前期物业服务合同中约定的物业费标准高于当

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宜居物业公司与张某于年11月签订物业管理服务协议，该协议约定物业费标准为：住宅房屋按0.65元/平方米*月，电梯费住宅区25元/户*月，11月张某办理入住手续后，向物业管理公司交纳了一年的前期的物业费，年11月RD物业公司接管该小区，张某于至年均未缴纳物业管理服务费，经多次催要仍未交纳，RD物业公司诉至法院。判决情况：《价格法》规定属于效力性强制性规范，经营者与相对人约定的价格违反了政府指导价确定的幅度，本案RD物业公司就小区的普通住宅物业收费标准为0.65元/平方米*月，每户电梯费25元，RD物业公司就其收费标准未报价格行政主管部门审批，物业服务收费标准高层0.85元/平方米*月，如将双方约定的25元/户*月的电梯费按户住房面积，每月收取的电梯费共计元，该栋楼住房面积.4平方米，计算的每平米的电梯费0.23元，将0.23元/平方米*月加入0.65元/平方米*月，合同含电梯费在内的服务费收费标准超出了0.85元/平方米*月标准，故对超出的部分应认定为无效。

该案中，物业公司与业主签订的《前期物业服务协议》中约定的住宅物业费标准是1元/平方米*月，物价局对中环商业广场小区普通住宅物业管理服务收费指导的基础价0.75元/平方米*月，上下浮动幅度不超过15%，物业公司起诉时按0.86元/平方米*月，的标准主张物业费，法院认为，没有超出物价局指导价的上限，符合法律和合同的约定，合法有据，予以确认。

《物业管理条例》规定物业服务收费应当遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门指定的物业服务收费的办法，在物业服务合同中约定。

物业服务企业违法物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗议，人民法院予以支持，以及业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持，业主可以拒交超出标准的费用并可要求返还已收的超出标准的费用，与规定是一致的。

物业服务收费那句物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费管理实施细则规定，确定项目是否属于普通住宅，并在前期物业服务投标文件中明标，提供由规划部门签发的规划设计条件表证明文件或资料复印件，对普通住宅小区前期物业服务方案确定的服务标准超出当地最高指导价相对服务标准的，建设单位按照优质原则提出物业服务收费标准，所在地价主管部门和物业行政部门核定，为物业公司解决了因物业费指导价标准指定与调整后产生的影响。建设单位可按照优质原则提出前期物业服务收费方案，报价主管部门审核确认。

适用政府指导价范围的物业，实际收取物业费高于政府指导价标准的，行政主管部门可以作为责令退款的具体行政行为，如物业公司不履行退款义务，则可能被处没收未退换的违法所得，罚款的行政处罚。