成龙豪宅被强制执行,房屋排除强制执行要哪

8月28日，网曝成龙位于北京二环内的楼房在中国法拍网上刊登。信息显示，该房面积有.5平方米，豪宅起标价为人民币万元，目前网上已可查询到该房产拍卖讯息。据成龙公司的说法，该房产开发商是御嘉置地有限公司，在将房产交付给成龙后，一直未依约办理产权变更登记手续。后来因开发商债务纠纷被债主提告，房产被强制查封。

未办理产权变更登记手续，权利人怠于行使权利，造成没有过户，不能成为阻却强执的理由，不利法律后果由权利人自己承担。房屋排除强制执行要哪些条件，如何才能顺利阻止法院强制执行自己的合法房产呢？

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“钱债权执中，买受对登记在被执名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执的，法院应予持：（一）法院查封之前已签订合法有效的书买卖合同；（二）在法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已付全部价款，或者已按照合同约定付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；（四）因买受人身原因未办理过户登记。”

阻却强执需要满足以上四个要件，根据公开裁判文书的判决，成龙公司的房产，前三个条件均满足，因怠于办理过户登记导致阻却执行失败。因此，购买房产后，过户是非常重要的一环，购房者应当及时积极主动推动房产过户办理，以消除潜在风险。

下附判决原文

北京市高级人民法院

民事判决书

（）京民终40号

上诉人（原审被告、申请执行人）：北京天鸿控股（集团）有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：柴志坤，董事长。

委托诉讼代理人：阎民，北京市世方永泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑家运，北京市世方永泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、案外人）：中泰成龙国际集团有限公司，住所地香港新界西贡清水湾。

法定代表人：林凤娇，董事。

委托诉讼代理人：王志强，北京市时代九和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李志强，北京市时代九和律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：御嘉置地有限公司，住所地北京市东城区。

法定代表人：***，执行董事。

委托诉讼代理人：严俪洋，女，该公司员工。

原审第三人（被执行人）：御嘉置地（固安）有限公司，住所地河北省廊坊市香河县。

法定代表人：高振亮，经理。

委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。

原审第三人（被执行人）：***，男，年12月21日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。

委托诉讼代理人：严俪洋（同上），住北京市西城区，由御嘉置地有限公司推荐。

上诉人北京天鸿控股（集团）有限公司（以下简称天鸿公司）与被上诉人中泰成龙国际集团有限公司（以下简称中泰成龙公司）、原审第三人御嘉置地有限公司（以下简称御嘉置地公司）、御嘉置地（固安）有限公司（以下简称御嘉固安公司）、***因案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（）京02民初号民事判决，向本院提起上诉。本院于年2月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。天鸿公司的委托诉讼代理人阎民，中泰成龙公司的委托诉讼代理人王志强，御嘉置地公司和***的共同委托诉讼代理人严俪洋，御嘉固安公司的委托诉讼代理人张哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

天鸿公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求，本案诉讼费用由中泰成龙公司、御嘉置地公司、御嘉固安公司和***承担。事实和理由：中泰成龙公司与北京天恒拓展房地产开发有限公司（系御嘉置地有限公司前身，以下统称御嘉置地公司）签订的两份《北京市商品房预售合同》实质上是为了以房抵债，根据最高人民法院公布案例所确立的裁判规则，为了进行以房抵债而签署的房屋买卖合同不具有排除其他债权人的优先效力。二、中泰成龙公司未支付任何购房款，中泰成龙公司所述的房款支付方式违反《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、《中华人民共和国外汇管理条例》等规范性文件，涉及“两头在外”的非法外汇买卖。三、中泰成龙公司对于未能及时办理位于北京市东城区东直门内大街9号院2号楼和号房屋（以下简称涉案房屋）的产权证存在过错，且根据建设部、商务部、国家发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，中泰成龙公司作为未在境内设置分支机构的境外企业不得在境内购买商品房，其无法取得产权证。四、根据陈港生自行提交的证据，涉案房屋系交由陈港生个人，无证据证明中泰成龙公司已占有涉案房屋。中泰成龙公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定的四个要件的任何一项，同时，中泰成龙公司亦不符合执行异议复议规定第二十九条之规定，故不应停止对涉案房屋的执行。具体意见同一审时的主张，另外，本案的诉讼费也不应由我公司承担。综上，请求二审法院依法改判支持我公司的上诉请求。

