年报观察丨朗诗穿越谷底

　　观点网3月31日晚间，赶在年报季的最后时刻，朗诗绿色管理有限公司终于发布公告披露了年度的成绩单。

　　据悉，年，朗诗绿色管理实现营业收入约为人民币.18亿元，较年度增长73.57%；毛利约为人民币13.53亿元，同比下降18.93%，毛利率约为9.7%，较年下降了11个百分点。

　　期内，该公司录得净亏损为24.54亿元，较上年净亏损6.96亿元明显扩大；而归母净亏损也由上年的7.78亿扩大至25.89亿元。

　　对于净亏损的明显扩大，朗诗绿色管理在年报中解释称，主要为受新冠疫情持续及房地产行业整体市场下行的影响进行谨慎性原则计提减值拨备与冲回递延所得税资产所致。

　　此外，签约销售表现方面，截至年12月31日，「朗诗出品」签约销售额约为人民币.2亿元，同比下降52.7%；对应的签约可售面积为.2万平方米，同比下降55.9%。

　　从上述数据可以看出，在过去房地产艰难前行的一年中，朗诗绿色管理无疑面临着巨大的考验。

　　董事会主席田明也在主席报告中坦言:”年，我们录得史上最大的亏损，这既是朗诗，同时也是整个行业的惨痛教训，我们为自己的轻狂、不知敬畏付出了代价......但是，今年我们预计将走出泥潭，重新登岸。”

　　据了解，朗诗绿色管理的营业收入主要来自物业销售收入、开发代建服务收入以及租金收入。

　　其中，物业销售为朗诗最大的收入来源，年实现营收为.6亿元，同比上升86.6%，占总营收的97.45%。

　　由于同时布局中美两地，朗诗绿色管理的物业销售收入则分为中国内地和美国两部分。

　　期内，该公司管理通过美国子公司LandseaHomes销售了EllisTownCountry、14th6th、Tevelde、OntarioVanderEyk、Verrado、Ardmore等美国地区项目实现收入97.73亿元，同比上升50.1%。

　　在中国内地，该公司通过销售了成都熙华天玺、西安未来街区等项目实现收入38.89亿元，同比上升.3%。

　　透过上述数据可以看出，目前朗诗绿色管理物业销售的重心已由中国内地转移至美国，来自于美国地区的项目销售收入占比达71.5%。

　　同时，该公司中美两地项目的平均销售价格正呈现出不同的趋势。

　　据悉，在上述.6亿元的已确认物业销售收入中，中国地区平均销售价格约为人民币元/平方米，较年的元/平方米，每平方米下降了元；而美国地区平均销售价格约为人民币元/平方米，较年的元/平方米，每平方米上涨了元。

　　年，朗诗将公司中文名称由“朗诗绿色地产有限公司”，改为“朗诗绿色管理有限公司”，也宣告了公司向代建企业的转型，未来将聚焦于代建及小股操盘业务。

　　根据年报显示，目前朗诗绿色管理的美国业务大都为自己开发，国内业务不少为小股操盘模式，故由纯代建所带来的收入并不多。截至年底，来自于开发代建服务的收入3.53亿元，占总营收2.52%。

　　不过，值得注意的是，其纯代建业务发展较快。年，朗诗绿色管理共获取项目57个，包含中国境内24个、美国33个。其中，美国的33个新获取项目均为均权益项目，其全部位于佛罗里达州。

　　而中国境内的新获取的24项目中，仅有2个为权益项目，另外22个为开发代建服务项目，获取开发代建服务合同额约11.9亿元，同比增幅约21.2%。

　　截至年底，该公司共计拥有拥有储备项目总可售面积为.11万平方米，预计可售货值.9亿元。

　　其中，权益项目可售面积为.58平方米（应占权益部分可售面积为2,,平方米）,预计可售货值约为人民币.1亿元（应占权益部分预计可售货值约为人民币.9亿元）；开发代建服务项目共68个，可售面积.5万平方米，预计可售货值约为人民币.8亿元。

　　此外，在权益项目中，包含小股操盘项目共28个，可售面积33.3万平方米，预计可售货值.4亿元。

　　截至期末，该公司开发代建服务及进行小股操盘的项目共计96个，预计总可售货值约达人民币.2亿元，占中国地区总可售货值约93%。

　　财务方面，于年底，朗诗绿色管理拥有总债务约为人民币73.3亿元，较年底的84.9亿元有所下降。其中，14.94亿元须在一年内偿还，49.57亿元须在一年至两年内偿还，8.27亿元须在两年至五年内偿还，剩余约万元须在五年后偿还。

　　截至年12月31日，该公司的现金及现金等价物约为人民币12.52亿元，较年底的40.31亿元减少了27.79亿元。此外，公司还有受限制现金.5万元。

　　值得注意的是，上述12.52亿元的现金及现金等价物中，包含美国业务公司LandseaHomes持有的现金结余约1.24亿美元（相当于约人民币8.61亿元）。这8.61亿元与在美国的房地产开发及销售业务有关，且不可供公司作一般用途。

　　因此，剔除作为独立管理的LandseaHomes所持有的现金结余，朗诗绿色管理目前在手的现金及现金等价物仅为人民币3.91亿元，难以覆盖短期债务。

　　于期末，朗诗绿色管理的流动负债为.33亿元，流动资产为.78亿。若将美国子公司LandseaHomes排除在外，该公司的流动负债将超过流动资产约人民币36.99亿元。

　　此外，截至年12月31日，朗诗绿色管理因未到期偿付违约本金为约3,万美元（相当于约人民币2.54亿元）的优先票据。于年，其还收到了一封正式的信函，要求其偿付本息总额约万美元（相当于约人民币2,万元）的违约优先票据，否则，可能向法院提出清盘呈请。

　　上述种种均表明，该公司的持续经营能力存在重大不确定性。

　　对于减轻流动性压力的计划，朗诗绿色管理在年报中指出，公司正积极与违约优先票据持有人协商以达成协议。此外，本集团一直积极与部分金融机构协商，为符合条件的项目开发及时取得项目开发贷款，并通过质押部分子公司的股权取得或展期其他借款；

　　同时，该公司还在与潜在买方接洽，以出售本集团附属公司持有的若干投资性物业，以及持有投资性物业的若干合营企业及联营企业的股权。

　　据悉，年，朗诗绿色管理相继出售了售南京鑫贝盛投资管理有限公司%股权、LandseaHomes10.7%股权、上海融懋商业管理有限公司50%股权、上海朗松实业有限公司%股权

　　另外，年1月，该公司曾成功向其最终控股公司朗诗集团取得借款融资人民币5亿元，自提取日期起计为期24个月。该借款融资已于年3月提取人民币1.25亿元，目前仍剩余3.75亿元。

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