购买首套上海二手房,经验谈干货

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背景

纯个人购房经验总结，坐标上海，有一定的借鉴意义，希望可以帮助大家避坑。

由于先前买房，听了各种吃中介和房东的亏，加之全国最大中介（简称中介）之前带看半年多，后续换地方买房，又找的此中介，本文主要针对此次买房过程中遇到的情况进行详细解读。总之，不要相信中介口头上说的和承诺的，他们永远有很多有很多保留信息在等你。看到有意向的房子必须做到有录音，书面证据，最好有视频等，否则中介和卖家很可能都不承认他们之前说过的话。目前是淡季，一般买房价格都是所有同小区或附近小区挂牌价格最低，且是挂牌价格下调5%-10%以上，一般在8%左右，不降价很难卖掉，也很难有人看，如果首付多，谈价空间大。

买房流程：看房-约定谈意向-拉产调-意向转定-中介公司签合同-付定金-签约（合同和贷款合同）-房屋核价-查限购-审房产税-交房产税-交首付-过户-领产证-送他证-银行放款-交房

1、带看房

带看房过程中遇到的坑和应对策略：

买房心理价格：前期几次是沟通买房需求和看房过程中意向，被中介摸底，带看房屋价格越来越高。明确自己买房心理价位和预期，将心理价位报低，同时增加不同类型中介和同一中介不同店面人员带看，增加看房数量（每天4-10套），同时去看高于所报价格心理预期的房子，利用中介之间的提供不同的信息，可以获取大量有用信息。

看房数量：所带房子非需求房子，即先带一些差的房子先看，消耗你看房精力与看房预期，同时带看房子数量很少，许多房子同期都不带看。

卖房原因：告知卖方的卖房原因很一般，不可全信，能和房东面谈，一定要面谈。他们一般阻止和卖房人员过多交流，目的是达到信息垄断，给出的理由是看房人过多而跳价。

房屋卖方买入价：这个是大坑，卖方和中介公司签的一个卖价，因房东很多不说真话，所以价格极不准确，同时中介公司也会告知虚假价格，抬高房东买房价格，针对此项，必须录音或者看中的房子，书面证据和确认。常居上海的人都很聪明，故意夸大买入价格，到最后又说自己时间长了忘记了到底多少价格。其实录入中介平台上的价格是中介有证据证明的，只看此项实际证据。部分在上海久的人套路非常多，有时对当时购房价格装不知道，反正对于他们有利的，很多人就做假，卖了签合同的时候再说之前不是这样说的，所以一定要留证据。

房屋质量：和详细信息未告知，比如房屋质量问题，什么结构的房子，如砖屋还是钢构结构等，看的房子是烂尾房然后二次建造；同小区但不同期房屋质量不同，而未详细告知；房屋同区房子有质量问题，比如房屋漏水，下雨墙面漏水，光照不足；房子居住人员问题，所看小区是否投资客居多，房屋是否处于死角位置，风水不好。房屋质量和居住人员问题，一定要看该片小区房屋价位，价格代表很大参考意义，若房价过于保证金，注意质量问题。同时通过中介之间互相揭露信息或从朋友了解相关信息，作为买房者必须清楚明了房屋到底有没有不利之处，如死人，重大疾病，小区出现异常重大案件，防盗情况。针对房东和中介的承诺只要没有书面证据都不可信，一定要注意搜集证据。卖家卖房原因一定要查明，可以了解房屋许多相关信息。

房屋建造单位：很重要，中介一般很少提及，质量好的才提，这个对于房屋质量很重要。

房屋挂牌时间和意向谈价数量:很多房子挂牌时间和不同时间段看房人员一定要做详细了解，挂牌时间越长。尤其是那些全部人员推的房子，往往最坑，因为房东难搞，并且挂牌时间越长。如果挂牌后，看的人也非常多，一定要去了解有意向谈价格的客户有多少，代表不同人对此方的认同度，如果没有意向，且挂牌时间长，此房必有问题。

户口：大坑，卖家一定要能快速及时迁出户口，中介会大概保留5-10W迁户口问题。遇到一家，儿子媳妇要移民，户口是老人户口不愿意迁出，要几年后再迁出问题。房子都卖了，人移民了，几年后你找谁做户口迁移啊。房产证上有几个人，是否都同意卖房。