中泰成龙公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求予以维持。天鸿公司的上诉主张缺乏事实和法律根据，请求予以驳回。

御嘉置地公司、御嘉固安公司和***均述称同意中泰成龙公司的意见。

中泰成龙公司向一审法院起诉请求：停止对涉案房屋及五个车位（登记编号为A、A、A、A、A，以下简称涉案车位）的执行。

一审法院认定事实：年1月，御嘉置地公司与陈港生签订《北京市商品房认购书》，认购人为陈港生（艺名：成龙），认购书第一条载明：（一）认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市东城区上院天恒公寓项目中的A座10层01/02号房……（二）该商品房的用途为住宅，建筑面积共.14平方米……第三条载明，该商品房按照套计价，总房价款为万元人民币含6个车位。第四条载明，认购人应当自签订本认购书之日，向出卖人支付认购定金贰佰万元人民币；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭条，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。第九条载明，本条款作为买受人签署正式商品房买卖合同之前提条件和必备条款，双方必须遵守。成龙先生作为NAGA上院的形象代言人，对整个项目进行代言，具体代言内容双方商议后另行签订补充协议。第十条载明，本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款。

年4月27日，御嘉置地公司与中泰国际集团有限公司（中泰成龙公司前身，以下统称中泰成龙公司）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：SY），载明，中泰成龙公司购买上院天恒公寓A座号房屋，预测建筑面积.18平方米，房屋总价款为人民币万元。该合同第十一条“交付条件”载明，出卖人应当在年12月28日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条“产权登记”载明（一）初始登记。出卖人应当在年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……（二）转移登记。……如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。……该合同“附件七：物业服务”载明：“五、补充内容：出卖人同意赠送买受人地下停车位叁个”。

年4月27日，御嘉置地公司与中泰成龙公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：SY），载明，中泰成龙公司购买上院天恒公寓A座号房屋，预测建筑面积.18平方米，房屋总价款为人民币万元。该合同第十一条“交付条件”载明，出卖人应当在年12月28日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条“产权登记”载明（一）初始登记。出卖人应当在年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……（二）转移登记。……如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。……该合同“附件七：物业服务”载明“五、补充内容：出卖人同意赠送买受人地下停车位叁个”。

年5月6日，JACKIEWILLIEINTERNATIONALLIMITED（注：中泰成龙公司称，该公司系陈港生经纪公司，注册地位于境外）与御嘉置地公司签订《NAGA上院推广宣传协议》，载明：……JACKIEWILLIEINTERNATIONALLIMITED授权成龙在年5月份到年5月份为期两年的时间内参予4次御嘉置地公司所开发的位于北京市东城区东直门内大街9号NAGA上院即上院天恒公寓之宣传推广工作……，并在该协议第二条2.2条款约定：就JACKIEWILLIE出让上述2.1条之权利，御嘉置地公司同意向JACKIEWILLIE支付一笔为数人民币之费用。该笔费用折抵中泰成龙公司购买的上院天恒公寓A座号房和号房的房款。

年，中泰成龙公司、JACKIEWILLIEINTERNATIONALLIMITED与御嘉置地公司三方签订的《补充协议书》，约定：“1.甲方（中泰成龙公司）所购买的上院天恒公寓A座号房和号房的房屋总价款为人民币万元整（大写：人民币叁仟叁佰陆拾万元整），其中人民币万元整（大写：人民币贰仟零陆拾万元整）折抵前述《推广协议》第二条之2.2款所约定的费用，即丙方（御嘉置地公司）无需再向乙方（JACKIEWILLIEINTERNATIONALLIMITED）支付《推广协议》第二条之2.2款所约定的费用。故，甲方实际支付给丙方的房屋价款共计人民币万元整（大写：人民币壹仟叁佰万元整），支付方式以《北京市商品房预售合同（合同编号：SY）》和《北京市商品房预售合同（合同编号：SY）》的约定为准。2.甲方与丙方就购买上院天恒公寓A座号房和号房所产生的其他权利义务仍以在北京市房地产交易网上分别签订的正式商品房预售合同中的约定为准……”。

