物业全面取消新规出台,2022年开始

说到房地产，这真是一个又爱又恨的话题。一位业主对自己小区物业公司的服务很满意，但一位业主对自己小区的物业公司深恶痛绝。据了解，物业服务水平的好坏直接影响业主对物业公司的评价，业主们期待在自己的小区里有一家服务良好的物业公司。但在当今社会房地产公司的风传中，很多业主对自己小区的房地产公司并不满意。买过房子的人都知道，如果某楼盘设有好的物业公司，即使楼盘售价比周边楼盘的售价稍高，购房者也愿意为好的物业公司买单。另外，如果一个小区的物业服务水平非常好，即使物业费很高，业主们也愿意接受。可见，如果房地产公司能做好本职工作，为业主服务，房地产公司和业主就能实现共赢。其实，物业本身是一种共赢的商业模式，业主因为工作忙没有时间处理小区事务，但业主愿意出钱找人处理。此时房地产公司的出现，正好解决了居民们面临的问题。因此，一个人出钱享受服务，一个人希望通过服务赚钱，业主和房地产公司很快就会达成一致。但理想很丰满，现实很骨感，现实生活中房地产与业主之间矛盾不断，许多小区物业公司与业主之间的关系越来越差。为什么现在很多小区的物业公司和业主的关系越来越差呢？其实，根本原因是物业公司的服务业主不满意，很多物业公司以反客为主，把自己当成小区领导。可见，不少房产为了获得更多利润，不择手段，完全把业主当成了自己的“提款机”。目前，一些房地产公司对物业费的征收并不完全满意，总会“制造”出一些费用。例如，一些小区必须每半年更换一次门禁。因为更换出入后，所有者必须更换出入卡。一个出入卡20元左右，一个所有者基本上要办两三个出入卡。在大的小区里，光换个门禁就要10万元左右。这几乎是额外赚的钱。对于不愿意支付物业费和停车管理费的业主，物业公司也通过更换门卡来阻止业主进入小区。因为房地产公司不对物业费不足的业主办理门卡。业主才是小区真正的业主，物业公司是业主帮助小区管理的服务人员，但目前大多数物业公司已经以反客为主，业主回到自己家也要看物业公司的脸色。很多人，有些业主不想付物业费。这是自作自受，但从法律上来说，房地产公司没有权利或资格阻止业主回家。实际上，在实际生活中有业主不交物业费，但真正不交物业费的真的很少数，大部分不交物业费的业主对物业公司的服务很不满意。如果物业公司的服务水平非常好，大多数业主都愿意支付物业费。最后退一万步看，即使实际业主拖欠物业费，物业公司也可以起诉业主，通过法律手段向业主缴纳物业费。在笔者看来，真正好的物业公司都不采取强制收取物业费的手段，都是通过好的物业服务让业主们心甘情愿地缴纳物业费。只有服务水平非常差的房地产公司，每天都在思考如何才能向业主收取物业费。目前，废除房地产公司是不现实的。说起来业主们也需要物业公司的服务，并不是所有的小区都能实现自治。可以说，在合适的商业模式出现之前，房地产公司很难被取代。那么，业主们遇到不好的房地产公司该怎么办？对此，在已经实施的《民法典》中，针对房地产行业存在的混乱局面制定了三项新规定，这些新规定赋予了业主们三项新的权益。在这三种新权益下，这些房地产公司的好日子已经结束了。第一，业主有权更换物业公司遇到服务差的物业公司，业主们最先想到的是更换物业公司，但以前更换物业公司非常困难，不仅手续非常繁琐，而且物业公司也阻碍了业主更换物业公司。但现在情况不同，《民法典》的第条明确规定，对建设单位聘用的物业服务企业或者其他管理人员，业主有权依法更换。在政策的支持下，业主们可以说更换房地产公司变得容易了。也就是说，新规的出台，让业主们不用更换自己小区的物业公司，物业公司也会提高自己的服务水平。第二，小区公共区域收益归全体业主所有小区里一直有糊涂账。那是小区公共区域的收益。比如小区的电梯、大门口的广告费，比如小区内的摊位费、公共车位的停车费等等。这些收益其实后来是全体业主的，但过去没有管理这种收益的法律条文，所以很多房地产公司都糊弄这笔钱。业主问是不是用于小区建设的。在小区公共收益方面，《民法典》明确规定，小区公共区域经营所得，扣除经营成本后归全体业主所有，优先补充小区公共维修基金。如果今后房地产公司仍挪用这笔钱，房地产公司将涉嫌违法犯罪。事实上，小区公共区域收益每年都不少，一些大的小区每年小区公共区域收益高达数百万元。把这笔钱存到小区的公共维修基金里，以后业主们就基本不需要再补充公共维修基金了。现在很多小区的房地产公司开始将公共区域的收益输送给业主，随着时间的推移，这种情况会越来越多。第三，房地产公司需要按时公布征收的物业费明细和物业费用途明细过去房地产公司之所以能乱收费，根本原因是房地产公司不公示征收的物业费明细和物业费用途明细。因为业主们不知道物业费的明细和物业费的用途，所以业主们不知道到底应该支付多少物业费，也不知道物业费用在了哪里。以前人们支付物业费可以说一直很模糊，但对物业公司来说，只是业主模糊了，他们可以从中乱收费。但今后这种情况不行，根据《民法典》第条规定，物业服务人员应定期对服务事项、责任人、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营和收益情况等采取合理的方式据了解，今后物业公司应当向业主定期公示物业费明细和物业费具体用途。通过这些明细，业主们不仅可以知道自己支付的物业费包括了什么，还可以根据物业费的用途明细对物业公司的工作进行监督。最后，目前业主与房地产公司之间的矛盾是存在的，但这些矛盾并非无法解决。目前，全面取消房地产公司是不现实的，所以要重点制定解决业主与房地产公司之间矛盾的政策。矛盾一个个解决了，业主和房地产公司就可以实现共存。