业主自治自管小区,对那些不交费的业主该怎

所谓的“业主自治自管”概念，大约是在年的《物权法》颁布后逐步成为热点，进而在各地都出现了赶走物业公司，竖起“业委会自治”大旗的小区范例。这股热潮也延续至今，法典颁布后，“取消物业，业主自治”的口号更是甚嚣尘上，似乎业主一方翻身当家做主，自行管理小区的春天业已指日可待。

对此我们还是要冷静地分析。由于现行法规缺乏业主自治自管模式的具体操作细则和依据，致使其依旧在盲区和模糊地带循肆而行，面临诸多挑战。

这其中，那些打着“自治自管”旗号而最终彻底失败的小区，绝大多数往往是由于陷入了“自治费用”难以为继的泥潭，而不得不偃旗息鼓。

就是说，总有那么一小批业主，在小区有物业公司服务时，他们能找出“一千个”理由拒付物业费；而当小区赶走物业实行自管时，它们又能找出“一万个”理由继续拒付费用，而且这些理由似乎显得更加冠冕堂皇且“难以辩驳”。（例如：要求将小区广告费、停车费等公共收益折抵“物业费”，不同意再向业主收取任何费用）

此外，它们还煽动其他业主联合拒付，这就使得业主内部四分五裂，迷茫而彷徨。“交也不好，不交也不是，那就先观望一下吧”。

那么此时，业委会能否迅速及时作出反应，采取坚决有效的措施，将其扼杀于“萌芽状态”就成了关键。否则其他业主会群起而效仿并最终形成恶性循环。

由物业公司管理服务的小区，当出现欠费时，物业可依法起诉，这是法律法规赋予其的一项权利。没有问题。

那么当自治自管小区出现业主欠费时，业委会是否有权提起诉讼呢？可以说，这是个至今都颇具分歧和争议的法律点。出现这种困境主要是由于业委会法律地位的不明确，而当业委会自行组织开展实施业主自治时，这又与现行法规的许多规定存在相悖和甚至矛盾之处：

一、业委会的收费行为“师出无名”，缺乏法律依据。

物业服务费（物业费），是物业公司依据物业合同，在依约提供了物业服务的基础上向业主一方收取的费用。（这是个专指名词儿）

物业公司是工商注册的企业，其经营要照章纳税，接受监督，收费也要出具发票。（拒不出具发票者，业主一告一个准儿，连补带罚）

那么在自治自管的前提下，业委会收取的这些费用严格来讲就不能叫作“物业费”。法律虽然未禁止业委会自治，但也未授权业委会可以收取“物业费”。收费行为，涉及行政管理事务，业委会不是企业，也并非经营组织，又有什么权利向业主收取服务费用呢？

实践案例中，许多业主质疑业委会收费依据，而且业委会也无法出具发票，收费后的去向也往往缺乏监管，这些都是难以讲通的。

二、业委会组织的自治行为，属于“身份错位”，与法规相矛盾。

按现行法规的定义定位，业委会的性质原本是替全体业主维护权利，而其主要职责是监督物业公司工作，要求其切实履行物业服务合同。

但是，实行自管后，业委会却又成为了小区管理服务的主体。也就是说，自治状态下的业委会既是执行者，又是管理者，等于既是运动员又是裁判员。它自己监督自己。

《物业管理条例》（修正版）：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

业委会，这个民间草根儿组织，不具备法人资格，由其来组织实施小区“物业管理”，然后又自行监督自己的具体管理服务工作，这自相矛盾。

三、业委会起诉欠费业主，不属于“物业服务合同纠纷”的范畴。

司法实践中，人民法院将物业公司起诉业主拖欠物业费的诉讼，统一归为“物业服务合同纠纷”的案由。审判依据包括法典、条例以及《审理物业服务合同纠纷案件的司法解释》等等。

那么，业委会在业主大会的授权之下，自行组织开展小区自治。这种法律关系与业主大会外聘物业公司这类专业企业来管理服务，存在本质上的不同。

由此，法律界的一种观点认为：自治情况下，遇有业主不交费，业委会提起诉讼，就不应适用《物业服务合同》的相关法律规定。

这算是业主内部之间，因业主大会有关业委会自行管理小区的决议行为而发生的纠纷，它不属于法院的民事受案范围，而应当由辖区基层部门（街道居委会）予以“调解规劝”。

而从业已出现的相关判例来看，对于业委会以自治小区“物业服务实际组织实施人”的身份，作为“原告”的名义对拒付费业主提起的诉讼，都非常的“谨慎”。

有的直接不予受理，有的受理后也予以裁驳；而那些打赢了官司的业委会，其共同点在于：

小区的自治大及相关程序严丝合缝，是在相关部门（街道居委）支持和监督下，严格履行法定程序并按法定要求通过决议，写入小区《议事规则》，授权业委会组织实施开展。同时就遇有业主拒付费时的情况做出了事先约定，授权业委会代表全体业主予以诉讼追缴。

可惜的是，实践中，多数小区在“赶走物业，实施自治”时，更多的只是体现出一股热情和期望，却往往忽略了细节上的周全，这也就容易给今后漫长的自治之路带来隐患。

我们也不应总是在空喊“取消物业”这类不切实际的口号，而是应该多去研究一些自治自管时容易遇到的各类难解问题，如此才能使得这条正在探索的新道路更有活力。