关于购房款支付情况，中泰成龙公司称其已支付全部购房款万元，其中万元由陈港生代言费折抵购房款。中泰成龙公司为证明其已向御嘉置地公司支付剩余万元购房款，提交证据如下：

1、陈港生依据《北京市商品房认购书》支付人民币万元：（1）陈港生通过香港上海汇丰银行有限公司向***指定的收款人以支票形式支付.59元港币。该支票日期为空白。御嘉置地公司于年2月22日出具该笔款项收据。（2）年3月22日，御嘉置地公司出具的收据，载明“上海电影制片厂（成龙）预付款”，金额为人民币万元。

2、御嘉置地公司收据三张（共计万元）：（1）年7月14日，载明陈港生先生购房款人民币50万元，无收款单位章。（2）年12月8日，载明成龙A-房款人民币万元。（3）年12月21日，载明成龙房款人民币50万元。

3、年12月21日，“电子汇划划款补充报单”，无付款人信息，收款人为御嘉置地公司，金额为人民币万元。

4、陈港生新日电动车代言费人民币万元，分别通过三个自然人转账给御嘉置地公司：陈美玉支付人民币万元的书面证言及日期为年12月22日中国建设银行个人汇款客户回单；邵万勇支付人民币万元的书面证言及年12月22日电子汇划划（收）款补充报单；陈美玉、邵万勇出具的陈微微支付人民币万元的书面证言及年12月22日电子汇划划（收）款补充报单。

5、7年4月23日，中国建设银行个人汇款客户回单，载明付款人为方明，收款人为御嘉置地公司，金额为人民币万元。

天鸿公司仅认可前述证据1-（1）的真实性，不认可其余证据的真实性。御嘉置地公司认可收到涉案房屋的全部购房款，并提交部分公司财务票据予以佐证。

关于涉案房屋及车位占有使用情况：中泰成龙公司称，御嘉置地公司于9年4月27日交付涉案房屋及车位后，一直由陈港生及其家人居住、使用，并提交物业费缴纳凭证，水、电、供暖等费用缴纳凭证予以佐证。御嘉置地公司另提交该公司于9年4月27日向中泰成龙公司出具的《上院天恒公寓入住通知书》二份，用以证明涉案房屋已实际交付中泰成龙公司。中泰成龙公司对该《上院天恒公寓入住通知书》真实性及证明目的均予以认可。天鸿公司对该《上院天恒公寓入住通知书》真实性及证明目的均不予认可。

中泰成龙公司提交经过公证认证的、载有陈港生（成龙）个人签名的书面《情况说明》，载明：年1月，陈港生与天恒拓展公司签订《北京市商品房认购书》购买涉案房屋及车位，并按约定支付购房款人民币万元。由于涉外购房政策的变化，陈港生变更以中泰成龙公司名义购买涉案房屋及车位，和开发商天恒拓展公司签订《北京市商品房预售合同》、《NAGA上院推广宣传协议》及《补充协议书》，约定涉案房屋及车位总价款为人民币万元，陈港生本人宣传代言费人民币万元全部折抵中泰成龙公司购房款、陈港生依照《北京市商品房认购书》支付的人民币万元折抵中泰成龙公司购房款，两次折抵后中泰成龙公司只需支付购房款人民币万元。按照陈港生本人的指示，将其本人或关联公司的商务应收款，作为中泰成龙公司的购房款，由客户转支付人民币万元给天恒拓展公司，截止到7年4月23日，中泰成龙公司按照合同约定，支付了全部购房款人民币万元。7年12月底，开发商天恒拓展公司向陈港生本人交付了涉案房屋及车位，办理了入住手续，陈港生本人、太太林凤娇及儿子陈祖明期间经常在此居住，及时交纳水、电、暖气、电话等生活费用，及时向物业公司交纳物业费和车场管理费等各项物业费用……。

