春节特辑大年初六回迁安置房如有便

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

年1月30日至2月7日，“章哥说买房”将暂停发布新的原创文章。

从大年初一（2月1日）到初七（2月7日），我将从章哥说房专栏的第一章《房产价值判断第一课》中选出七篇免费分享（首次全网发布），这些都是我关于房产价值判断的底层思考，篇幅比较长，力求说清讲透，感谢大家的支持。

春节期间，免费咨询照旧，我会抽时间回复。

祝大家虎年吉祥如意！

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回迁房和安置房

这两种产品其实差不多，都是给拆迁户定向安置的。只不过回迁房一般都是本地的，而安置房则是异地的。这两个的不同点就是：

回迁房本来就是一个村子或一个地区的，相对关系更近。尤其是农村回迁房，那都是本土村民，相当于立体村。物业人员基本都是本村村民，一旦管理不到位，社区品质更不好维护。

安置房指的就是异地安置了，虽然也都是拆迁户，但以市区的为主，人员成分多元，相互之间也没什么太多关系，顶多是一个片区的。这种小区在维护上相对好一些，不容易抱团，互相监督也不会碍于情面。物业都是外聘的，相对管理上也会好一些。

这两种产品处于投资的最后排序，不是说不能投资，而是指收益率偏低，而且不是太稳定。其最好的成绩也就是跟随板块大盘，但要基于两种前提。或是物业维持得确实不错，或者是房龄长了，各种不利因素都充分暴露，这两种情况都能使得小区相对保值。

可以拿车打个比方，虽然是一辆等外品的车型，但是因为一直去4S店保养，那外观机器也就都不错，也就跟其他款车差不多保值。就算维护得不太好，但等到十年八年之后，成老破车了，既没有翻身的可能，也不会再出什么大毛病。买的人不再讲究，反正能开就行，废铁价也就跌无可跌。可如果维护得不是太好，又没到成为破车的程度，那其保值性就不好说了，会随市场波动较大，行情不太稳定。

所以，如果抱着保值的心态购买回迁房或安置房，那房龄新时最好买有外聘品牌物业的，而且管理到位。或者买年头长了的，十年或更长时间，其价值已经稳定，该暴露的问题都已经出现，不会再有什么大的不利因素。当然，这些产品本来就是自住为主的，投资性偏弱，最好成绩也就是跟上板块大盘。

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拆迁安置类小区的升值为什么不会超过板块大盘？

三点原因。

1、刚上市的时候是最受追捧的时期，房龄新，能掩盖很多问题，包括质量和物业。

但这个时候大多数小区是没房本的，想卖也没法卖。就算是短期内拿到了房本，又很有可能出现集中挂牌的现象，把本来可能推高的房价给拉了下来。武大郎放风筝，出手就不高，之后也就很难拉升。而如果房本下得晚，到时候就是普通二手房了，价格更不可能走出强势。

2、质量问题。

回迁房质量差几乎成了共识，是大多数买房人的刻板印象，无可改变。就算是质量确实不差，也很难让大众相信。就算他们心里知道质量还不错，但也要以此为借口来砍价。在这种心态之下，小区只要发生过任何质量问题都会被放大。而一旦被认为质量差，那还有谁会出高价，至少是不能比周边商品房价格高吧。除非是真的都老成一个样子了，否则价格就要始终要低于周边。这是心态问题，很难改变，需要长时间来化解。

3、物业。

回迁房大多数都是本村自己组建物业，说白了就是给部分村民找个拿工资的地方。甚至有的物业公司能雇佣几百个保洁保安，稍微干点儿活就有工资拿，养着。这些人未必专业技能差，比如水电维修什么的，本来就是在村里做维护的，手艺挺好。但他们谈不上服务意识，还是街里街坊帮忙的心态。

但对外人就不是这种心态了，比如租房和新买房的。我不认识你，你也不是我们村的人，为什么要对你客气？你来我们村租房买房，说明你没什么钱。而我有好几套房，比你有钱，又是本地人，凭什么要低三下气地伺候你。

保安也是如此，对本村村民笑脸相迎，都是熟人摆什么架子。但对外来人，很多年都产生不了认同感，总觉得非我族类，得防着点儿。

保洁，打扫得不干净又能怎样，都是老街坊，你还好意思挑毛病吗？而且弄不好自己家亲戚也在物业公司上班呢，谁说谁啊。

总之，回迁房的物业公司是最难办的，物业经理肯定不是懂业务的，而是在村里有威望的，甚至是有势力的，那才能镇得住场子。哪怕是换了外来的物业，也很难立足，还收不着多少钱，涨钱更别想了。

所以，大多数回迁房小区的物业都是凑合的，不过分就行了，好不到哪里去。那这种小区的品质就不好说了，绿地或楼道里的各种侵占行为也很难管，社区环境大多一般。

再有一点，大部分回迁房小区都是二类经适房的形式，也有一类经适房或限价房、三定三限房形式，只有少部分是商品房形式。除了商品房和三定三限房，再次上市时都有综合地价款，会影响首付和贷款，也就影响了流动性和房价。

