物业管理者的法律意识

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中国新型城市走向物业管理社会化，法律因素成为物业稳定、项目成功、避险免责的重要保障。时至今天，开创新世纪事业的现代物业管理人，再没有比运用法律因素规范自身的专业行为、事前避免正面冲突和损失的更强烈的期待了。

一、现代物业管理法律因素的界定

现代物业管理与相关联的机构、层次、部门、人员、行为、做法、标的物，触及中国现行法律、法规的限定、规范、允许、保护、戒备、禁止，构成法律因素界定内容的总体认识。

物业管理第一对象是物业法人。物业法人是指物业权利人、业主大会或业主法团作为法人，对物业开发、建设、交收、使用、管理行使权利、保存利益、承担责任。

物业特别是人居物业、公关物业是社会产品，涉及社会整体，不是建起来、住进去、租出去就行。物业管理人都明白，物业交付之后需要以物业管理人为纽带，组织物业权利人、开发建设单位、施工安装单位、单元业主、物业使用人、属地政府派出所机构从不同角度、程度予以负责，这就是物业整体法人责任。物业接管后总会有一个较长的返修阶段，对遗留工程问题的处理就很明显地表现出来这种责任。

交付使用预示物业进入社会接受评审。竣工验收之后，交付使用之前物业必须经过承接查验。承接查验由物业管理人主持，查验面为共有部分、专有部分、接合部位、特殊部位和共用设施设备。物业移交必须同时提供产品合格证、使用说明书、设施草图、布线图、使用责任规定、管理维护规程、二层以及平台以下管渠管理方案，以及专项维修资金、财产保险、保修期、其原因就在于要把相关责任通过承接查验一并落实。

通过前期物业管理合同列明承接查验责任内容，安排职能部门踩点摸查分类列出问题点，取得规划、消防、环保等准许使用文件，要求供水、排水、供电、供气、供冷、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施，以及教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施，再包括道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施，按规划设计要求完成并满足使用功能;电梯、直供水、变配电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书，独立计量表具安装位置正确、技术资料完整、实物权属明确、逐项清点记录。免责要害是物业管理人必须在承接查验交接协议提出工程隐患问题。如中空部位护栏应先做不锈钢钢架再镶嵌玻璃，即不锈钢出玻璃而不是玻璃出不锈钢，因后者在使用中易发生摇动损坏脱落，下方又是中空通行地带，导致共用部位伤人。

物业管理是现状接管，追求开局顺利就要照合同办，合同最基本的法律制约是业主信息的收集、保护。政府评审物业管理项目都要求投标人提交资料涉密承担法律责任的承诺函，这是因为从物业购买、接收、使用起必须建立业主和物业使用人档案，全套纸质版、电子版需要保密、保存。物业的买卖、登记、租赁、使用、管理、服务过程形成的资料不能外泄。物业管理服务中心从物业交付就谨慎对待业主和物业使用人登记表上的通讯地址，在服务合同上约定寄发视同收到，这就是法律因素的界定。

物业区域公共场地、场所、部位的环境、器物、秩序、人员、氛围存在公共性避险管理，购买公共责任保险和财产险、布置安全防范设施和必要公共提示，都表现其中的法律因素。

二、物和建筑物区分所有权

现实生活的变化告诉我们，物业管理已进入公有和私有、共有和专有领域，物和建筑物区分所)权成为环境设施运行管理需要特别