到底还有多少房企会爆雷干货

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来源：燕梳财经（YSBXPL）

作者：尹大

秋天没结束，冬天也还没到。

但房地产开发商的寒冬已经来临。

一个月前，许家印卸任恒大地产董事长，恒大股票和债券应声下跌。

一个月后，恒大财富暴雷，许多投钱后血本无归的散户投资者欲哭无泪。

吃瓜群众看的是新闻，但身处金融行业的我来说却是实实在在要面对的惨剧。

在接下来的几个月大概率还会有许多超大房企继续爆雷。

01.

给房开公司贷款的金融机构其实非常非常谨慎

几个礼拜前全国TOP的某个房开公司的材料送到我手上，没过几天这个房开公司就发布公告“预约”爆雷。

作为甲方，我是真心想一脚把中间人踹出去狗啃泥。

收集材料之前，中间人信誓旦旦，与某某CFO财务官关系好，与某某副总裁铁的很。

果然是然并卵，都是在演戏。

还好圈子里都知道从年初房地产开发公司就属于高危投向，对待它一直就比较谨慎。

即使材料拿到手，我也没跟大老板汇报，而是放着观望再说。

只是没想到这么快，这家伙就公告提醒流动性紧张，紧接着没过多久就真真儿的爆雷了。

很多人以为金融机构都是闭着眼往外放贷款的。

这种确实有，但是得看什么项目，要是有强力背书，那不用说，机构都会主动去勾搭。

但是对于高风险行业，金融机构的风控严格谨慎程度不亚于“狄仁杰探案”。

一但决定“看看项目”那就是挖地三尺也不罢休，必须把企业和所有关联人抖落个底儿掉，保证做到比实控人自己还了解自己。

这就是为什么正儿八经的金融机构不怕企业爆雷的原因，事前工作做的足足的。

中间人把房开项目推过来的时候，我心底其实就一句话：

除非房开公司在上海有几十套房子或者大平层、别墅也行，打骨折抵押给我，要不然我们不可能授信放款，连报都不会上报。

就算是类似上海某个小区大甩卖的93套老破小也行，起码这是有变现市场的。

至于说什么某某地级市有建材城可抵押、某某县里有一栋酒店可以抵押，不好意思，现在这些都不好使。

谁也不知道这里头哪个是坑，更没法确定哪个坑浅、哪个坑深。

交易双方都是影帝，谁知道哪句话是真、哪句话是假。

作为机构工作人员，踩到雷不要紧，只要它不炸，要不然就是灰飞烟灭、俱往矣。

不炸的前提就是要有足够的抵质押物，完全覆盖风险敞口。

拿办公楼、酒店作抵押的，除非是特别好的地段，要不然都不能接。

不信你可以上阿里拍卖上看看，四大资管（AMC）有太多资产包在上面拍卖。随便一个资产包可能就是评估价值几十亿到几十百亿，大厦、房产、土地使用权等等，但是拍的时候可能就打一折！

多找找银行、资管转让的不良资产新闻，就知道房开公司的风险有多大了。

这里提一下四大资管，四大资管是中国信达、东方资管、华融资管和长城资管，直属国务院，最初设立就是为剥离工、农、中、建银行的不良资产。

举个例子，假如J行今年都有10个亿的不良贷款，那么最终去向绝大部分都是打包转让给上述四大资管公司。

资管公司在接手之后有的拆包、有的不拆包，然后会通过拍卖、处置，可能一栋价值1亿的物业最终万起售，打1折。

02.

到底还有多少房开公司会爆雷

市场都在观望，没人能说的清哪家会爆雷，即使了解情况的也会秘而不宣先跑路再说。

但是分析必不可少。

今年到现在出现违约的房开太多了，像前面的恒大、华夏幸福、新华联、鸿坤地产、花样年、恒泰地产、实地地产、蓝光发展、宝能集团、泰禾地产、天房集团、协信远创、阳光、新力地产、祥生地产、泛海控股等等。

绝大多数是全国TOP的，或者区域龙头。

像宝能集团，光信托就起码有两百多亿，不知道这两百亿里头有多少是普通投资者。但可以肯定很多人的投资要打水漂了。

还有最近违约的当代置业，2.5亿美元债逾期违约，现在正在想办法自救。

房企除了打骨折卖资产，没有别的自救方法。

像宝能集团前海优质项目、物流园资产包项目等位于上海、深圳、广州的8大资产项目出售，涉及商业物业、土地、商业综合体、旧改及优质金融公司股权等，评估价值超0亿元。

不知道前些天浦东某小区打折抛售的93套老破小是不是也是在自救。

像荣盛发展虽然没有大规模逾期，但是网传商票经常逾期两三天。全国各地的房产项目大幅降价销售，环京和青岛等地房价折扣甚至低至五折。

房住不炒真不是玩笑，第一波精确打击的就是房地产公司。

现在负债还是比较高的，像河南建业、富力地产、中南建设、新城集团、金地集团、绿地集团、碧桂园、融创中国等等。

基本上都是全国前百名的房地产企业，很多耳熟能详。

根据一些统计数据，大部分借款利率不会低于10%。这个借贷利率已经没有利润了，最多也就是微薄利润。

本就靠着借新还旧的房企，一旦资金跟不上，崩溃也就是瞬间的事儿。

03.

很多时候就算企业老板是影帝，金融机构也不可能轻易买票进场。

金融风控在投项目的时候，任你说的天花乱坠，也不可能不要抵押、担保等等一系列增信措施。

金融机构进场的充分必要条件是必须有抓手，像房产、物业、股权、连带担保等等。

所以就像恒大出现违约之后，十家大行纷纷表示，影响较小、没有影响之类。

主要就是因为金融机构在审批前就把风控措施做好了，抵质押一个都不能少。即使爆雷，银行手上拿的资产也足够覆盖敞口了。

那么如果诉讼，最后银行拿的这些房产、物业、股权怎么处理呢？

还是前面说的，绝大部分都通过竞价拍卖转让给资管公司（AMC）处置。

资产管理公司再进行一定包装之后，要么拍卖要么持有，绝大部分还是继续拍卖。就像现在的阿里拍卖网上，就有各种各样的资产在拍。

这些抵押给银行的抵押物本来就已经打过折，卖给资管的时候再打折，资管公司再拍卖的时候还得打折。

好吧，几轮下来，不但打骨折、还得打废掉，最终投资者竞价花点劈柴价收掉资产。且不说这里有多少利润，单说金融机构就能把损失降到最低。

纯信用的普通投资者连汤都喝不着。

至于之前的很多信托爆雷，虽然底层资产也是房地产，但是有些信托大股东就是房开公司。

大股东把信托公司当成自己房产公司的提款机，更别谈什么风控措施，能最后认这笔账就不错了。

04.

房开公司在违约前后都会想尽办法打折出售房产、物业；

一旦金融机构诉讼，那么金融机构拿着的房产、物业也最终会流到市场上。

那个93套老破小的打折销售，或许也有这个因素。

而再加上最近的试点房产税，极有可能成为房开公司的最后一击。

可以想象，接下来“93套”的故事将持续在各地上演。

特别是本就经营不咋地、一直往里头亏钱的商业、门面，贬值速度只会更快。

多项叠加毋庸置疑会释放出大量房产、物业。

作为普通投资者来讲，面对释放出来的房产，还是得谨慎、谨慎、再谨慎。

毕竟口袋里的钱是辛辛苦苦积攒的，按揭也要付几十年的。

为了不需要的房子去伸手未必值得。

就这样。

-End-

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