房屋噪音：许多房屋隔音效果差，离马路近，或者房屋质量问题。

房屋装修：卖房房屋里的装修如何，以及家具等相关东西最后卖家如何处置，一定要详细了解清楚了，别到最后什么都没有，装修也搞坏了。

物业管理：必须详细问清楚，物业管理是什么公司，费用是多少

车位：车位问题，一定要咨询，能否购买，若可购买多少钱，不可购买有没有停车位，多少钱每月停车费

交通：具体交通信息需要自己详细查明，他们介绍的一般仅供参考

学区房：具体学区房，提出明确要求，听他们介绍学区，但一定要自己核实。同时卖房者是否使用了学区房名额等信息。

商业设施：听他们介绍，一定要自己观察，他们介绍都必须要经过验证才行。

税费问题：房子到底是那年买的，大概多少增值税，个人所得税，契税，中介费等，一定要有详细的书面确认，有意向的房子最好要签字，作为参考依据，中介开始算的往往不准，就是想催促买房。一定要清楚房子是满五唯一，不唯一，满二唯一，不唯一，税费完全不同。同时，一定不能买产权混乱的房子，比如多人持有，有问题的房子，也不能买遗产继承的房子，因为要多交很多税，还非常麻烦。满五不唯一，中介是可以给做到满五唯一的，但需要卖房书面和口头配合承认，这也是买房谈价的一项。

中介费用：中介现在是2%，他们可以做到1.9，是非常正常的，买房过程中一定要先问他们相关中介费用比例，并且他们可以做低，但是中介就是不愿意降低，即使愿意做低，后续签合同也会阴你，改成2%。中介现在提成给卖房人员的比例超过40%，可见有多黑。

中介带看房：且记，同一家中介看房，若买房最好找最开始带你看房的人买，否则后面可能有一系列问题，如房后，中介人员打听过是否他是首带看的此房。不同中介知道后，若意向定房，中介会找人做恶意竞价行为，故意给房东谎报购买价格，使真正意向购买者谈房价失败。

中介人员态度：中介人员刚开始会很热情，等买房之后，态度完全大转变，并且还会狠狠的坑你，一定要选择比较可靠的中介人员。

总之，要多留心眼，留证据，多打听，多看，考察清楚再确定。

意向定房过程中遇到的坑和应对策略：

不同类型中介和中介不同店都存在强烈的竞争关系，看房过程中，往往知道有意向订房，一定不能签所谓很多人想定此房，签个意向首个跟房东谈价格，因为他们的合同里有非常多的坑。同时由于中介人员的竞争，一定不能将不同中介的内容互相传，自己心理知道就好。同时中介人员往往会和房东串通跳价。一般谈价格都是在远处的中介店面来谈。谈价格一定要有耐心，谈好每一项细节，千万不能快速同意，有的人一谈就谈8个小时，甚至2-3天。此时谈的过程中，一定要录音留证据，刚开始让中介谈，后面自己谈，更相信自己，决定权也在自己。

真实购房遇到问题是意向谈房子遇到问题：

1、非要让买家签个意向看房谈价合同，这个时候就有同公司不同店面知道了，立马提前几分钟签了意向看房谈价合同，然后中介催促买房者签个更高的价格；此合同一定要不签，坑多。

2、意向和房东谈价格，房东被其他中介公司故意扰乱谈价，把价格报的非常高，让房东有更高预期，你就无法谈价格买房；

3、房东跳价，想买房时突然要跳价；并且无理取闹，中介说房东很有诚信很好说话，其实完全不是这样的，不要相信中介的嘴。

4、中介说报的底价（一般由中介经理以上跟房东谈），房东一律不承认，欺骗双方达到会谈目的。说谈低的价格就是想让买房人和房东先直接谈一下，增加成功概率。往往中介说的都是假的，他也会说是房东给的价格，但真假难辨，只要买卖双房能谈，他们就达到目的，至于价格他们再谈。我们遇到的就是房东来了，根本不承认自己报的价格，也不知道是不是房东这样说，还是中介欺骗，还要跳价。