关于未及时办证原因：经询，中泰成龙公司称未依约办理产权变更登记手续的原因为御嘉置地公司无法给业主办理正常的手续。御嘉置地公司称，因公司名称变更、欠税等问题，导致未办手续。

另查，因债务纠纷，天鸿公司以御嘉置地公司、御嘉固安公司、***为被申请人，向北京仲裁委员会提起仲裁。北京仲裁委员会于年4月24日作出（）京仲调字第号调解书，对各方当事人达成的调解结果予以确认。上述仲裁调解书生效后，天鸿公司向一审法院申请强制执行，该院以（）京02执号立案执行。

执行过程中，一审法院于年12月19日查封御嘉置地公司名下位于北京市东城区东直门内大街9号院的部分房产及车位，涉案房屋及车位在查封范围内。

年6月，陈港生对一审法院查封涉案房屋及车位提出案外人异议，请求中止对涉案房屋及车位的执行并解除查封，该院以（）京02执异号案件立案审查。后陈港生撤回异议申请。

年12月，中泰成龙公司作为案外人对一审法院（）京02执号民事裁定书采取的查封措施提出异议。该院于年5月作出（）京02执异17号执行裁定书，认为以在案证据无法确定相关款项真实支付以及与涉案房屋的关联性，不足以认定中泰成龙公司支付全部价款。故驳回其异议请求。

再查，年7月4日，北京市工商行政管理局核准“北京天恒拓展房地产开发有限公司”名称变更为“御嘉置地有限公司”。年12月21日，北京市工商行政管理局核准“御嘉置地有限公司”名称变更为“御嘉置地集团有限公司”。年10月27日，北京市工商行政管理局核准“御嘉置地集团有限公司”名称变更为“御嘉置地有限公司”。

中泰成龙公司提交经过公证认证的香港公司注册处处长于年3月17日签发的《公司更改名称证书》及该公司结算日期为年2月13日的《周年申报表》。上述《公司更改名称证书》载明“中泰国际集团有限公司”名称变更为“中泰成龙国际集团有限公司”。上述《周年申报表》显示，中泰成龙公司类别为私人公司，唯一股东为陈港生，公司董事为林凤娇、陈祖明，公司秘书为林凤娇。

另查，天鸿公司于年9月30日变更名称为北京天鸿控股（集团）有限公司。

一审法院认为，依据执行异议复议规定第二十八条规定及本案当事人诉辩意见，本案审理焦点有四：其一、中泰成龙公司与御嘉置地公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；其二、中泰成龙公司在人民法院查封之前是否已合法占有案涉不动产；其三、中泰成龙公司是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并能够按照人民法院要求将剩余价款交付执行；其四、是否因中泰成龙公司自身原因未办理案涉不动产的过户登记。关于焦点一，依法成立的合同，自成立时生效。中泰成龙公司与御嘉置地公司于年4月订立的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。关于天鸿公司就中泰成龙公司因无购房资格而无法办理过户登记手续的主张。经查，天鸿公司所依据的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》制定于年7月，彼时中泰成龙公司与御嘉置地公司已订立涉案房屋买卖合同，且该文件应属于管理性规范。即使根据房屋买卖合同订立后出台的限购政策中泰成龙公司欠缺购房资格，亦不应归咎于中泰成龙公司，亦不影响法院对合同效力的判断。本案中，涉案房屋及车位于年12月19日被查封。因此，足以认定中泰成龙公司与御嘉置地公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于焦点二，本案中，天鸿公司认为陈港生家人使用涉案房屋并不能认定中泰成龙公司于查封前即占有涉案房屋及车位。对其主张，法院不予采信。中泰成龙公司不仅提交了物业费缴纳凭证，还提交了水、电、供暖等费用缴纳凭证，御嘉置地公司还提交了于9年4月27日向中泰成龙公司出具的入住通知书，足以证明中泰成龙公司已于涉案房屋、车位查封前即已占有该房屋及车位。结合陈港生与中泰成龙公司的关系，即使涉案房屋实际由陈港生及其家人居住、使用，亦不影响法院对中泰成龙公司对涉案房屋占有的判断。关于焦点三，根据中泰成龙公司与御嘉置地公司的房屋买卖合同约定，涉案房屋购房款共计万元。中泰成龙公司通过与关联公司、御嘉置地公司签订补充协议，约定以关联公司应收取陈港生代言费万元折抵中泰成龙公司购房款。中泰成龙公司、陈港生随后又通过各种途径向御嘉置地支付剩余购房款万元。御嘉置地公司认可收到全部购房款。另外，天鸿公司主张中泰成龙公司部分购房款的支付违反相关外汇管理规定。对中泰成龙公司是否支付全部购房款仅涉及对客观事实的查明，该意见亦不影响法院对此进行判断。综上，结合双方钱款往来情况，法院认定中泰成龙公司已支付全部购房款。此外，对于天鸿公司主张中泰成龙公司与御嘉置地公司之间是以物抵债的法律关系，并不引起物权变动，不能对抗执行。对此，法院认为，以物抵债是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭。而本案中，中泰成龙公司与御嘉置地公司订立合同的目的为购房，采取的付款方式以代言费及其他款项支付。两者存在本质不同。故对天鸿公司该意见不予采纳。关于焦点四，本案中，中泰成龙公司、御嘉置地公司均认可未及时办理所有权变更登记手续的原因在于因御嘉置地公司名称变更、欠税等原因，无法为中泰成龙公司办理转移登记手续。因此法院认为涉案房屋未办理所有权变更登记手续并非因中泰成龙公司过错所致。基于上述分析，中泰成龙公司依据其与御嘉置地公司于查封措施实施前签订的房屋买卖合同，已经支付全部合同价款，并于查封措施实施前实际占有案涉不动产，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，其要求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，法院予以支持。判决：停止（）京02执号执行案件对涉案房屋及车位的执行。

