2018年物业管理新规出现这8种情况,业

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当前，小区物业管理越来越受到业主们重视。原因很简单，大部分人每天有一半左右时间都在小区或者家里度过，小区环境好坏关系到业主们的幸福指数。另外，随着物价不断升高，物业费也在不断上涨，一个月物业费少则几十，多则几百，高价买的房子和交纳高额的物业管理费，理所应当享受到等价的服务。

事实上，由于物业管理上问题和主管部门监管不到位，物业管理差、业主不交纳物业管理费两者之间恶性循环。什么意思呢？物业公司以盈利为目的，忽视了在管理过程中的投入，导致对业主服务质量大打折扣，甚至给业主生命财产带来安全隐患。还比如小区配套设施被占用、不齐全，小区环境卫生条件不佳，这些因素都可能导致业主拒交物业费，这样一来，物业公司收不上来物业费，物业公司以此大幅减少投入和服务，如此恶性循环，物业与小区矛盾越积越深。

根据国家最新修订《物业管理条例》规定，物业公司应当按照物业服务合同履行提供相应服务。若物业公司违法物业服务合同规定，导致小区业主财产、人身安全受到损失和侵害，需要承担相应的法律责任。

业主具有监督权

小区业主根据《物业服务合同》中的约定，监督物业公司履行物业服务内容和质量。具体有三项权利：一是可以就物业服务过程中出现的问题，提出自己的意见和建议；二是对物业使用公用部位、公共设施设备和公共场地使用情况等享有监督权和知情权；三是监督物业使用公共维修基金、公用部位和公共设施设备费用情况。

物业管理费用使用情况应当公示

物业管理费用主要包括物业管理人员薪酬福利费、小区公共设施运行维护费、小区保洁费、小区绿化养护费、小区秩序维护费、办公费、固定资产折旧费等主要费用。根据《物业服务收费管理办法》第8条规定，物业公司应当按照当地政府价格管理部门要求实行明码标价。并且在小区显著位置将各项收费内容和标准进行公示。

根据相应司法解释，要求物业公司就费用使用明细、收益情况等账目公开公示。为避免物业公司价格欺诈，明确要求物业公司每季度均应向所有业主公示季度收支明细账目、物业工作总结。同时，业主可以根据物业公布费用情况进行核查，若存在额外收取费用情况，小区业主可向物价主管部门投诉，主管部门应认真回复居民关切。

8种情况，业主可拒交物业费

1.物业费收取时间，应当从业主收到房子交付时间起算起。如果交付时间延迟，业主完全可以拒绝缴纳延迟这段时间的物业费，这种情况下，销售合同中约定的交付时间不能作为物业费交付起始时间。

2.物业公司没有与小区业主签订书面服务合同。

3.物业公司服务太差，可先不交纳，但要收集相关证据，包括录音、录像、拍照等资料。

4.业主发现发现物业公司提供物业合同以外服务并收费的，业主可拒交。

5.物业公司收费标准超出物价部门审核公示标准，超出部分费用业主可以不交。

6.若房屋质量出现问题且还未交房，业主可不交纳物业费。

7.经查，物业公司无法出示合法的价格审批文件原件，业主可以拒绝缴纳物业费。

8.物业公司收取中央空调、供热动力设备等能源费用，业主可拒绝缴纳。

对物业管差、不作为，业主可通过3种方式应对

1.协商解决

业主在行使监督权过程中，发现小区环境差、绿化不好、儿童配套等公共设施不全、安全秩序管理混乱、车位设置不合理、违章搭建等问题，可以直接向物业提出建议，要求物业整改。在实际过程中，小区物业要么是开发商下属物业公司，要么与开发商有紧密联系的物业公司，如果与物业协商无果，可以直接向开发商协商解决关切事项，或者由开发商督促物业公司指派代表与业主协商解决问题。

2.投诉或举报

物业公司一般受所在街道和房管部门主管，业主遇到无法协商解决的问题，可以通过向街道和房管部门投诉或举报。由主管部门出面安排相关人员组成协商会谈小组，切实解决业主们的关切。一般情况下，遇到类似问题的业主可以集中反映，有利于问题解决。当然，业主还可以通过收集相应证据，直接申请仲裁和起诉物业。

3.更换物业

小区业主对物业公司管理实在不满意，可更换物业公司，重新选聘物业。更换物业需要召开业主大会。这里要注意的是，业主大会参会业主人数要过半、建筑面积要过半，在“双过半”情况下，可以决定通过更换物业公司。当超过小区面积和人数2/3同意可更换物业。物业更换在现实中往往会遇到不少麻烦，业主们需要本着实事求是精神，依法依规行使自己的权利。

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