物业的痛与快乐
2023/10/23 来源：不详伍德灯检查一次花多少钱 http://news.39.net/bjzkhbzy/210818/9331246.html
左晖曾经说过，咱们日常生活中有两个行业数字化水平之低，低到难以想象
一个是二手房中介行业，行业都这么大规模了全国居然只有不到五个给房子估价的公司
另一个就是物业，一个被所有业主骂的物业最后都能做到赢利
这也是很魔幻的行业
后来左晖做了链家，而现在有人开始试着优化物业行业了
互联网崇尚的一切都是在与效率，有一个更好的方式让一个行业更顺利的运转起来
这一次优化物业行业的公司是一家数字化企业
01
物业的痛和物业的蛋糕，几乎是同时发生的
不知道各位有没有注意到，为什么资本越来越多的盯上物业这个模块，因为物业这块蛋糕实在太过丰厚
这个事情被越来越多人知道，正是因为最近几年物业企业陆续上市之后
伴随着兼并收购包括上市的物业企业越来越多，很多数据也开始变得透明
雅生活的负责人在一次内部会议上分享过一个数据
靠收并购达成一年将近亿体量的营收规模，利润率按照去年工作报表，毛利率超过20%（含地产服务）
而且复合增长率很高，行业平均17%，最高47%，我们去年是35%。
可以看出，这是很好的毛利率和增长率了
而物业之所以这么赢利背后有两个正反面的原因
从正面来看
单位社区的规模稳定，人数稳定，且日常需求也非常的稳定
换句话来说只要进入了社区，未来这个物业公司就能源源不断的收到现金流保持企业的运转
而这门生意的反面其实也在说着
只要进入了，哪怕一个小区所有的业主都对物业不满意，只要不走，物业公司都还是能赚钱的
这是很多物业公司秘而不宣的心得
也是因为如此，这样的企业在资本市场才会被如此的看好
从目前的一些数据来看，类似万科碧桂园依照着自己的本体项目开发，物业管理面积已经破了10亿平米
以兼并收购为主导的雅生活在管面积也超过了5亿平米，规模的战役在这两年已经让物业公司抢好了第一个阵地
但是伴随着规模的催化，后续关于物业的规模之痛，也才刚刚开始
什么是规模之痛，这本质上几乎是所有行业在面对资本助长之后需要解决的第一个问题
当一家企业完成了原始积累之后，后面就面临着：庞大规模是否产生规模效应
整体的业务标准化以及集团集采能否让成本降低到最低
富士康之所以拥有核心竞争力的原因就在于规模变大将每个动作标准化的时候，企业的运转速率可以放大到最大，成本可以降低到最低
第二个问题就是规模化之后是否产生延伸效应
一些小规模情况下的零星模式能否在庞大组织架构下也能实现
比如很多物业团队期待看到的一二手租售交易服务，很多看到围绕社区做的社区增值服务
这些都是小物业公司不可能实现但是大物业公司可以遐想的
单纯的规模已经没有办法在资本市场实现估值，如今的物业团队也急需寻找到增量
02
每家企业几乎都有自己的解决方式
万科夯实了自己的中台属性
并且通过重新定义物业管理的边界不再是社区而是城市网格，从而让单位人效可以提升
碧桂园用了自己的机器人系统，从而降低对人的依赖，让机器更不知疲倦的工作
但是雅生活给的解决方案似乎更加有趣
相比较其他物业公司来说，雅生活因为有大量的兼并收购，所以情况更加接近真实的发生场景
各位有没有想过，物业之所以在集团层面效率低，那是因为物理层面就存在一个隔阂
光雅生活的内部组织架构，成员企业就有26家，5个区域20多家城市公司，报税主体就有多家，一共多个在管项目
内部的服务人员，自营的1.6万人，收并购的还有近十万人
这么扁平分散又各自有营收的组织架构，很多你想象不到的问题都会被放大
比如项目产生的合同没办法标准化管理，这背后带来的法务风险以及业务边界的问题
比如地方项目是否都适合使用统一采购，人工管理及工具材料成本是否能够下来
这些都是很小很小的问题，但是在一个庞大的企业内部都会放大成巨大的浪费和管控不到位的情况
但因为整体还是赢利的，无数问题也就掩盖甚至无视了
而伴随着雅生活规模化之后，其实这家企业背后就做了一个很小的改变，就是在整个协同经营单位里使用钉钉以及基于专属钉钉打造的组织共享底座
钉钉进入之后带来的一个改变就是让合同的全周期和主数据标准化
合同全周期标准化对于庞大的企业而言，最大的变化就是可以预测和控制收支
物业的服务细碎但多样，多笔物业费其实对应的都是一个合同
合同管理不好，本质上服务产品也没办法做好标准化
在合同管理中台里规定了雅生活及其成员物业公司的合同标准模版，风险审查，直接约定了标准化的条款
雅生活总部负责人员在合同系统上同步可查甲方企业的风险检测、合同重点异常事项审查清单提醒，确认甲方是否有履约风险，更新收费标准，审批合同主数据变更，查询应收账款清单，统计小业主账龄等
这件事本身，就可以更好的规范服务的边界，从而让服务更好的落地
另外，通过使用了钉钉物联技术，结合生产运营管理系统，还能够通过连接不同项目的大大小小重点设备，从最小单位把控物业全生命服务周期品质
雅生活内部有个很鲜活的例子
比如某个小区“南大门升降设备的维护保养”，约定比如一年必须维护四次，以前只能是统计一个纸质的报表
之前管控就只能看到结果，具体的真实性是没办法考察的
但是当这个升降设备有了一个
