临街商铺业户能以未接受物业服务为由拒交物

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通常情况，一个物业服务区域（小区）由住宅、经营性用房（含商铺、办公用房、公寓、摊位等）、车位/库等组成。那问题就来了，住宅和车位/库在物业小区内里，接受物业服务人提供的物业服务是显而易见的，但一些经营性用房，例如临街商铺业户就对接受物业服务的感觉并不强烈。也就是物业服务人对于临街商铺业户来说并没有多少存在感，毕竟只有季度或年度交纳物业费等费用时才过去一趟物业服务办公室，其他时候好像并没有太多的交集。由此临街商铺往往就会对交纳物业费这事相当难为情，不交费，但当时确有订立有关物业服务协议，不得不交；依约交费，但我们这些业户确实感受不了究竟对方提供了什么物业服务，也只有交费的时候才感受到自己是业户-物业服务享有者。那究竟临街商铺的业户能否可以未接受物业服务为由拒交物业费呢？下面我们先来看一则案例。

广东秋月春风物业服务有限公司与广东一壶浊酒房地产开发公司就石都花园小区订立了前期物业服务合同，委托秋月春风物业公司管理该小区，期限为3年，物业费为住宅1.2元/㎡、非住宅2.8元/㎡，由秋月春风物业公司向业主、物业使用人收取。某按摩保健公司租用该小区的门面进行对外经营，租赁合同约定由该按摩保健公司服从秋月春风物业公司的服务和管理，按照规定交纳物业费。在按摩保健公司开始经营后一年，其以秋月春风物业公司未提供相应的物业服务为由，要求降低物业费的收费标准，拒绝按照合同支付物业费。为此，秋月春风物业公司将该按摩保健公司诉至法院。

首先，先讲一下本号的有关观点。一是明确一下物业服务区域的定义。根据《物业管理条例》第九条第二款的规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。也就是说，一个物业小区，只有是属于该物业小区红线范围之内的，无论是住宅，还是经营性用房（商铺、办公用房、公寓、摊位），又还是车位、车库，都应一并纳入物业小区的整体管理，由一个物业服务人打包进行管理和服务。这是毋容置疑、无需反驳的，已然在国务院行政法规《物业管理条例》中明文规定。

二是业主、物业使用人在通常情况下，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。根据《中华人民共和国民法典》九百四十四条第一款的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。也就是说，只要物业服务人已经依法依约落实物业服务的，业主、物业使用人不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒交物业费。

同时，本号在年6月25日就分享过文章《物业服务不到位，业主可拒交物业费吗？（二）》，其中提到：司法实践中，小区个别业主以物业服务企业提供的物业服务存在一定瑕疵为由，拒绝交纳物业费的，法院通常不予支持。业主因物业服务企业提供的物业服务不到位，采取拒交物业费的行为是错误行使了合同履行抗辩权：首先，判断物业服务企业提供的服务是否达到标准这个不要把握，各个业主的主观感受差别较大；其次，物业服务企业即便是提供的物业服务存在瑕疵，但只要未构成根本性违约，业主拒绝交纳物业费的理由就不能成立；再者，物业服务企业是接受建设单位（房地产开发商）或者小区全体业主的委托对小区进行管理的，物业服务企业的服务质量的好坏也不能依据个别、少数业主的判断来断定。因此，个别、少数业主因物业服务企业服务质量问题而拒绝交纳物业费的抗辩理由一般不会得到法院的支持，因为这不仅损害了物业服务企业的利益，而且也是对其他业主利益的一种侵害。

三是承租人不能以未订立物业服务合同为由拒交物业费。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。也就是说，如果业主与承租人有约定，由后者交纳物业费的，则后者不论是否有直接与物业服务人订立物业服务合同（协议），业主与物业服务人订立的物业服务合同/协议对物业使用人、物业承租人有法律约束力，后者均应依约交纳物业费。同时，出租人业主应对承租人的支付行为承担连带支付责任。有兴趣的详细了解的朋友可以翻看本号的既往文章《小区物业承租人应依约交纳物业费，出租人业主承担连带责任》。

然后，我们分享一下对该案例的裁判和评析意见。该按摩保健公司能否以自行聘请安保人员和保洁人员、未使用物业小区内公共车位为由，拒交物业费呢？答案是否定的。从物业服务人提供的物业管理和服务的内容来看，物业管理与服务具有公共服务的性质，它更多的是针对建筑区划内整体而言的，公共性表现为两个方面：一是物业管理和服务是针对整个建筑区划的公共区域和公共设施设备而提供的，并非针对建筑区划内的某一特定或具体的物业和个人设施而提供的；二是物业管理和服务是针对整体建筑区划内的全体业主而提供的，并非针对建筑区划内的某一业主而提供的。

实践中，确实存在一些业主、物业使用人为了实现经营目的和加强对自有物业的管理，自聘安保和保洁人员提供服务，但其自聘相关人员所提供的服务在性质上是针对业主个人的私人服务，在性质上并不等同于物业服务人对建筑区划内的全部物业及全体业主提供的物业管理和服务，两者在服务的内容上也并不完全相同。因此，业主、物业使用人在享受了其自聘人员对其自有物业所提供的物业管理和服务外，也享受了物业服务人在建筑区划内对公共部分及公共事务所提供的物业管理和服务，但是业主不得以自聘安保和保洁人员提供服务而拒绝向物业服务人交纳物业费。

当然，如果物业服务人未能全部履行约定的物业服务义务，物业费应根据公平合理和等价有偿原则适当减少。本案中，按照物业服务合同的有关约定，明确了有关收费标准，但该按摩保健公司自经营以来，自行开设水、电缴费户，自行管理水电设施，自行聘请安保和保洁人员，也未享受过秋月春风物业公司提供的停车服务。按照物业服务合同的约定，秋月春风物业公司未能对其提供有关服务内容，也就是说未能全部履行物业管理和服务义务。最后，根据公平合理和等价有偿原则，人民法院判令相应核减物业费的收费标准，准许该按摩保健公司按照住宅的收费标准交纳有关物业费。

综上所述，在通常情况下，业主、物业使用人不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。但是，如物业服务人未全面履行有关物业管理和服务义务的，可相应核减有关物业费。当然，这一般需得到人民法院或仲裁机构的支持或与对方当事人协商一致，不能单方主张即可核减。

好了，以上就是本号和大家分享的有关内容，今天就到此为止，我们下回再见。

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