185万人围观7折起拍,法拍房是梦还是
2022/12/2 来源：不详白癜风该怎么治疗好 http://m.39.net/pf/a_4478461.html
“断供潮”余热未尽，法拍房依旧火热。
阿里拍卖网数据显示，截止6月15日，住宅用户的拍卖数量已经超过万套。
截图来自：阿里拍卖网
有卖的，就有买的，自然也不缺围观的，5月深圳宝安的一处法拍房拍卖，引得万人次围观。
截图来自：阿里拍卖网
更有意思的是，过去法拍房热度高，是因为“价格美丽”。
但如今却出现了“极端”，不少法拍房的成交价超过了市场价，有的甚至高出市场价的一倍还要多。
截图来自：阿里拍卖网
火热且反常，这个让人捉摸不透的市场，魔力何在？
01
深圳线上法拍房来势汹汹
，，。
这是一组数据，不是别的，是深圳线上法拍房3个节点性的数据。
截图来自：阿里拍卖网
12年，深圳线上法拍房起步，年法拍房拍卖起；
16年，深圳法拍房开始发展，年法拍房拍卖起；
18年，深圳法拍房趋向成熟，年法拍房拍卖起；
6年时间，发展一路飙升，深圳法拍房来势汹汹。
截图来自：阿里拍卖网
时至今日，截止到年6月18日，深圳法拍房拍卖累计起，占全省的6.4%。
快速发展并能够迅速站稳脚跟，法拍房受到市场青睐离不开它“便宜”的外衣。
截图来自：阿里拍卖网
年5月阿里拍卖网数据，深圳福田区连兴苑的一套房产二拍，评估价.75万元，成交价万元；年6月阿里拍卖网数据，深圳坪山区六和商业广场的一处法拍房评估价.万元，成交价.万元。
从数据上看，成交价是评估价的7~8折，在动辄百万的深圳楼市来说，这种让利真的太让人心动，而仅凭这一点，在深圳站稳脚跟，法拍房就已足够。
02
七折购房不香了？
法拍房“价格美丽”，动不动就市价的六七八折，事实是否真的如此？
首先，打七折不假。
法拍房的拍卖定价规则是：它的起拍价由法院参照评估价确定，第一次拍卖时，起拍价格打八折或者更低；如果出现流拍再行拍卖时，还会酌情降低起拍价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
通俗来讲，一套市场评估价格万的房子，一拍起拍价是市价的8折，即80万元，二拍起拍价是市价的6折，即64万元。
6月阿里拍卖数据显示，深圳盐田莱茵庄园二拍市场评估价.万元，起拍价.万元；龙华区圣莫丽斯花园一拍评估价.万元，起拍价.万元。
截图来自：阿里拍卖网
但事实上，起拍价低于市场评估价的法拍房信息并不多，更多的是法拍房的起拍价与市场价保持一致。
而从6月的最新成交数据上来看，8起拍卖，6起成交价（其中有2起还在进行中）高于评估价，仅有2起成交价低于评估价。
截图来自：阿里拍卖网
8起拍卖，6起高于评估价，这意味着什么？
七折，它不香了！无论起拍价打几折，都不代表什么，关键在于什么价格能拍到。
也有人说，即使不能7-8折买房，但也能捡到低于市价1-2折的笋房，这对于动辄就是百万的楼市来说，也是相当可观的。
话虽如此，但1-2折的背后，可能是因无知而交不完的学费。
03
法拍房是梦还是坑？
利益至上，从来都是有风险的。
“法”的性质，相对低成交、高观望，可以预见法拍房并非“价格美丽”那么简单。
-01多头债务，多方查封-
首先，法拍房的成因：商业贷款、民间借贷、司法没收、无主财产。
字面上看，多与借贷有关，而实际上也是如此。
商业贷款、民间借贷都是因借贷无力偿还而发生的房产抵押拍卖行为；司法没收是刑事案件中没收个人财产，依法进行拍卖后收归国库发生的拍卖行为；而无主财产即无人认领的房产，现实生活中比较少见。
正常人借钱，房产应该算得上最后一桩抵押了。一旦房产被执行拍卖，就意味着被执行人山穷水尽的末路状态。
而这时候，会出现因债权人和起诉时间的不一致，同一套房产多次被法院查封的情况。
但这并不是最可怕的，因为无论查封次数多少，债权依旧可以通过正当渠道查到，可怕的是查不到的民间借贷。
如果不幸碰到这样的房子，那民间借贷追债可能是买主们继“价格美丽”之后的又一大“惊喜”。
-02带租拍卖，收房难-
很多司法拍卖房产的提示会明确标注：“现状拍卖”不负责清场、腾房。
一则简单清晰的说明，背后却隐伏含义。
物权法中明确规定：买卖是不破租赁的。换句话说，买卖房产只能改变房产的所有权人但是不能要求已经成立的租赁关系作废。
这也就意味着部分法拍房在拍卖时仍存在租赁关系，而这种租赁关系是受法律保护的。
当然，如果只是短期的租赁期限，买受人等待一段时间即可入住，但如果是长达10年或者是更长年限的，除了长期内不能入住，还有可能涉及虚假租赁或其他问题。
-03各种税费是大坑-
法拍房的税，也是值得津津乐道的一个坑。
为何这样说？
首先正常税费。法拍房的提示中明确规定，法拍房的税费基本上由买家承担，其中除该房产拖欠的水电费、物业费、燃气费等日常生活费用，还包括所有的违约金等。
其次隐藏情况。如果法拍房是被执行人的继承房产，就有可能产生20%的个税；如果是经适房或者老公房（公有住房或公共住宅），拍下来后还需要缴纳一笔少则几万，多则百万的土地出让金。
之前网上就有新闻爆出，万买下的学区法拍房，光是税都要缴万。
出发点是入手省心便宜，但结果却“我心好累”，所以捡漏的心思不能常有，谨慎慎重才是对待法拍房的立身之法。
法拍房作为一种特殊的房源，有很多优势，但也风险犹存。
对于普通老百姓，与其把心思放在法拍房上，不如看准时机买合适的特价房，毕竟法拍房的危机四伏，不是普通人能够驾驭的。
对于刚需客来说，法拍房是一个可行的选择，但也要足够慎重。
毕竟，买房不是赌博，退房不是儿戏。
延伸阅读：法拍房哪里购买？如何购买
法拍房能够快速进入大众视野，除了消费者的需求外，还和它的平台入驻有关。
深圳目前法拍房的拍卖渠道主要包括阿里拍卖、京东拍卖、淘宝网、公拍网、中国拍卖行业协会、诉讼资产网、工商银行融e购、北京产权交易所七家网络司法拍卖平台，其中淘宝、京东、公拍网三个平台的法拍房数量占到法拍总量的绝大部分。
了解完法拍房的利与弊，并有意向在法拍房市场搏一搏，那做选择时就要多方考虑。
首先确定区域范围。在线上选择好类似户型的多个房源作为备选，并实地考察对不符合要求的房子逐一排除；
其次交通问题。买房子交通很重要，无论是小区内部交通还是小区周围出行交通都需要多方考察；
再次周边配套。周边配套是否满足我们吃住行各方面的基本需求，是否有附加值，周边的教育资源、生活便利、休闲配套是否齐全，也是决定住宅档次和格调的重要因素；
最后升值空间。房子本身是否有升值空间，能否为家庭资产保值增值，之后即使不住，是否容易出售。
