北京芳群公寓新老物业交接卡在哪儿服务不到

截至上周四，丰台区芳群公寓在经历了两个多月的种种变故后，艰难完成了新老物业的交接，业主们称此为“初步胜利”。早在今年10月15日，芳群公寓全体业主表决通过，成立了新的业委会，这是小区的第三届业委会，同时决定辞退小区物业康佳兴业物业管理公司，这是小区的第二个物业。可是新老物业的交接卡了很长时间，问题何在？这样的窘境又会带来哪些问题？纵观年，还有更多社区的业主、物业甚至街道因为成立业委会的事各自产生着不同的困惑，他们认为问题又出在了哪？

王轲摄

问题1：老物业服务不到位

记者走访芳群公寓时，小区物业整体服务状况只能用勉强维持来形容，虽然没有出现彻底瘫痪的情况，但有太多细节让业主们不满。小区的路灯随风摇摆，灯杆已经锈到了根部，居民楼墙体外皮脱落，无人修缮，楼道内各类线路如蛛网一般杂乱，类似的乱象，业主们能举出多例。

多数业主也提到了小区电梯问题，楼里的电梯毛病不断，业主提供的照片显示，一部电梯的钢索已经拧成了麻花状，电梯在年曾动用大修基金进行过修缮，一份物业承诺书中也提到，物业承诺电梯大修后，七年内不会产生问题，这样的反差，也进一步加深了业主与物业之间的隔阂。

问题2：存在事实服务8年

芳群公寓第一批业主入住可追溯到年，小区现有业主户，早在年，小区第一届业委会几经努力，辞退了小区的第一个物业。随后，小区由康家兴业物业管理有限公司接手物业工作。

早在一个多月前，方庄地区办事处工作人员帮记者查阅了相关档案、文件，其中显示康家兴业进驻小区后，在街道备案的正式合同是从年签订至年11月30日。但是，年，小区第一届业委会出现变革，改选第二届业委会，由于原业委会主任出国移民，相关的交接手续并未完成，公章也没有交给候补委员，物业合同无法盖章，直至年，第二届业委会才恢复工作。而在此期间，虽然没有合同，但康家兴物业一直以事实服务的形式，为小区提供服务。

业主们说，早在年，大家就因小区物业服务质量下降，对物业存在诸多不满。因此在第二届业委会恢复工作后，广大业主也决定不再续签合同，但当时物业提出，由于对小区前期投入较大，且有业主拖欠物业费现象，不愿撤出，所以当时广大业主与物业协定，允许其事实服务至年8月底。

但到了约定时间，物业没有撤出的意向，此后种种问题便是从那时开始发酵的。从物业角度来看，从年起为小区事实服务4年，却遭遇了一些业主不缴纳物业费的尴尬，日常工作艰难维持，其中不缴纳物业费的业主当中，也包括第二届业委会成员，这让物业更加为难。

转机1：新业委会成立

经媒体推动，僵局看似有解。今年10月15日，在政府相关部门、媒体、业主的多方见证下，小区的第三届业委会成立工作顺利完成，新一届业委会成员确定，同时，根据广大业主意愿，仍坚持辞退康家兴业，并引入新物业。在方庄地区办事处，记者也查询到了当时的一份会议纪要，其中显示，康家兴业事实服务最终日期确定为10月15日，也就是说，从该日期以后，业主们不必再向康家兴业缴纳物业费、车位费、停车费等相关费用。

在11月底，记者联系了小区现业委会主任张芬之，他介绍，康家兴业主张小区业主共拖欠物业费等相关费用共计将近万元，业委会早有承诺，在康家兴业撤离小区后，仍可依法追缴物业费，业委会也会尽权利义务帮助催缴，但这一点，难以达成共识。

记者联系康佳兴业物业管理有限公司芳群公寓项目部，工作人员告诉记者，小区物业费的缴纳是从头年的9月1日至次年的8月31日为一个周期，此前业主们物业费缴纳率还不错，年跨年时，是物业费拖欠比较严重的时期。多年来物业处于事实服务状态，勉强维持，员工的福利也比较差，且很少能有休息日，业主方面对于物业工作则多有埋怨，作为基层员工，也希望尽快结束这样的尴尬，但是最后撤不撤，还是要实际负责人来决定。

上个月底，业委会成员、业主代表与康家兴业实际负责人进行了再一次协商，记者在场旁听，此次协商会最终不欢而散。究其原因为立场不同，物业实际负责人的观点是，前期投入没有收回，在被拖欠物业费的情况下为业主提供事实服务多年，突然被辞退，后期欠款追缴没有绝对的保障，这些问题很难接受。

当时物业实际负责人提出，要求补齐之前的合同，同时延长物业的服务期。对此在场业委会成员、业主代表均表示，业委会仅代表广大业主阐明立场，无权自作主张，改变广大业主意愿。

关于物业费的问题，根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应当履行的义务里，明确了业主应按时交纳物业服务费用。而关于物业撤离的问题，根据《北京市物业管理办法》第二十七条规定，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。可以看出，各项细节均是有法可依的，不交物业费的业主面临着起诉，不撤离的物业面临着罚款，双方立场不同，最终仍僵持不下。

转机2：新老物业交接

芳群公寓的问题，记者咨询了社区问题专家陈凤山，他当时谈到一个细节，小区物业如不撤离，将在无收入的情况下继续提供服务，一旦小区运转出现问题，仍难辞其咎，可谓骑虎难下。

12月4日，正如专家判断，事情再次有了变化。小区业主向记者出示了一份物业服务交接通知函，业主介绍说，小区存在安全隐患的电梯停止运行，这本该物业来联系维修，但同时业主们得知，老物业改变主意，同意与新物业交接，这在当时被业主们看做转机。本以为问题就此解决，但之后几天当中，新老物业交接存在多处争议，记者不断接到业主的情况反映，交接进度缓慢，直接导致了很多问题，其中包括，小区电梯停运多天，居民出行难，楼内无人清扫，环境问题每况愈下等。

为此方庄地区办事处进一步出面协调，付出了极大的努力，相关科室工作人员就连周末休息时间都放弃了，其间记者几次联系办事处得知，小区的电梯问题、环境问题相关对接科室仍在努力解决，小区运转逐步恢复秩序，老物业与新物业的交接，有望尽快完成。截至上周四，新老物业的交接工作终于明确，广大业主长舒一口气。

困惑：相关条例不够细化

回想今年8月，朝阳区某小区成立业委会过程中，票箱在居委会公然遭砸抢，引起多个媒体同时