2021起,物业迎来新标准,物业取消

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前不久，笔者所在的业主群内进行了一次有关小区物业管理的投票，调查对于物业的满意程度。在“是否支持取消物业”这一问题上，由于笔者刚入住不久，因此选择了“无所谓”这个选项。但投票的结果却出乎意料，因为选择“无所谓”的比例只有5%，但支持取消物业的比例却高达78%，也就是说，对于当前物业满意的人数比例只有17%左右。

我们知道，最近几年，小区物业与业主的纠纷问题频发，关于“取消物业”的呼声在网上也是源源不断，但笔者所在的小区刚完工两年不到，属于新小区的范畴，并且还有相关期房正在建设。一般来说对于新小区而言，开发商为了保证自己的后续销售，会选择口碑好、质量好的物业，但就算如此还是有大多数业主对于当前的物业服务不满意，可见物业服务整体质量下滑，已经成为行业通病。

结合了自家小区问卷数据以及网上的关于物业的“吐槽”以后，有关物业的问题主要存在于以下4个方面：

第一，收费标准不透明，且存在胡乱收费行为。目前来看，由于物业收费并没有相关的标准，往往都是按照对应的区域来进行收费的，因此一些物业会自己划定相应收费标准，多收少收由物业说了算，因此有些物业会借此增加费用，并且相关的费用途径也没有公示。

第二，小区公共区域用于牟利。根据《物权法》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有。但有些小区物业却将这类公共区域用于出租给外来车辆停车，从中收取停车费，或者在小区门口增设显示屏用于投放广告，以及在电梯间加装显示屏投放商业广告。

第三，收钱不办事，服务态度差。一些物业收费后，并没有帮业主解决问题，有时候业主找到物业帮助解决困难，却碰到一再推脱的情况，服务态度很差，并且有些物业的人员流动性很大，素质参差不齐。

第四，制定不合理条款。在进行房屋验收的时候，一些物业会在合同上增设一些不合理条款，但很多业主在签合同的时候一般都不会仔细阅读相应的条款，导致最后吃了亏还没办法解决问题。

那么，物业有没有可能被“全面取消”呢？央媒新华社刊发的《物业不应是城市“火药桶”》中给出了答案：在没有找到更好的替代服务方式之前，物业仍有其存在的价值和必要。此外，中国人大经济研究所所长毛振华也直言不讳指出，物业行业的存在有其必要性，物业和业主之间是“唇亡齿寒”的关系。笔者也认为“全面取消”这种一刀切的方式并不合适，因为有些高层小区住户数量非常多，靠业主自发组建难以治理，并且这样也会埋没掉一些服务十分好的物业。

尽管“全面取消”短期内不可能，但并不等于可以容忍一些不合格的物业，今年起物业迎来了“新标准”，物业是否该取消由业主说了算。前不久，住房和城乡建设部和银保监会等10部门联合下发了《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，对于物业进行了全面的定位标准和规划，此外对于业主来说还有4项“新权益”，具体情况如下。

01业主可以自行决定是否取消物业

在上文的《通知》中，已经明确提到了，要全面落实《中华人民共和国民法典》。而《民法典》于年1月1日起正式生效，其中对于物业已经明确提出了：

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。此项为业主共同决定事项，应当有2/3的业主共同参与表决，且同意的人数超过50%才可以取消。

可见，对于物业来说，已经没有办法再“有恃无恐”了，因为他们的表现直接决定了将来的去留。对于业主们来说则是福音，这样可以筛选掉一些不合格的物业，提高自己的整体生活质量。

02健全业主委员会治理结构

事实上，小区的“业主委员会”是很重要的一部分，能够有效约束物业的相应规范。但由于很多业主委员会缺乏相应的治理结构，导致整体的效率不高，无法对于物业进行有效的约束管理，这才导致了一些比较差的物业成型。因此，健全业主委员会治理结构是十分有必要的，可以加强对于物业的规范管理。

“新标准”下，首先优化了业主委员会的人员配置，提高业主委员会成员依法依规履职能力。其次充分发挥业主委员会作用，行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金使用权利，避免物业私自占用。最后规范了业主委员会运行，对于委员会成员增设了明确的薪酬制度以及审计制度。

03公共区域盈利划定以及信息公开

《民法典》条明确规定：

物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

对于业主来说，这同样是一个好消息，因为可以明确知道自己缴纳物业费用的用途去向，并且能够判断出来是否存在不合理的收费行为。此外，相应的规定中还明确了业主物业等相关组织利用业主公共部分产生的收入，在扣除合理成本后，应归业主所有。而业主仅需要支付他们一定的“薪酬”。

04提升物业行业服务人员素质

《通知》中，单独提出了“提升物业服务行业人员素质”，可见对于物业服务的重视程度。相较于以往，由于物业行业的门槛较低，而很多物业仅仅是经过短暂的培训就让他们上岗，因此会存在素质参差不齐的问题，同时由于物业流动性比较大，因此给人造成了整体素质低下的印象。而新标准中则是提到了推动物业服务人员职业技能等级认定工作。可见未来物业的相应门槛会提到，这样有助于物业服务业的整体素质提升，对于业主来说也是好事。

物业和业主，本该是站在同一边的，但事实上如今很多物业和业主却站在了对立面，有人将物业评价为“服从者变为管理者”，我们不能指责所有的纠纷都是物业导致的，其中肯定也有业主的问题，但整体来看，当前物业或多或少存在问题已是不争的事实，需要整改也是必然。对于业主来说，没有必要对此“忍气吞声”，遇到不公平待遇的时候也应该采用适当的方法来保护自己，因此，对于上述4项新权益需提前了解与知晓。

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