题。东部小区稍微遮挡，便基本见不到阳光。

另外，65平2居户型存在并非都是明卫。

样板间户型图

就小区内部配建而言，配建形式较奥森one更丰富。

小区规划了至少4千平下沉商业，以及规划了幼儿园和社区诊所，可满足社区居民基本生活。

北区设3个入口，南区设2个。不过需要从南区南门进的情况下，得先穿过一个酒店式的大堂。

奥海明月沙盘

奥森one——“后来者”居上？

奥森one体量相对小。

据销售所言，预计10月中旬开盘，均价5万8。

小区各户型得房率在74%-81%区间内，户型越小，得房率越高。

就小区配建而言，内部除了下沉商业基本无其他配建。

奥森one沙盘

就产品而言，奥森one包含75平2居、89平3居以及平、平4居，均为精装交付。

样板间目前只开放相对较好的两个户型——89平3居、平4居。

其中，89平3居卫生间的设计，有些异类。马桶旁，存在一根承重柱，销售表示交房时会打通。不过具体如何，得看后续。

样板间

平为L型厨房，通风采光都不错，但主卧过大，一定程度上压缩了客厅的使用面积。

样板间

产品battle中，奥海明月更注重整体细节，考虑人居以及舒适程度。但奥森one的纯南向2居，直接“打脸”奥海明月。

绿城物业与万科物业的较量，也没人说得清胜负。

然而未能上场的，只能称为“种子选手”。现阶段的比较，也只适用于当前情景。

毕竟，好戏还没真正上演。