切记：除非急取钱的，比如已经买了另外一套房，或者出国，卖家好说话，或者其他急取钱情况，卖家一般都要求非常多，跳价难缠的比例很大，千万不能太单纯，多留点心眼。

2、谈价格和签约

在签约中遇到了非常多的问题，这个才是真正要付钱的问题。一定要好好谈，详细谈，准备充分证件和钱，只相信书面证据，其他中介和房东话都不信，签的每个合同必须细读，录音，拍照，最好录视频留证据，切莫被中介催促草率签下合同，实际购房时就受到了这方面非常多的坑。

购房资格：要签约前，中介并不积极主动帮你查是否符合购房资格，若出现问题就有买房人来负责了，这是个大坑，不仅会损失中介费，定金，还有赔偿金，切记。注意的有，是首套还是二套，前有无买房贷款记录，征信有无问题，有无贷款记录，若非上海户口，是否满足买房条件，社保和税单，尤其是社保，过去63个月中是否有60个月社保，同时因为跳槽，基本上每个工作都会断交一个月社保，而由下一个月交，社保和税单二满一即可。这些信息一定要让们提前确认才可以考虑签约。

谈价格：1、真实遇到问题，包括同家中介不同店面和不同中介公司牵制客户，给一个高的报价托住房东。在谈价格期间不停有电话过来打给房东，有朋友第一次谈价格失败就是被恶意竞争了，全家人等了几个小时，连房东面都没有见到，说要考虑考虑再卖。此房东和另外一买家都谈了两天，超过12个小时以上了，都没有谈拢。最终此房以低价卖价，但老人的户口2年不签，真心替另外一家购房者心疼，请问你何时能迁进户口？

2、虚假信息撮合谈价：中介给报一个房东说的低价，结果房东一来不承认，还说被中介骗来，还要坐地起价，要走不卖了。至于房东还是中介说假话，无法对证，所以需要中介提供证据，比如谈价的录音。两个价格之间至少有10W以上的差距。最终购房者和房东谈价格，最终确定价格。若是被骗来，不是百分百满意，请及时离开。有意思的是，可以看到中介还装腔作势，表面上表现很气氛，房东又要涨价，不承认自己说的底价，认为房东怎么是这样的人。

3、谈价格，最大的坑，朋友购房就买贵了十几万，谈价格一定要详细的谈，其中包括中介费，在中介费这个过程中很容易吃非常大的亏。具体谈判断内容，包括房屋价格，房屋买入价格（这个很坑，一定要在合同或者收集证据让房东签字确认），房屋的水电煤气费，维修基金，房屋信息，装修，家具家电搬迁，车位，付款方式-什么时间付定金，定金多少，什么时候付首付款，首付款多少，贷款多少，贷款利率多少，能否打折（目前可以打9折），房东能否承担个税，契税和增值税等，付款周期，交房时间，户口问题，学区房问题，学区名额是否占用问题等；若是满五不唯一，房东能否配合做到满五唯一（房东书面签字和网签时口头承认，中介运作，一般情况下是默认规则可以做）；少交税，房子价格能否做低（具体价格需要核价为准），具体能够做低多少，其他费用以装修补偿款给房东，必须分两次打钱，房东会不会配合少交税（基本上买房都做低房价，一般中介不会提前给房东讲让其配合此事情）；中介费问题-大坑，谈好的中介费，一定要谈好到底多少比例，一定在居间合同上详细查看再签字，谈好1.8%，结果被签了2%，并且是签合同的时候就要付，其实正确的是谈好的1.8%，一定要他们写好，写明白后自己看清楚再签字，并且不勾选他们提供的选择项，如签订合同付费，而是采用其他，自己协商付费方式，比如签合同，网签，查限购，交税费，首付款，交不动产证等分批分比例付钱。

中介公司签合同：签合同过程中，一定要仔细每个条款，能不一下子签就不一下子签，这里面坑非常多，中介故意设置的。签合同时，中介会给一大堆文件，每个合同都一定要仔细阅读之后，若签字必须拍照，最好拍视频，同时能留原件留原件，能留复印件留复印件。该留的证据一定要留。

中介费大坑：我们在此期间遇到的坑，就是签了居间合同，被复印默认签了，同时中介费用具体栏目没有写到底多少中介费，到底什么时候付费问题，都是中介后来自己加的。或者他们在一堆要签的文件中，让买房者快速的签字过程中，糊里糊涂的让你签了字。在签合同时稍不注意就会付全部中介费，而后面一大堆流程需要处理，中介竟然中介费收完了，所以建议最好选择分不同阶段分比例付费。

