与你相关四川省物业管理条例亮点解析

本文作者：四川皓锦律师事务所姜宇涵

“小物业大民生”，物业管理是连接居民生活服务的“最后一公里”，关系着千家万户的美好生活。为与《民法典》全面衔接，年9月29日省人大常委会审议全票通过了《四川省物业管理条例》（以下简称“新条例”）。此条例将于年5月1日起施行。

《新条例》共九章条，涵盖了物业服务区域及设施，业主、业主大会和业主委员会，物业服务人，物业服务，物业的使用与维护，监督管理，法律责任等内容。新条例与版条例（以下简称“旧条例”）相比，变动巨大，亮点繁多。接下来，我们将以系列栏目的形式，为大家解析《条例》中的亮点。

一、业主的内涵及外延

《新条例》基本延续了旧条例对业主的定义：“不动产登记薄记载的房屋所有权人为业主”。

对于特殊情况，旧条例仅规定了“因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。”而《新条例》新增了3类可以享有业主权利、承担业主义务的特殊情况，总共列举了以下5种情况：

1、因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；

2、因继承取得房屋所有权的；

3、因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；

4、基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的；

5、法律法规规定的其他情形。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

新旧条例对比图如下（左边为旧条例，右边为新条例）：

从上述法律规定我们可以看出，“业主”在严格意义上仅指“房屋所有权人”，该“所有权人”包括“单独所有权人”以及“共有权人”。另外，在业主自治组织活动中，可以综合考虑是否对登记、是否交易、业主自治组织规则、所有权人与使用权人约定等因素，将“已基于交易行为合法占有”、“类物权的物业使用人”纳入“业主”范畴。

二、新增：成为业委会成员的积极条件与消极条件

《新条例》首次明确了业主委员会成员应具备的条件。首先，是积极条件。根据《条例》，业主委员会成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的代表，并符合下列条件：

1、具有完全民事行为能力；

2、遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺；

3、具备履行职责的健康条件和相应的时间；

4、法律、法规规定的其他条件。

其次，条例规定了业委会成员的禁止性条件。有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：

1、被人民法院纳入失信被执行人名单的；

2、在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；

3、本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的；

4、法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会成员的情形。

新旧条例对比图如下：

下期我们将继续为大家介绍新版《条例》的亮点，欢迎持续