看懂物业管理2019年避免不必要的法律

物业是什么？

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地。其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

物业管理是什么？

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

物业管理服务费是什么？

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

我可以不交物业管理服务费吗？

很多业主在面临交物业管理费时都会有一些误区，物业君从法律的角度告诉你物业管理费怎么交。

误区一、没入住就不交物业费

根据《物业服务收费管理办法》中第十一条规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用等。

所以无论在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑。

误区二、未签物业合同不交物业费

根据《物业管理条例》的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。

如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。

误区三、法不责众跟风不交费

交了费不等于认可了物业的服务,业主可以理直气壮地要求改善服务。按《广东省物业管理条例》第二十五条规定，不交费,连当业主委员会委员的条件都不符合,如果因此造成小区成立不了业主委员会,那业主连轰走自己不满意的物业公司都无法做到,还会被物业告上法庭，甚至会因此赔偿巨额滞纳金。

误区四、对物业公司捆绑式服务不满不交物业费

一般而言,小区内的健身房、游泳馆属于配套设施,摊入了小区的建设成本,产权归小区全体业主所有,按照“我的东西,我使用”的原则,业主有权利使用这些设施。

误区五、对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费

根据《物业管理条例》第五十五条规定,利用物业共用部位共用设施进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意,所得收益应主要用于补充专项维修资金等。物业公司利用物业共用部分进行经营，所得的收益是用于补充专项维修资金的，这也是公共的利益，故业主不能据此而不缴纳物业费。

物业费构成要素有哪些？

1、人工费。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；3、物业管理区域绿化养护费用；4、物业管理区域清洁卫生费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；7、物业管理企业固定资产折旧费用；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、更新储备金，即物业配套设施的更新费用。

10、聘请律师、会计师等专业人士的费用。

11、节日装饰的费用。

12、公共电视接收系统及维护费用

13、管理者酬金。

14、其他为管理而发生的合理支出。

另外的项目详见相关物业公司的具体规定。经业主同意的其它费用。物业服务费为物业企业经营性收费，其中已经包括小区卫生保洁相应费用。至于不少人咨询的“卫生费”是否为“垃圾处理费”的问题，在这里要特别说明一下，此项费用属于行政事业收费，由城市环卫部门收取（也由委托居委会、物业代收的情况）。国家物业费收取标准只是起一个指导的作用，具体收费还要根据当地情况来定。以北京市为例，其物业费收取标准为：序号计费项目计费单位计费标准计费说明1、管理费元/年/米22.40京价（房）字[]第号文2、小修费元/年/米2.36京价（房）字[]第号文3、小区公用设施维修费元/年?米2l.00京价（房）字[]第号文4、化粪池清掏费元/年/米20.30京价（房）字[]第号文5、绿化费元年/米20.55京价（房）字[]第号文6、电梯运行费元/年/米2依文件规定标准结合实际情况分摊计收京价（房）字[]第号文7、电梯检验费元/年/米2/京价（房）字[]第号文8、高压水泵费元/年/米2/京价（房）字[]第号文9、生活垃圾清运费元/年?户30.00京价（房）字[]第号文10、保安费元/月/户5.00京价（房）字[]第号文11、保洁费元/月/户4.00丰价（房）字[]第7号文12、各项费用统收服务费元/月?户l.00京价（房）字[]第号文