二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。二审中，本院组织当事人对一审时提交的证据进行了补充质证。本院另查明：

1、关于未办理涉案房屋产权转移登记手续的原因

经询御嘉置地公司，该公司称，涉案房屋所在项目于4年取得预售许可，于9年1月6日办理完大产权证，后陆续为购房人办理小产权证，大部分业主在年—年期间由买卖双方配合办理完小产权证。之后的、年因为已经销售的差不多了，故很少办理小产权证。年因为一套尾房销售，再去办证时，发现办不了了，开始得知的原因是御嘉置地公司名称变更，与备案的不一样。年御嘉置地公司名称变更回去，还是办不了，发现还有欠税的问题，开不了购房发票，影响办证。通过买卖双方配合办理小产权证的最后一套房屋的时间为年，后续办理小产权证的只能通过向法院起诉，由法院出协助执行通知书。整个项目一共99户，已经办理小产权证的91户左右，其中通过诉讼办理的有7-8户左右，年通过诉讼办理了3、4户。

经询中泰成龙公司，该公司称，查封之前成龙及其助理一直要求办理产权证，但没有书面的证据，御嘉置地公司的法定代表人***与成龙关系很好，也一直应允，说马上办。还有一个就是成龙买房用了万元的代言费抵扣购房款，所以购房合同约定的单价低（1万多），小区内还有其他香港明星买房，给别人的是3万多，办产权证肯定要信息公开，给成龙这么便宜不合适，成龙的意思是想先解决合同单价低的问题再办小产权证，御嘉置地公司的***也答应解决，但直到查封了也没有解决。

御嘉置地公司称，成龙要求过办证，但办产权证要公开购房合同的内容，中泰成龙公司购房合同价格定的低，成龙想要先解决价格低的问题，也协商过怎么解决，但最终没有解决，再往后想做网签也做不了了。

天鸿公司称，根据已经查明的案件事实，对于涉案房屋未办理产权转移登记手续，中泰成龙公司存在明显过错。

2、关于车位的合同约定和各方当事人对约定的理解

涉案《北京市商品房预售合同》第22条“附属建筑物、构筑物的约定”约定，出卖人声明该商品房附属的车库、会所等建筑物不随同该商品房一并转让；第23条“前期物业服务”约定，地下停车位租金为每个每月0元；附件七“物业服务”第5条约定，出卖人同意赠送买受人地下停车位3个。

