美联物业2021年8月深圳房地产市场月报

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政策环境

·房贷利率

LPR维持不变，8月份深圳房贷的执行利率，首套房和二套房分别为5.1%和5.6%。

表1：深圳四大行首套住宅贷款利率走势图

住宅市场篇

·一手买卖市场

供应

图2：深圳新建商品房月度供应量走势（单位：套）

8月新建商品房的供应速度有所下降，全市有11个商品房项目获得12次预售许可证，合计套/62.75万㎡新房源，供应套数较7月减少35.2%。其中有10个项目含住宅产品，住宅总获批量为套/49.82万㎡，住宅供应套数较7月减少5.0%。

需求

全市

图3：深圳新建商品住宅成交量价走势及去化周期(单位：千套、千元/㎡、月)

。一手住宅均价为6.03万元/㎡，环比上升1.2%，同比上升9.4%。

8月一手住宅供需两旺，截止8月底，一手住宅库存面积约为.22万㎡，较7月末下跌9.4%；按照过去12个月的成交套数推算，去化周期继续下滑至3.4个月的水平，处于非常低位水平。

区域

8月，有5个行政区一手住宅市场的备案套数上升，且部分升幅较大。其中南山区以套的高位备案水平，跃升至全市行政区域之首，宝安和光明两区分别以、套的备案量紧随其后，另外罗湖亦以套的备案量位居第四。

从区域均价变化看，8月仅有3个区域的均价环比出现上升。其中宝安的价格升幅最为显著，均价环比上升12.8%，8月均价升至9.7万元/㎡；而南山则以11.1万元/㎡、环比升幅4.5%的水平，环比升幅位居第二。

另外，龙华以6.8万元/㎡、环比下跌6.3%的跌幅，成为8月区域均价下降幅度最大的行政区。

本月大部分区域的去化周期比7月有所下降，其中以罗湖的下降幅度最大，从16.4个月直接下降至5.1个月；其次是南山，去化周期从7月的9.6个月下降至8月的1.4个月。

图5：8月深圳各区新建商品住宅去化周期（月）

目前全市的新房可售量处于非常低位水平，新增供应量亟需增加。

8月一手住宅成交TOP10中，位于南山大冲的华润城润玺一期花园位列榜首，共成交套/8.10万㎡住宅。从区域分布来看，由于8月较多盘源进行集中备案，因此成交前10名中，南山占了5个，宝安占2个，光明、龙华和罗湖各占1个。

·二手买卖市场

全市

8月二手住宅的备案数据连续第五个月出现下滑。

据统计，8月全市共备案套二手住宅，环比下跌22.6%，同比下跌82.5%；总成交面积约18.87万㎡。

8月二手住宅的备案量再次出现超过2成的下跌量，显示出市场的观望情绪仍然浓厚。再加上8月29日公布的第二次宅地集中出让信息，显示后期建成的一手住宅价格将比前期下降3.0%-9.2%，给市场带来房价下调的预期。

市场再次迎来不稳定因素，预计无论是二手房市场还是新房市场，观望情绪存在进一步上升的可能性。

图7：深圳二手商品住宅成交量价走势图（单位：套）

区域

8月，全市各区二手住宅的备案量全线下滑。其中，宝安的环比跌幅最大，达到34.1%；其次是罗湖的27.4%。从备案的绝对值看，8月龙岗仍然是备案量最高的区域，为套，其次是罗湖的套。

图8：7月深圳各区二手住宅成交量走势（单位：套）

8月，二手住宅业主报价情况稳定，报价持平盘源的占比小幅增加1.1个百分点，为72.7%；但同时，报价上调盘源的占比也小幅增加了0.3个百分点，为16.8%；报价下调盘源的占比则小幅下滑至10.5%。

市场观望情绪浓厚，买卖双方博弈态势明显。

图9：年二手住宅业主报价走势图

8月二手住宅楼盘备案量Top10中，罗湖、福田、龙华分别有2、1、2个，共5个项目入榜；其余均为龙岗的楼盘，一共5个项目入榜。

与7月不同，8月有3个套均面积接近或超过㎡的项目上榜，显示换房客也会在淡季中积极入市。另外，中等户型面积60-90㎡的项目也有3个。因此8月备案的项目中，格户型面积比较齐全。

