鸿坤广场切换赛道背后的特色运营逻

曾两度陷入疫情旋涡的鸿坤广场，与北京众多购物中心的遭遇相似，面临客流量下滑、区域竞争加剧的种种挑战。近日，鸿坤广场购物中心正式宣布启动焕新计划，鸿坤商业总经理的葛现辉作为这次升级换新计划的操盘手，以新思路破局：强邻在侧，避其锋芒，打造有温度的社区生活空间，走“小而美”的差异化赛道，升级后的鸿坤广场将注重体验、个性和品质，让消费者感受真正的“漫生活、乐享地”。

走下“拳台”另辟赛道

如果说年至今的疫情对所有购物中心都是一场考验，那么位于西红门商圈无疑站在了这场考验的最前端，不但打破了经营节奏，也改变了客户的消费习惯，加剧了区域内强势购物中心的虹吸效应。

“面临诸多不利因素，鸿坤广场必须变革”。葛现辉认为，“强邻在侧，是鸿坤7年来一直面临的现实。在定位上、业态上寻求差异化竞争才是王道。鸿坤购物中心如今要做的就是走下‘拳台’，登上‘赛道’，跑出自己的节奏和速度，赢得自己的比赛。”

资料显示，近年来南城板块逐渐成熟，几年时间里，天宫院凯德mall、大兴龙湖时代天、大悦春风里均开门纳客，仅西红门商圈总供应量超35万平米，与鸿坤广场同期开业的荟聚中心，凭借地铁上盖、体量优势如今在客流量、业态聚集上更加突出。

“即便两家购物中心一街之隔，大家也可以共存。”葛现辉进一步分析，以荟聚为例，它的客户可能来自整条4号线地铁沿线的消费者，客群吸附能力更强。我们核心客户则是1—3公里范围的消人群，是典型的社区购物中心。我们的消费者对二者的需求存在明显差异。

对于南城区域购物中心的竞争，葛现辉并不过分担心：北京核心区商业用地供应已非常有限，疫情后开发商投资商业项目也日趋谨慎。更主要的是，南城商圈内人口、经济的发展使消费人群的增长潜力依然巨大，尤其是符合当下消费升级的优质购物中心仍然缺乏。

重新定义“新消费空间”

厘清了面临的形势，鸿坤广场立即着手结合周边需求的结构换代、供给结构更新、经营要求升级等因素，对客研、定位、规划等方面做着手深入研究，进行升级定位工作。

“开辟新赛道，首先需要解决重新定位，这决定升级焕新的方向和内容。“我们要重新发现客户，发现他们的需求”，葛现辉表示。

事实上，在去年底“临危受命”接手鸿坤商业之前，葛现辉在鸿坤集团CIO（首席信息官）的职位上履职多年。负责打造鸿坤集团数字生态，鸿坤日渐成熟的信息数据化管理模式为本次改造升级带来了不少助益。通过算法，鸿坤商业着手对客户的消费习惯、偏好、消费周期、购买力等众多信息展开了精准分析，为客户精准画像。

在今年5月，鸿坤商业与戴德梁行在北京签署首席招商合作协议，正式启动鸿坤广场购物中心联合招商，招商之前再一次联合夯实深度租户、消费者调研。

目前项目消费人群多数是1—3公里范围的客户。鸿坤广场作为“生活的最后一公里”的社区商业中心，拥有庞大且稳定的客户群体。

不容忽视的是，这些客户中至少有5成是鸿坤的业主。这得益于鸿坤近20年来在西红门地区数百万米开发的物业规模。业主与鸿坤有先天的情感因素，尤其是先天的便利性，更是其他购物中心无法比拟的。业主们希望步行就能够体验到休闲购物、娱乐消费的生活方式。

葛现辉坦言，“以前我们忙着盯着远处的对手，竞相引进大品牌与竞品商场厮杀，反而忽略了身边客户的需求。对业主的