安置房相对好一些，主要因为是异地安置，业主们不抱团，相对好配合物业。物业公司是外聘的，有可能相对服务好些。但大部分也没好到哪里去，主要也是收费困难，逐渐也就都疲沓了。

综上所述，回迁房从出身上就注定了升值不会太好，价格低是优势，而一旦上涨过快就失去了优势，价格又会回落。所以，起升值是有隐形天花板的，就是不能超过周边商品房，也就无法超过板块大盘，最好的成绩就是跟随。

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回迁安置房自住行不行？

回迁房安置房的另一个问题，很多人会说：我知道这种房子不适合投资，但我没想投资，只是买来自住行不行？当然这指的是还没下房本的房子，因为更便宜，一般为市场价的7折8折。

这要分两种情况，考虑好风险。

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第一种是从中介公司手中买指标，承诺可以低价买房，甚至不要求户口，确保能完成手续。只是不能贷款，首付一半以上的房款，可以打入国企账户，确保安全。剩下的等收房的时候再给。可以签合同，甚至还可以公证，请问能不能买？

回答：能不能的自己琢磨，但99%的是骗局，甚至%。

最早是可以这么操作的，村集体和开发商都有这种能力，或者是两方协同来操作。比如审批的是0套房，但盖出了1套，那套就私下处理了，因为不想按照商品房多交税费。于是找了几家中介去找买主，找到后由村里和开发商共同运作，搞定派出所拆迁办以及监管部门，做出套手续来让买房人拿到资格。

市区拆迁就更难了，弄不好前前后后折腾了几年，也没实现最佳效果，只能说是勉强。这还是很硬的关系呢，手续也都合法，都这么难。现在这种事儿几乎就别想了，除非提前好几年就开始运作，否则不可能成功。网络时代，无论什么操作都会留下痕迹，不是当年的“改底单”那么简单了。

所以，现在无论是村里还是开发商都不弄这种事儿了，风险大也赚不了多少钱，犯不上。

但是，中介公司不认头啊，他们舍不得放弃这个市场，因为确实有大量的需求，无数的人想捡便宜。那既然如此，就为他们量身定做个套路吧，有便宜不占王八蛋，见韭菜不割拿什么包饺子啊。

他们一般两种方式，一种是勾结了内部关系，就说有指标，让贪便宜的买房人交钱。另一种干脆什么关系都没有，空手套白狼，纯粹的忽悠，就是骗。

买房人交了钱之后，当然会签合同，甚至还有可能做公证。但这实际上什么效力都没有，因为交易内容是不合法的，合同形式再合法也没用。哪怕将来上了法庭，法官也只能根据赔偿条款做判决，对于内容，也就是这房子的约定是不支持的。

另外，如果合同是跟开发商签的，那中介就挣个中介费，还有开发商给的提成。买房人的钱打入开发商的账户，从此和中介无关了。如果是跟中介签的，那这风险更大，钱交给了他们到时候都未必找得着他们。

甭管跟谁签的吧，签完合同交了钱之后，买房人就等着吧。等上一年半载，眼看着房子盖完了，等你去要房的时候人家说了，房子不够分的，没有了。那怎么办？两条路，要不就等着下一批，要不就再交点儿钱，从别的项目给挤出一套来。反正人家不退钱，请问你怎么选？

如果选择等着，那就等着，指不定等到驴年马月呢。如果选择交钱，那交了钱还是等着，或许以后还得交钱。

那此时有人说了，我两个都不选，选择打官司要求退钱。好，人家等的就是这句话。既然你提出要求退钱了，那就说明你违约了，再没有义务给你房子。那就打官司吧，反正合同是人家定的，肯定让你占不到便宜。

就算你打赢了官司，法院也判决退钱。但人家没钱怎么办？无论是开发商还是中介，连打官司带耍赖，拖上你个三年不是新鲜事儿，毕竟人家是专业干这个的。到最后，最好的可能就是退给你本金，不好的那就没谱儿了。

此时你说了，那我不告他们违约，就告他们诈骗，以刑事案件可以吧？当然可以，但这只是你的想法。人家既然敢这么干，还干了这么多年，就早有成熟的运作模式。

首先人家早在合同条款中逃避了风险，你很难拿出关键证据的。再者，就算你真的告下来怎么样，想找到当初骗你的人都不容易，早跑了。

而且，到了你不知怎么办的时候，人家还会主动找你，又给你两条路。要么就继续告，到最后你什么都得不着，因为人家早就准备好了背锅侠。或者你撤诉，他们退给你一部分钱，大家一拍两散，你总比什么都拿不到要强。请问你怎么选？

总之无论你用什么方式维权，无论是否打官司，哪怕是耍混蛋，最好的结果也就是几年之后拿回本金，利息损失活该。这本身就是人家的资本运作，你提供无息贷款帮人家融资而已。不好的情况呢，那就是鸡飞蛋打，钱房两空了呗。

