以案释法物业服务公司收取的物业管理费

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案情简介

东盛某住宅小区是实行政府指导价的小区，未成立业主委员会，范某系该小区的业主，其于年与海丰某房地产开发有限公司签订《物业管理协议》约定物业管理费按每平方米1.3元收取，增压泵耗电费每月10元。年1月9日，海丰某房地产开发有限公司与某物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定海丰某房地产开发有限公司委托某物业公司实行前期物业管理，管理期限自该合同生效之日起至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。同日，某物业公司接手东盛某住宅小区物业管理服务，并按合同约定向业主收取物业管理费和增压泵耗电费。年5月16日海丰县发展和改革局向某物业公司作出《关于海丰县东盛某住宅小区物业服务收费问题的批复》，其中指出：“物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，档案资料服务管理等，向业主所收取的费用。物业服务收费在业主委员会成立之前实行政府指导价。物业服务收费（按法定产权面积）每月每平方米1.3元，不得上浮，下浮不限。已包含住宅小区物业服务区域内道路、设备设施和二次供水服务用电、绿化、保安以及共用部位设施日常维护等费用（不含环卫部门向业主收取的卫生清洁费和生活垃圾处理费）。”某物业公司因向范某催收物业管理费未果，故起诉至海丰县人民法院，主张范某应按每月每平方米1.3元外加增压泵耗电费10元的标准向其支付物业管理费。

调查与处理

海丰县人民法院经审理认为：物业管理费的计费标准应依据海丰县发展和改革局的批复文件，按法定产权面积即实际使用面积计算，即范某每月实际应缴纳的物业费为1.3元/㎡×.71㎡+10元（高压泵耗电费）=.42元。

汕尾市中级人民法院经审理认为：年5月16日海丰县发展和改革局向某物业公司作出的《关于海丰县东盛某住宅小区物业服务收费问题的批复》“物业服务收费在业主委员会成立之前实行政府指导价。物业服务收费（按法定产权面积）每月每平方米1.3元，不得上浮，下浮不限。已包含住宅小区物业服务区域内道路、设备设施和二次供水服务用电”，依据《中华人民共和国价格法》第十二条“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”的规定，虽然《物业管理协议》中有关于加收高压泵耗电费10元的约定，但该约定超过了海丰县发展和改革局关于东盛某住宅小区物业服务收费的指导价标准，亦违反了《中华人民共和国价格法》第十二条的规定，故某物业公司起诉提出在每月每平方米1.3元物业费外加收10元高压泵耗电费的主张，应不予支持。一审法院认定范某应支付每月10元的高压泵耗电费有误，应予以纠正。据此，范某每月应缴纳的物业费系1.3元/㎡×.71㎡=.42元。

法律分析

1.物业服务合同纠纷中前期物业服务合同的认定

根据《物业管理条例》的规定，前期合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位为小区选聘物业服务企业的合同，对业主具有约束力。具体到本案中，范某与房地产开发商海丰某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同之后，委托业主委员会或召开业主大会选聘物业公司之前，海丰某房地产开发有限公司为东盛某住宅小区业主的利益和管理的需要委托某物业公司提供物业服务而签订的物业服务合同《前期物业管理委托合同》,属于前期物业服务合同,未违反相关规定，对业主具有约束力,业主应当依约履行。

2.物业服务收费实行政府指导价的小区具体收费标准应符合政府规定的基准价和浮动幅度

根据《中华人民共和国价格法》第十二条“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”和《物业服务收费管理办法》第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”、第七条第一款“物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定”的规定，具体到本案中，海丰县发展和改革局向某物业公司作出的《关于海丰县东盛某住宅小区物业服务收费问题的批复》已明确“物业服务收费在业主委员会成立之前实行政府指导价。物业服务收费（按法定产权面积）每月每平方米1.3元，不得上浮，下浮不限。已包含住宅小区物业服务区域内道路、设备设施和二次供水服务用电”，故某物业公司主张收费标准系每月每平方米1.3元物业费外加收10元高压泵耗电费，超出政府指导价，应不予支持。

典型意义

根据《中华人民共和国价格法》第十二条“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”的规定，物业服务费牵涉面广、涉及多方主体利益，是一个敏感性问题，实行政府定价的小区物业服务费更应当符合政府规定的标准。如果物业服务企业超标准收费，则有损业主的合法权益。本案中，海丰县发展和改革局作出的《关于海丰县东盛某住宅小区物业服务收费问题的批复》已经明确案涉物业服务收费每月每平方米1.3元包含了二次供水服务用电（增压泵耗电费），故某物业公司要求在物业管理费每月每平方米1.3元以外加收10元增压泵耗电费超过了海丰县发展和改革局关于东盛某住宅小区物业服务收费的指导价标准，亦违反了《中华人民共和国价格法》第十二条的规定，侵害了业主的合法权益，应予纠正。本案的处理在同类物业服务合同纠纷案件中具有参考价值。

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