海南经济特区物业管理条例人民资讯

海南省人民代表大会常务委员会

公告

第83号

《海南经济特区物业管理条例》已由海南省第六届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于年6月1日修订通过，现予公布，自年11月1日起施行。

海南省人民代表大会常务委员会

年6月1日

目录

第一章总 　　则

第二章物业管理区域

第三章业主和业主组织

第一节业主和业主大会

第二节业主委员会

第四章物业管理服务

第五章物业的使用与维护

第六章法律责任

第七章附 　　则

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人等的合法权益，营造文明和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本经济特区实际，制定本条例。

第二条本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理、委托物业服务人的方式，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条物业管理应当遵循党委领导、政府主导、业主自治、专业服务、社区治理、多方参与相结合的原则。

推动在业主委员会、物业服务人中建立党组织，发挥党建引领作用。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，加强社区治理。推动符合条件的社区党组织和居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

第四条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入社区治理体系，建立和完善专业化、标准化、市场化、信息化的物业管理机制，建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。县级人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府配备专（兼）职物业管理工作人员。

县级以上人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。

县级以上人民政府发展和改革、自然资源和规划、生态环境、财政、公安、应急管理、市场监督管理、综合执法等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。

街道办事处应当建立健全居住社区综合治理工作制度，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。鼓励街道办事处建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，推动业主设立业主大会、选举业主委员会，并依法监督业主委员会和物业服务人履行职责。

乡镇人民政府应当根据本条例规定和市、县、自治县人民政府决定，负责辖区内物业管理活动的指导、协助和有关监督工作。

居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

第五条物业管理行业组织应当依法加强行业自律管理，制定行业规范，规范从业行为，推进行业标准化建设，调解行业纠纷，促进物业服务人依法经营和诚信服务。

物业管理行业组织应当接受物业管理主管部门的指导和监督。

第六条鼓励业主、业主委员会、物业服务人组织开展文化娱乐、邻里互助等多种形式的社区活动，推进和谐社区建设。

完善物业管理纠纷处理机制，鼓励通过协商、调解、仲裁等方式解决物业纠纷。人民调解组织和行业性、专业性调解组织应当依法及时受理和调解物业纠纷，化解物业矛盾。

第二章物业管理区域

第七条物业管理区域的划分应当考虑物业的规划用地范围、土地使用权属范围、自然界限、共用设施设备、建筑物规模、社区布局等因素确定。

已交付使用物业，按照已形成的物业管理区域划定，不再重新调整，但业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。

第八条新建物业的建设单位应当在申领房屋预售许可或者现房销售备案前，将划定的物业管理区域向所在地县级人民政府物业管理主管部门申请备案，备案机关经审查认为建设单位划定物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当书面通知建设单位重新划定。已备案的物业管理区域应当在房屋买卖合同中明示。

已交付使用物业，由物业服务人向所在地县级人民政府物业管理主管部门申请备案；没有物业服务人的，由街道办事处、乡镇人民政府申请备案。

第九条物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房，应当由建设单位按照下列标准提供：

（一）物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的，按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供，并不得少于一百平方米；

（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，二十五万平方米以内部分，按照该部分面积的千分之二提供；超出部分按照该部分面积的千分之一增加。

业主委员会办公用房建筑面积应当不低于二十平方米。

物业服务用房产权属全体业主共有，任何单位和个人不得改变其用途。

物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层。

第十条物业管理区域内的下列部分依法属于业主共有：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位（车库）；

（三）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；

（四）房屋买卖合同约定属于业主共有的物业；

（五）法律、法规规定的其他共有部分。

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，不动产登记机构应当进行实地查看，并在不动产登记簿上予以记载。

第十一条业主大会成立前，利用业主共有部分进行经营的，应当在临时管理规约中予以明示或者由业主共同决定；业主大会成立后，利用业主共有部分进行经营的，应当经业主大会同意。

利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益，归全体业主共有，并应当单独列账或者设立单独账户，或者由业主委员会与物业服务人设立共管账户。

业主大会、业主委员会应当加强对业主共有部分经营收益的监督管理，并可以对其使用情况进行审计。

第三章业主和业主组织

第一节业主和业主大会

第十二条房屋的所有权人为业主。

基于与建设单位之间的房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有房屋但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主在物业管理中的权利、义务，依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定确定。

第十三条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员；

（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用住宅专项维修资金；

（六）筹集住宅专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途和利用共有部分进行经营；

（九）利用共有部分进行经营所得收益的分配与使用；

（十）有关共有和共同管理权利的其他事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十四条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

一个物业管理区域设立一个业主大会。

第十五条物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会：

（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上；

（二）首套房屋出售并交付使用满两年。

符合前款规定成立业主大会条件的，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立首次业主大会会议筹备组。业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。

街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请后三十日内组建首次业主大会会议筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组建筹备组。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。县级以上人民政府物业管理主管部门应当加强对成立首次业主大会会议筹备工作的指导。

第十六条街道办事处、乡镇人民政府应当自收到成立首次业主大会书面申请后五日内通知建设单位或者物业服务人报送物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的住宅专项维修资金清册等材料。

建设单位或者物业服务人应当自收到街道办事处、乡镇人民政府通知后十日内报送材料，协助成立筹备组，并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。

经筹备组申请，房屋交易管理机构或者不动产登记机构应当及时提供房屋面积、门牌号码、业主姓名和联系方式等信息。

第十七条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居（村）民委员会代表组成。筹备组中的业主代表可以由业主自荐、推荐或者居（村）民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定。

筹备组成员人数应当为单数，具体人数由街道办事处、乡镇人民政府根据物业管理区域具体情况确定。其中业主代表应当不少于会议筹备组人数的二分之一。建设单位拒绝派员参加筹备组，不影响筹备组的成立。

筹备组应当自成立之日起七日内，在物业管理区域内的显著位置进行公示。

第十八条筹备组应当完成下列筹备工作，并于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告：

（一）确认并公示业主名单、人数和投票权数；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容和会议表决规则；

（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（四）确定首届业主委员会委员候选人产生办法和名单；

（五）制定首届业主委员会选举办法；

（六）其他筹备工作。

第十九条筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议；逾期不能召开的，可以向街道办事处、乡镇人民政府申请延长筹备期限一次，但延长时间不得超过九十日。

筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的，自行解散。

第二十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

书面征求意见是指通过文书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的征求业主意见形式。在确认业主身份的前提下，以手机短信、