并购加速,物业管理行业龙头公司有望最终胜

年下半年以来，地产行业动荡大，房企暴雷不断，恐慌情绪自地产行业蔓延至所有相关产业链，物管板块估值也随之大幅回调。上市物业公司的市盈率（ttm）平均值从年6月高点的34x回调了大约50%至年末低点17x。#物业管理#

在此期间，一些出现现金流紧张的地产公司，不得不“甩卖”旗下的物业管理公司，而经营稳健、实力较强的物业公司趁机出手，以比较便宜的价格收并购。其中支付对价超过十亿元的并购就有：

碧桂园服务并购富力物业、碧桂园服务并购邻里乐、华润万象生活并购禹州物业、华润万象生活并购中南物业。我们认为，这段时间的并购行动将体现在未来龙头公司的业绩增长上。

为什么并购会成为重要的业绩影响因素

计算物业管理公司的基础收入，可以用到一个简单的公式：

基础物业服务收入=在管面积x收缴率x综合物业费

其中收缴率一般不会出现大幅波动和明显变化，综合物业费则取决于在管小区是高端还是一般小区，所以最大的变量是在管面积。此前，各个地产公司都成立了自己的物业管理公司，在管面积取决于母公司地产公司的扩张程度。

年下半年以来，许多房企出现现金流问题甚至“爆雷”，使得市场担忧未来物管公司的在管面积增长将变慢。但随着收购的增加，龙头公司的在管面积大幅提升。比如最近华润万象生活并购禹州物业和中南物业，带来超过万方的在管面积，对比公司在年中报的在管面积，增加了58%，有效整合后将极大保障了未来几年的业绩增长。

另外随着物业公司管理规模基数变大，增值服务、城市服务等其他业务的发展，物业公司本身对关联房企的依赖度会一步步降低。今年物业公司在社区增值服务上会持续发力，物业公司自身的运营能力也将有所体现。

市场对民营物管公司的不信任

截至年1月21日，华润万象生活、保利物业、中海物业这三家关联房企为国企的物管公司PEG均值为0.86x，而碧桂园服务、旭辉永升生活、滨江服务三家关联房企为经营稳健民营房企的物管公司PEG均值仅为0.38x，前者是后者的2.3倍。

这反映了市场对民营物管公司的担忧。一方面民营物管公司关联的房地产公司会不会陷入经营困难不确定，另一方面民营物管公司究竟是不是独立运营、地产母公司有没有挪用、侵占物管公司资金不确定。

不过，我们也有理由相信，存在治理问题或者有关联风险的物管公司，也是少部分，而不是大多数。如果说国企物业管理公司，是投资稳健成长的话；民营物业管理公司，是明显的捡漏和困境反转机会。

相关公司

背靠国企、央企的头部高信用公司：保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等；静等房地产信用风险渡过，民营行业龙头与优质一线：碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务、世茂服务、建业新生活、合景悠活等；

此外，受益细分赛道如商管、商写等在未来3-5年存在量价齐升的逻辑，优质的赛道龙头与一线品牌：华润万象生活、宝龙商业、新大正、星盛商业、卓越商企等。