司法大数据告诉你业主对物业服务不满,物业

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物业服务每天都直面小区业主，服务质量看得见、摸得着，能做到让每一位业主满意是不可能的事。物业公司极易与业主就物业服务质量问题发生矛盾和纠纷，而且，物业服务质量纠纷往往有涉及面广、持续时间长、矛盾易激化等特点。

物业公司面对的是一个个具体的业主，小区业主诉求既有共性也有各自的特性；业主个体面对物业公司往往感到势单力薄，很多时候凭借个人力量又无力改变物业公司的服务质量。

在此种情况下，很多业主会选择拒缴物业费来与物业公司进行对抗，以此要求物业公司满足其诉求。如果长期催缴没有成效，物业公司往往根据物业服务合同约定向法院起诉业主要求业主支付物业费。

在物业服务合同纠纷案件中，业主通常以物业公司服务质量不达标作为拒缴物业费的理由进行抗辩，法院会支持业主吗？

在中国裁判文书网进行检索研判相关案例，法院并不支持业主拒付物业费，但是，业主在提供相关证据证明物业服务不到位、符合物业管理合同约定情况下，法院一般会支持业主减少支付物业费的请求。

法院不支持业主拒付物业费请求

在中国裁判文书网，以“物业服务合同纠纷”为案由，搜索关键词“拒付物业费”显示有案件件。其中，高级人民法院民事判决书有3份，都未支持业主拒付物业费。

在（）甘民再号中，业主以房屋卫生间下水主管道不畅通、卫生间散发恶臭味、物业服务质量差为由拒绝缴纳物业费，物业公司多次催收未果形成诉讼。

法院判决认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”

根据该司法解释，如果物业服务企业违反约定或法定的管理服务等义务，业主可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并未赋予业主拒交物业费的权利。因此，业主以物业公司物业服务质量差、其居住房屋卫生间散发严重的恶臭味为由拒绝交纳物业费，没有法律依据。

中级人民法院民事判决书有份，没有查询到支持业主拒付物业费的案件。在（）京01民终号案中，业主以融创物业公司的物业服务不达标等理由拒付物业费，融创物业服务公司将业主诉至法院。

法院判决认为，融创物业公司履行了主要的物业服务义务，即使存在一定瑕疵，现有证据不能证明融创物业公司在履行合同过程中存在重大违约行为，导致业主丧失根本合同利益，不支持业主不交纳物业服务费。

法院支持业主减免物业费请求

在（）辽04民终号案中，法院判决认为，就物业公司在物业服务中的问题，业主可以通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，亦可要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，并可能会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。

同时，物业公司应当根据约定及法律法规规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。因物业服务不到位、管理混乱等问题，法院判决酌情减免30%的物业费。

在（）辽14民终号案中，基于实地查看，法院认为物业公司确实存在物业服务不到位、存在服务瑕疵等问题，判决酌情减免40%的物业管理费。

在（）辽04民终号案中，法院判决认为，业主主张物业公司存在物业服务瑕疵应减免部分物业费，业主列举了物业管理中存在的问题并提交了相关证据，可以证明物业服务存在瑕疵。法院工作人员经现场勘察，发现园区物业服务和管理确实存在诸多问题，未达到合同中约定的标准，且法院在审理该小区物业服务合同案件过程中，其他业主均普遍反映物业公司在物业服务的过程中存在不尽如人意的地方。因此，法院判决业主按交费标准的80%给付物业费。

见一简评：

在法院不予支持业主拒付物业的案例中，法院裁判理由通常从物业服务的整体性、长期性和动态性角度出发，认为物业服务内容涉及小区及业主生活的多方面，不能仅凭物业服务区域在某一时间或特定地点出现业主所主张的问题即直接评价物业服务不符合约定或规定标准。

在判断物业服务是否符合合同约定或者特定标准，需要综合问题的成因，问题是否属于物业服务的范围，该问题与物业公司不履行或不完全履行物业服务合同之间是否存在因果关系等方面综合判断。

此外，法院一般认为，业主不宜以动态的物业服务过程本身对其造成影响为由主张物业服务不符合约定标准，并强调业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。

如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。

业主拒付物业费相当于对物业的服务完全不支付合同对价，现实情况中，物业服务即使存在瑕疵，也仍具有一定的服务内容，完全拒付物业费确实于法无据。

对于业主因物业公司的服务不达标、不符合约定标准、服务存在瑕疵并要求减免部分物业服务费的诉请，基于业主提供的相关物业服务不达标、服务有瑕疵等证据，以及通过实地走访和勘察等方式，法院会支持酌情支持业主的请求。

你认为法院的判决有道理吗？