四同小区两种物业费标准是否公平琼海市

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年3月15日，海南省琼海市人民法院开庭审理了同一小区、同样服务设施、同样物业服务、同样商品房（以下简称“四同”）《前期物业合同》规定物业费标准不同案。

海南七彩阳光物业公司辩称对万泉源居小区部分业主实行1.8元物业费标准有两个法律依据。一是《前期物业合同》是业主签字同意的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔〕8号）第一条规定必须执行；二是从（）年起对万泉源居小区部分业主实行1.8元物业费标准，是因为海南省非保障性住房物业服务价格放开了。但这两个“依据”都站不住脚。

一、违反了海南省和琼海市有关物业费标准备案的规定

琼海市物价局对万泉源居小区物业费标准备案批复文件为《普通住宅物业服务收费备案通知书》（海价物业备案［]17号）：“登记的收费标准为高层楼房纯商品用房1.8元/m2，但在目前小区建设尚未完证，物业企业尚未达到相关收费等级资质要求，小区部分业主（两个过半）意见尚未通过备案收费标准的情况下，物业服务收费执行标准只能为每月1.5元/m2。待以上三个条件要求达到后，方可按1.8元/m2的备案标准收费。”见表1。

表1万泉源居小区物业费备案时间

从表1看出，

第一，开发商与其选定的物业公司签订的物业费为1.8元的《前期物业服务合同》，是在物业费没有备案时签订的合同，比备案时间早了4个月，违反了《海南经济特区物业管理条例》（自年1月1日起施行）第三十九条规定：物业服务收费标准要报所在地人民政府价格行政主管部门备案的规定。

第二，开发商与物业公司签订的物业费为1.8元的《前期物业服务合同》，是在琼海市物价局尚未批复的情况下签订的，应该认定该合同无效。

二、违反了非保障性住房物业服务价格放开不能由物业企业单方面决定，应由物业企业和业主协商确定的规定

《海南省物价局省住房和城乡建设厅关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》（琼价费管[]号）第一条：“非保障性住房的物业服务收费具体标准,由市场主体协商确定。现行收费标准需要调整的,须严格按照《海南经济特区物业管理条例》等有关规定的程序办理。”《海南经济特区物业管理条例》（自年1月1日起施行）第三十九条：物业服务企业不得擅自提高收费标准，增加收费项目，扩大收费范围。被告没有与业主协商，单方面擅自提高收费标准，违法。

三、被告片面理解法释〔〕8号规定，违反该法释

第一，被告引以为据的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔〕8号），其上位法正如该法释开宗明义讲的：“为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”这些上位法都强调收费要公平合理。《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”。被告在“四同”小区《前期物业合同》规定物业费标准不同，属于“在订立合同时显失公平”，违公平原则。

第二，法释〔〕8号第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”这一条和任何法律条款一样，只有合法才能有效，否则无效。建设单位与原告签订的前期物业服务合同中关于两种物业费标准的条款，本身违法，对业主不应具有约束力。

第三，法释〔〕8号第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”被告违反海价物业备案［]17号）文件的意见：“登记备案的收费标准为高层楼房纯商品用房1.8元/m2，但在目前小区建设尚未完证，物业企业尚未达到相关收费等级资质要求，小区部分业主（两个过半）意见尚未通过备案收费标准的情况下，物业服务收费执行标准只能为每月1.5元/m2。待以上三个条件要求达到后，方可按1.8元/m2的备案标准收费。”现在“以上三个条件要求”哪个也没有达到，原告就提高物业费标准，属于法释〔〕8号第五条规定的擅自“提高收费标准”。

万泉源居小区原告