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好，说完了这种说第二种，直接从拆迁户手中买房，当然也是没房本的，行不行？当然可以，只不过也是同样考虑好风险。

风险其实就一个，过户。

一般来说，做这种业务的只有小中介，大公司是犯不上惹这些麻烦的。

当然，大中介的业务员有可能以个人身份来介绍，但合同肯定是另签的。因此，这种交易只要是给完钱就和中介没关系了，以后就是买卖双方的事情了。

先说怎么规避风险吧。这种买卖合同虽然交易内容不受法律保护，但合同的赔偿条款却是合法的，那就必须尽量往高了约定赔偿金。比如，到了可以拿证的时候卖方不去办理，赔偿买家0万。到了该过户的时候卖方不配合，按照**小区的均价来赔偿。

这可以随便找个参照物，目的并不是真的想得到这么多赔偿，法院到时候也是根据“实际损失”来判定赔偿额的，都是和稀泥，对买家来说并不友好。当然，如果约定了高额赔偿，那对卖家来说也是个警戒，是个震慑，能多少起些作用。

其次，一定考察清楚卖家的职业和社会身份什么的。

最好的当然就是公务员或事业单位员工了，国企央企大公司的也行，总之就是有正式职业的。这种人相对会顾忌工作身份和名声，到时候如果他不履行合同，买家可以用“其他方式”来督促。千万别是无业游民+赌徒混混儿，这种人根本不在乎什么名誉与后果，也没有单位能够约束他。到时候他就是不履行，没什么好办法能给他造成威胁。人家就是耍赖，你什么辙都没有。

再一点，最好问清楚对方为什么卖房？如果是要置换商品房那是最好的，因为未来如果这回迁房价格上涨，他换的商品房会涨的更多，自然容易配合过户。千万别是卖了房还债的，那反悔的概率太大了。都穷到卖房的地步了，还有什么做不出来的。将来就算是能履行合同，大概率也会再敲诈一笔钱。

另外卖房套现的也要小心，比如什么拿了钱去炒股做生意的，虽然现在他没欠债，难保将来不欠。那这套房到时候指不定先赔给谁呢。

其他的各种小概率事件就不说了，只是提醒这种交易风险较大，容易买来一堆的麻烦，指不定多长时间才能解决呢。

而且提醒一点，回迁房所谓交房后五年下房本只是个随口的说法，根本无人能够保证。

如果各项手续合规，两三年办下来也正常，但如果不合规，十年八年不新鲜，到现在北京有20多年办不下来的。并不是某些单位故意刁难，而就是手续有不合规的地方。现在的制度越来越严格，有些根本不是罚款所能解决的，是想罚款都找不到依据。

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回迁房不好过户的可能原因

还是列出一些回迁房不好过户的可能吧，当个参考。并不全面，现实中什么新鲜事儿都有。

1、原业主把房卖给你，其配偶同意了吗？如果将来反悔，夫妻共同财产不能单方处置，这合同无效。

2、其继承人同意了吗？如果业主死了怎么办，其父母、儿女都是继承人，不认可这合同怎么办？

3、原业主没有死，只是重病失去了自主能力怎么办？比如成了植物人，你能有什么好办法吗？

4、如果对方欠债了，把这套房又再次抵押了怎么办？或者将这套房二次出售怎么办？你怎么知道你肯定是第一顺位？

5、如果房价涨了，对方就是想赖账，说什么也不过户。而且对方已经净身出户，名下无一分钱财产，你能怎么办？赔偿都拿不到吧！

6、对方很讲诚信，也愿意过户，但这套房就是办不下房产证来怎么办？十年二十年不新鲜，规划设计违规的太多了，北京这种小区有的是。

7、最常见的，什么都不因为，就是想再多要钱。否则人家就不去办理产权证，他不办也就不能过户给你。你能怎么办？这种事太简单了，人家就自己举报自己，当年丈量宅基地时自己谎报了面积，就要求重新审核。反正人家不想占国家便宜，你也别想占他的便宜。

一般来说，人们买了正规商品房，都盼着房价上涨。可买了这种安置房呢，未必，房价上涨就意味着不能顺利过户的风险增加，涨得越高风险越大。所以最好是盼着房价跌，肯定能过户。但这是不是很别扭啊？

8、甚至我也听说过这事，从某律师手中买的没本儿的回迁房。对方很讲诚信，合同毫无瑕疵，也愿意配合过户。但是没想到的是，人家卖房是为了出国。后来终于能下房本了，这律师也同意办手续。可是人家不是轻易能回来的，回来了一次还没办妥，之后再让人家回来可费劲了，足足等了好几年。

总之，如果是出于自住为主的目的，那买有房本的回迁房或安置房很正常，物美价廉。但如果是出于投资目的，这种产品的排序很靠后。没房本的回迁房更是要小心，除非是知根知底的亲戚朋友，否则都容易产生麻烦。

仅供参考。