入室盗窃,业主拒交物业费

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一、案情回放

钱某系北京市通州区某小区5号楼室房屋所有权人，因年4月份家中被窃，在警察调查过程中发现单元门禁是坏的，摄像头未覆盖到其所居住的单元。钱某因此拒交年7月1日至年3月31日期间的物业服务费元。物业公司在多次向钱某催要物业费无果后，一纸诉状将其起诉至某法院。

物业公司认为其提供的服务是维护公共秩序，包括门岗服务、公共区域巡查等。对于入室盗窃不应承担责任。

二、案件争议焦点

1.针对入室盗窃行为，物业公司是否承担责任？

2.对于入室盗窃行为能否构成不缴纳物业费的理由？

三、案件处理结果

法院认为钱某对其房屋被盗一事中，未尽到相应的抗辩意见，证据不足，不能构成其不予交纳或减免物业服务费的正当理由。法院判决钱某向物业公司交纳物业费元。

四、案件解析

1.物业公司有无法定的治安责任？

按照《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。法律没有规定物业公司对业主的家中财产负有保护义务。物业管理服务是一种基于合同委托的民事法律行为。物业管理服务内容包含秩序维护服务，仅是指物业管理区域内的一般秩序维护，物业公司的秩序维护旨在减少或预防犯罪分子，最多是治安协助作用。物业公司不具有社会管理的职能，切不可将秩序维护服务等同于广义的治安保卫。发生治安及刑事案件，物业公司仅具有及时向有关部门报告之义务。盗窃属治安或刑事案件，应当由公安部门介入调查处理。业主的损失应由不法行为人承担。

2.物业公司对于摄像头未覆盖到被盗业主居住的单元，是否承担责任？

不承担责任。因为物业公司是小区的物业服务单位，不是建设单位，更不是产权单位，其接管时如果小区已有监控设施，物业公司应当按照合同约定做好监控设施设备的维护及使用；如果没有，只能追查建设单位是否按照设计要求安装了监控设备，或者由业主共同决定是否加装监控设施。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。共用设施设备，是根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。监控设备的加装和维修费用可以由住宅专项维修资金支付。

3、物业公司的社区安全管理义务包括哪些？

物业服务企业的社区安全管理义务需要看物业服务合同的约定内容，一般包括物业消防管理和小区治安管理两部分。

第一部分：物业消防管理

物业管理合同双方当事人可以依据本条例、《消防法》和各地的地方性规定，约定物业服务企业承担的具体消防管理义务。实践中物业服务合同中所约定的物业服务企业所承担的具体消防管理义务主要有如下几种：

第一、定期检查、维修消防设施和器材、设置消防安全标志。确保消防设施和器材的完好、有效；

第二、定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。当物业服务企业发现消防安全隐患后，应当通知有关责任人及时改进。如果责任人拒绝改进的，物业服务企业应当及时告知业主或直接通报有关行政主管部门。物业服务企业怠于履行约定的消防管理义务造成损失或损失扩大的，应承担民事责任；

第三、开展防火安全知识宣传教育；

第四、保障疏通通道、安全出口畅通，并保持符合国家规定的消防安全疏通标志；

第五、当物业管理区域内发生火灾时，物业服务企业应当积极进行救助工作，并及时通知消防机关，否则应当承担相应的法律责任；

第六、其他约定的事项。

第二部分：小区治安管理

根据各地的地方法规及物业管理条例之规定，小区治安管理义务被规定为物业服务企业的强制性义务。从我国目前的物业管理实践来看，在物业管理服务合同中均对治安管理义务作出了约定，至于该类义务由哪些具体事项构成，应当由双方当事人明确约定。一般而言，小区治安管理义务包括以下具体内容：

第一、执行门卫值班制度，以防闲杂人员自由进出物业小区；

第二、实施保安巡逻制度，以便及时发现并排除治安隐患；

第三、制止不遵守业主公约等规章制度的各种行为；

第四、检查进出小区的车辆，并维护小区内车辆的停放秩序；

第五、防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。

五、法条链接

1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。　

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

2.《物业管理条例》第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

六、管理提示

1.在物业服务合同纠纷中，物业公司履行义务的依据是与业主签订的物业服务合同，在与业主签署合同时，按照公司的模板签订。切勿在合同中添加物业公司对业主财产有保管（委托保管物品除外）责任。对于盗窃等原因导致的业主财产损失，物业公司应当有意识的排除自身责任。因盗窃或自然灾害等原因导致的业主财产损失，物业公司不承担责任。对盗窃等违法行为，物业公司的职责在于及时报警，协助相关部门处理，并应保存报警记录。

2.虽然对于入室盗窃物业公司不应承担责任。但物业公司对于公共秩序具有维护的义务。所以要加强对供方安全维护员的管理，落实好门岗服务、日常巡查等工作，让业主生活在一个相对安全的氛围中，避免给犯罪分子以可乘之机。

3.业主外出时，要关好门窗，不得大意，小区住户人员较多，结构复杂，建议业主做好防范工作；物业公司加大园区巡逻，对可疑人员重点排查。