汤凯霖律师配套新规实施后物业维修资金使用

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广东穗恒律师事务所长期以来一直从事社区法律服务工作，每年都要参与调解大量与社区群众密切相关的纠纷。穗恒律师事务所社区法律事务部部长汤凯霖告诉记者，年9月7日起，《广州市维修资金管理办法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）再次征求公众意见。该《征求意见稿》实施后，广州市物业维修资金使用将更加高效、规范。

汤凯霖指出，《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”，这表明，维修资金的筹集与维修资金的使用在表决同意比例上略有不同，筹集维修资金，须经参与表决专有部分面积四分之三以上的且参与表决人数四分之三以上的业主同意。使用维修基金，须经参与表决专有部分面积过二分之一的业主且参与表决人数过二分之一的业主同意）

他说，现行使用的《广州市物业专项维修资金管理办法》（穗建规字〔〕40号，以下简称《管理办法》）第四十四条规定，发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。这些紧急情况包括电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏；房屋安全鉴定机构出具证明的；楼体外立面存在脱落危险；未移交供水公司的二次供水水泵运行中断；排水设施堵塞、爆裂；但《管理办法》并没有对在紧急情况下物业管理公司使用物业维修资金是否需要经过双2/3以上业主同意做出决定，仅说了不需提交表决结果，而第四十四条没有表明需要什么依据才能认定为紧急情况。因此多数物业管理公司在紧急情况下使用物业维修资金，也是会需要经双2/3程序的。而有部分物业管理公司则会利用漏洞来滥用维修资金。因此在多数情况下，要动用这部分资金，困难和顾虑重重。

汤凯霖表示，民法典第二百八十一条规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。这就为物业管理公司在紧急情况下动用物业维修资金”开了一道口子“，明确了紧急情况下业主委员会是有权利使用维修资金的。这主要是为了物业维修资金的紧急使用优化、提速。”比如说，一旦小区住宅楼宇发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，可以使用维修资金进行紧急维修，维修资金使用方案不需要经业主共同决定。“

为此，为了与民法典相配套，年9月7日起，《广州市维修资金管理办法（征求意见稿）》再次征求公众意见。《征求意见稿》第五十二条规定，业主共同决定筹集、使用和管理维修资金的事项，应当由维修资金列支范围的专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集维修资金的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定使用和管理维修资金的事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

”之前《管理办法》施行时，民法典还未出台，所以《管理办法》部分条款的表决同意比例，比如第十七条，和民法典是相矛盾的。《征求意见稿》第五十二条对之前的条款里的表决同意比例做出了修改，就和民法典相一致了。《管理办法》中涉及到筹集、管理和使用维修资金方面方面的问题，都绕不开这个比例，所以该条款改动后其实其他的条款也会随之改动，比如《管理办法》三十一条、三十三条的表决同意比例，在《征求意见稿》里都是由第五十一条来确定了。此外，《征求意见稿》第二十八条也结合了《民法典》施行后的《广州市物业管理条例》对共用部分的费用分摊进行指导，“共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用分摊，可以约定以户为单位平均分摊；没有约定或者约定不明确的，由共有该物业的业主按照专有部分面积占专有部分总面积的比例分摊。“汤凯霖说。

文/广州日报·新花城记者：肖欢欢

图/广州日报·新花城记者：肖欢欢

视频/广州日报·新花城记者：肖欢欢

广州日报·新花城编辑：蔡凌跃