仔细看投资限售五年的房子至少需要房价上

现在投资买房的人越来越多了，大家也开始盘算房价上涨多少才能稳赚不赔。虽然看起来楼市正如芝麻开花节节高，但是房价也总有波动，交易还会产生税费。那么对于一般的购房者而言投资房产赚多少才算是赚钱呢？

投资者卖房一定不会在前几年就卖，由于很多城市限售，五年后才能卖出。那么我们就以五年后卖出房屋为例，看看万的房子到底多少钱卖出才能保本。

一、限售五年的房子，我们需要投资多少年？

一般来说，开发商的预售都会在房屋建设的初期，而从房屋初期到竣工交房差不多要经历两年的时间。如果竣工交房就能办证，那么我们加上五年的限售期一共需要资金投资7年的时间。

二、投资房产保本我们需要考虑哪些成本？

既然是投资买房就一定会产生成本，一般来说购房款、贷款利率、各类税费、物业费都是需要缴纳的。除此之外，我们还要考虑本金本身的收益问题。因为如果我们没有买房，那么全款或者首付款一定可以通过理财获得收益，所以这部分理财的收益也要从最终的收益当中减出来。

三、全款万或者首付款万的理财收益

既然我们是投资房产，那么至少一定是第二套房，因此首付比例不能少于40%。所以说首付款就要按照万计算。当前市面上稳健型理财产品的收益按照5%来计算就已经算高了。所以我们就按照这个数据来计算。万本金按照5%的年化稳定收益，7年以后本金共计元，利息元。万本金为元，利息元。

四、偿还贷款7年的利息支出和还款本金该有的收益

如果我们是贷款买房就一定少不了贷款支出。我们按照当前的最低利率LPR：4.65%来计算。二套房上浮60BP，贷款利率就为5.25%。利息我们按照最少计算，就按照贷款7年来计算，还款方式按照等额本金计算利息为.5元。

除去贷款所产生的利息，我们7年所偿还的本金也应该产生利息，如果我们按照每月定存来计算，那么7年万按月定存5%年收益的利息约为44万。

五、其他费用

契税：契税我们就按照二套房2%计算，一共6万元。

维修基金：几千元忽略不算，连同其他门牌证等等费用较低的一起忽略。

五年的物业费：物业费由于各地的标准不一样，我们取个均值按照一年0来计算，那么五年的物业费就是1.5万元。（在房屋不出租的情况下会产生自掏腰包的物业费）

（由于南北方差异，取暖费这些就不另作计算了）

房屋过户税费：这里我们将中介的成本核减，因为就算是找中介我们也会将陈本转嫁给购房者，所以说最后就只存在一个过户的非首套房的1%的个税，这钱要按照成交价走。因此我们先不做计算。

六、房屋租金收入

既然是投资房产，那么一定不可能空着房子。这里我们计算的是保本的数字。所以我们就将房子按照装修交付计算，不另算装修费。同时租金按照2%的回报率计算。那么五年时间的房屋租金收益就是一年6万，共计30万元。

最终房屋持有成本

最终的房屋成本我们就按照上述的成本来计算，其中的物业费我们也按照出租抵消。

最终全款买房的成本为：

万本金+万理财收益+6万契税-30万房屋出租收入=万

然后再加1%的个税，全款买房的保底成本应该不少于万元

贷款买房的最终成本：

万房屋本金+48万理财收益+44万贷款本金理财收益+33万贷款利息+6万契税-30万租房收益=万

再加上1%的个税，贷款买房的保底成本应该不少于万。

最终，我们看到贷款买房的房屋持有成本其实反倒比全款买房少。同时我们也不难发现，平时我们总觉得房子过几年只要房价上涨了就不赔钱，但其实想要真正在限售的政策之下做到投资房产不赔钱，压力还是很大的。毕竟过去我们都没有在意本金的理财收益情况，现在考虑进去后才知道投资房产真的不容易！