必看为什么换了物业公司,一个不如一个

前言

如果物业收费标准一直停滞在一种多年不变的状态，甚至有的小区仍然保持着15-20年前的水平，但是实际上社会总体物价与人力成本一直在上涨，这将有可能会导致哪些情况发生呢？对此，笔者经过综合调查了解，总结一般主要有以下几种情况：

1、物业公司不断侵占公共资源，减少对公共设施及设备的保养与服务，最后导致其彻底报废；

2、物业公司不断降低服务标准，直至其无法盈利和生存下去，最后弃管小区。

3、业主们对物业公司越来越不满意，最后成立业主大会及业委会，最后罢免物业公司，重新选聘新的物业公司。

4、新来的物业公司有时不一定能达到预期的标准，导致业主们对此不满，继续不缴纳物业费，形成一种恶性循环。

5、物业公司如果撤退，会卷走很多小区公共财物，甚至会故意破坏小区的设施，对小区的破坏将更大。

6、如果有很多人不交物业费，那么物业公司就会选择降低服务，一些中修、小修保养就会理所当然、合理合法地不去做了，造成恶性循环。其实对于物业公司来说，有些无良物业公司，它本身就不想用物业费去做这些事，一是为了省钱，二是等着各种设施坏了后动用维修基金。这些物业公司正好一直觊觎业主们的公共维修基金，这下正好可以名正言顺地找到理由，去动用这笔属于全体业主的钱。

7、尽管很多业主因为物业管理不善而不满拒交物管费，但物业公司依然对此拥有其债权，最后如果与业主打官司，发起诉讼，这时法院多半会支持物业公司。而在物业公司服务不到位的情况下，业主们又还不得不依法为与物业公司收费标准不对等的服务买单，这对业主们将是一种更大的伤害。

其实物业公司没有好坏之分,只有令其运作全部透明公开，由业主大会进行充分地监督和制约，它才有可能做好，否则会很艰难，在这种背景下，我们应该寻求一种什么样的良性管理模式呢？

酬金制定义：酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金制的特点：1、“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益，酬金制充分阐释公开透明的重要性。物业公司不会以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害业主的利益。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。

“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免全体业主们的公共收益被侵占。如果采用了酬金制的模式，确定一定的物业费的上涨比率，这样物业公司就不必因担心物业费不够，从而变相地降低服务标准及减少对公共设施的维护的频率，这样就会提高业主的满意度，减少对公共设施的损坏，从而大大提高业主们的缴费比率。

2、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程。采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构、人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。

这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。3、“酬金制”是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务一方面是物业管理企业的公司财务理财，是为物业管理企业自己的经营行为理财；另一方面是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财，即替业主理财。在酬金制下，物业管理企业按照合同约定的比例提取物业管理费的。

酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。

“酬金制”的实际操作：

1、由物业公司代收物业费，此费用属于业主大会。这笔费用降价容易，涨价很难。2、要做到公开透明，根据人员数目、服务标准来制定预算。先由物业公司作出一个详尽的预算，公布到小区，让业主大会与业委会成员来考评此预算是否合理。例如招聘一名保安，如何按市场价的标准才能招到，以此来判定此报价是否合理。

第一年的预算不一定会百分百准确，人员的费用也不一定会非常精准，但第二年会达到90%以上的准确度，因为相关的人员工资、设施保养的费用已经历了一个磨合期。3、结合当地的物价上涨指数的标准，同等来核定物管费的多少，争取每年的物业费达到10%左右的增幅。4、酬金制不在乎物业费的收费标准是多少，它主要是看预算的标准是多少。

如果定2元/平方米的标准，即提供2元/平方米的服务，如果定得更高，则享受更高的服务标准。物业费无论花多花少，都是花在全体业主的身上，如果有余额，则转入下一年的预算。如果有一千万物业费，实际只花了七百万，那么余下的三百万就转入下一年的预算。这样的好处是容易形成一个良性循环，不用担心因为物业公司的原因而降低对业主的服务标准。

总结

物业管理费价格适当上涨并非一定就是坏事，在“酬金制”的管理模式下，如果物业公司在业主大会的监督下进行公开透明地运作，在合理的情况下反而是适当增加或减少物业管理费都会更有利于小区物业工作的良性循环和发展。#物业难题讨论#

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