房屋买入价格大坑，房东说的买入价格和中介说的买入价格低了几十万，不详细真不会细考虑到。实际上房东谎报的价格是其买入价的1.7倍，中介报的买入价格是房东买入价格的2.5倍。这让朋友多付出了很多税，同时房东不承认中介报的价，中介又把责任推到房东那里，并且朋友已经交了定金，卖房和中介说房子买入价上的巨大差距，中介态度还非常差的向房东发难，并且意思说，你们买卖不成，我们也不付此差价，中介自己人都承认差价要中介自己付的事情，结果现在不愿意付，还讲什么中介有所谓的8大承诺，所以中介费贵，我们对此也不买单。这时把房东和朋友都惹毛了，所以保留证据非常重要，最终变成朋友承担了多余的税费。

定金（不是订金）大坑：定金必须是买房人通过银行卡转账给房东，千万不能是买房人之外支付，虽无大影响，但有可能影响很大，我们就踩了此坑，目前没有问题，房东好说话，主要是给够了他房价的心理价位。必须要房东签收据证明，同时银行转账的证据保留。

3、网签合同：以下全部是大坑，非常重要，一定要仔细，必须步步留证据，相关材料一定要书面确认留证，能留原件一定留原件，不能留原件，一定要拿到复印件，要中介提供相关后续流程。

网签合同之前，一定要让中介提供后续所有流程，以及相关流程所需要的相关证件和手续，因为很多证件和手续你一时无法办出来，所以在签合同的时候一定要提前想到此点。

房东手续和证件：房东在此之前必须将原有房子的贷款清掉，必须把产权关系，相关的水电煤，维修基金等处理好，若房东相关产权无法到达，一定要有委托证明。

准备材料：这一块很容易被中介坑死，需要让中介提供详细的时间段表，每阶段准备什么材料，要做什么事情，中介就是不做，这是他们必须要做的。这样很折磨人，因为有些资料很难一时间准备，而又耽误了相关时间进度。一定要让中介确认这些材料，并提供证明，他们已收到相关材料，否则出问题，中介又赖在你身上。

贷款：跟何银行签，贷款利率多少，能否用组贷款，贷款多少，一般银行都会给税费一张银行卡，额度有的最高80W，一般几十万仅作为付税费借款的一张卡，若钱不足，可用此卡信用支付。签订过程中，一定要让银行人员讲清楚，录音，拍照最好录相。

签合同：必须准备好一系列证件信息，相关手续和部分中介费，必须清楚明确的算好到底多少个人所得税费，契税，增值税，其他费用，必须亲自算一遍，并且房东若承诺做满五唯一，一定要让房东提供书面证据并签字。对于所签合同的任意一项都必须明确清楚，没有任意意义，签合同千万不能图快，慢且仔细。

交易过程所需买家材料

中介公司买卖合同，在中介公司统一签协议地方，需提供买房所有人身份证原件，贷款银行卡（若签贷款合同）

交易大厅买卖合同：交易中心，买房所有人身份证原件，户口本原件，或户籍证明原件一份，主贷人银行卡，社保单各2份，公积金账户，（外地人所需：居住证件，结婚证件）

打首付：买房人个人账户柜台办理，需要有银行盖章的转账凭证，其中首付款和房屋装修款（若做低价格需要），房东签两个收据给我们、付款后需要提供户籍证明原件，收入证明，一年的工资卡对账单，首付款，转账单收据复印件）

缴税及过户当日：身份证原件，户口本，户籍证明，（非上海：结婚证，居住证-满3年减房产税），社保单原件（最少拉2年，最多要63个月，现在都不提供了，房地产交易中心可以查），缴税银行卡和少量现金。

如果可以，对看中的房子，可以晚上独自过来勘察，能和小区人员聊聊，就能得到好多消息，可以了解小区是否吵闹，噪音是否大，房屋质量如何，小区和物业口碑如何，停车位信息，手机信号，物业费用等相关信息，一切你想了解的都可以打听，尤其是附近菜场等，多花点时间找不同人聊聊，对你买房有很大的帮助，尤其是对房屋质量，居住环境等有非常大的帮助

另注：年之后，上海实行三价就低原则，一定要多准备现金，多些贷款，避免到时无钱可以用的地步，最后压力山大。