·租赁市场

8月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数下降至.55点，对应的租金水平为88.74元/㎡，环比下降0.05%，同比下跌2.21%。

分区域来看，8月各区住宅租金水平升跌各异，福田、盐田和龙岗的租金出现上升，月租金水平分别为.85元/㎡.月、59.99元/㎡.月和50.39元/㎡.月，环比分别上升1.06%、0.91%和1.80%。而租金下跌的区域分别有罗湖、南山和宝安，对应的租金水平分别为84.14元/㎡.月、.65元/㎡.月和65.72元/㎡.月，下跌的幅度分别为0.86%、0.98%和1.02%。

图12：8月深圳各区蓝筹住宅租金水平（单位：元/㎡·月）

·附表

写字楼市场篇

·一手市场

新增供应

8月，市场整体供应量持续不足，推盘节奏缓慢。据统计，8月深圳仅有1个新盘取得预售许可，位于深汕，新增供应套数为套，环比下降66.7%，供应面积合计.37㎡，环比下降57.7%。

图15：一手写字楼新增供应面积（单位：㎡）

市场成交

据美联物业全国研究中心统计的数据显示，8月份深圳一手写字楼共成交套，环比下降9.9%；成交面积为.78㎡，环比下降5.4%；平均价格为元/㎡，环比下降34.6%，一手市场成交量价齐跌。

图16：一手写字楼成交量价走势图（单位：㎡，元/㎡）

分区域来看，8月，南山成交独占鳌头，成交面积.68㎡，占全市份额的47.6%；其次为宝安，成交面积.91㎡，比为16.4%；其他区域成交占比较小。

热点物业成交明细

8月，全市写字楼失去了大宗成交的支撑，成交量大幅回落，但仍集中在宝安和南山两区，未来两区也是供应及成交大户。

·二手市场

市场成交

8月，二手写字楼仅成交82套，成交面积.12㎡，面积环比下降25.6%，同比下降3.3%。整体来看，受供应持续疲软的影响，成交再持续上涨后有所回调，未能延续良好的成交势头。

图19：二手写字楼成交量走势图（单位：㎡）

分区域来看，8月，福田仍是成交的热门区域，成交面积.21㎡，占全市份额的49.5%；龙岗紧随其后，成交.54㎡，占比17.3%；南山、宝安和龙岗则占比均为10%左右。

写字楼蓝筹楼价指数

8月，美联物业（深圳）写字楼蓝筹价格指数为.58，样本的成交均价为元/㎡，环比上涨0.07%，同比下降1.04%，较年基期上涨.58%。

8月，蓝筹租金指数为.27，样本的平均租金为元/㎡.月，环比上涨0.96%，同比上涨5.71%，较年基期上涨47.27%。租金回报率报4.17%，持续小幅回升。

图21：写字楼蓝筹价格及租金走势图

图22：写字楼租金回报率走势图

商铺市场篇

·一手市场

新增供应

8月，开发商供应不温不火，市场整体供应量不足。据统计，8月深圳共有4个新盘取得预售许可，龙岗2个、宝安2个、深汕合作区1个，新增供应套数为套，新增面积为.67㎡，供应套数下降73.1%，供应面积下降59.2%，推售套均面积明显上升。8月，全市一手商业新增供应仍集中在宝安和龙岗，主要供应产品为住宅底商。

图23：一手商业新增供应面积（单位：㎡）

市场成交

图24：一手商业成交量价走势图（单位：㎡，元/㎡）

8月，深圳一手商业成交面积为.95㎡，环比下降9.6%；成交均价为元/㎡，环比上涨2.5%。

分区域来看，8月，宝安仍是全市的热点区域，成交面积.96㎡，占全市份额的25.2%；其次为龙岗，成交.23㎡，占比23.8%；罗湖、福田、南山和光明成交占比均在10%左右。整体来看，成交主要集中在原关外区域，主要是受供应持续外溢的影响所致。

热点物业成交明细

8月，全市商用物业成交走势平稳，主力成交为商务公寓，佳兆业时代大厦、岗厦天元和世贸之都受