御嘉置地公司和天鸿公司主张赠送的是车位使用权，车位产权都登记在御嘉置地公司名下。中泰成龙公司主张赠送的是车位所有权。

本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

执行异议复议规定对判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出了相应的规定，人民法院应予参照。该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中，中泰成龙公司主张对涉案房屋及车位享有足以排除本次强制执行的合法权益，依据的正是执行异议复议规定第二十八条的规定，故本案需判断中泰成龙公司是否符合第二十八条规定的四个要件。分述如下：

（一）涉案房屋及车位被法院查封的时间是年12月19日，在此之前的年4月27日，中泰成龙公司与御嘉置地公司即已就买卖涉案房屋签订了《北京市商品房预售合同》，天鸿公司虽对该合同的真实性存疑，但并未提交相应的证据，故本院不予采信；同时，对于天鸿公司依据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定对合同效力提出的异议，因该文件制定于年7月，晚于合同的签订时间，且该文件属于管理性规范，不影响对合同效力的判断。故，中泰成龙公司符合执行异议复议规定第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”要件。

（二）中泰成龙公司不仅提交了物业费缴纳凭证，还提交了水、电、供暖等费用缴纳凭证，御嘉置地公司还提交了于9年4月27日向中泰成龙公司出具的入住通知书，现有证据足以证明中泰成龙公司在查封前即已占有使用涉案房屋和车位。天鸿公司关于陈港生家人使用涉案房屋的情形不能认定为中泰成龙公司对涉案房屋及车位占有使用的意见，根据不足，本院不予采信。故，中泰成龙公司符合执行异议复议规定第二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”要件。

（三）虽然中泰成龙公司在支付购房款的证据方面存在瑕疵，但结合中泰成龙公司提交的预售合同及补充协议、成龙参加代言活动的资料、银行汇划转账凭证、御嘉置地公司提供的财务会计账簿资料、部分案外人到庭作证的证言及出具的证人证言等在案证据，本院认为，中泰成龙公司支付购房款的证据形成了完整的证据链，彼此能相互印证，应认定中泰成龙公司已经支付了全部购房款。故，中泰成龙公司符合执行异议复议规定第二十八条规定的“已支付全部价款”要件。

（四）中泰成龙公司于年4月27日签订购房合同，御嘉置地公司于9年1月6日取得大产权证，99户业主中，大部分在年—年期间由买卖双方配合办理完产权转移登记手续。即便是年之后，因御嘉置地公司名称变更和欠税问题，无法通过买卖双方配合途径办理产权转移登记，仍有业主通过诉讼办理完产权转移登记手续。但迟至年12月19日涉案房屋被查封，中泰成龙公司仍未积极行使权利。而拖延办证的原因，从中泰成龙公司和御嘉置地公司的表述来看，系因中泰成龙公司以成龙代言费抵扣部分房款，合同约定的购房价款过低，欲先解决价款低的问题再办证，而拖延至房屋被查封，自身存在过错。并且，中泰成龙公司类别为私人公司，唯一股东为陈港生，公司董事为林凤娇、陈祖明，虽然购房合同签订的主体是中泰成龙公司，但实质上是成龙家庭购房，作为知名明星，相较于普通购房人，其理应对迟延办证可能导致的不利后果具有更高的认知能力。故，应认定中泰成龙公司系因自身原因未办理涉案房屋转移登记，不符合执行异议复议规定第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”要件。

关于中泰成龙公司对涉案车位是否享有足以排除本次强制执行的合法权益的问题，本院认为，结合涉案《北京市商品房预售合同》第22条关于“出卖人声明该商品房附属的车库、会所等建筑物不随同该商品房一并转让”、第23条关于“地下停车位租金为每个每月0元”和附件七第5条关于“出卖人同意赠送买受人地下停车位3个”约定内容的分析，御嘉置地公司赠送中泰成龙公司地下停车位的真实意思应该为赠送停车位使用权，不收取停车位租金，而非赠送所有权。而获赠取得的车位使用权并非法定用益物权，不同于以转移所有权为目的的物权期待权，中泰成龙公司并不能据此享有排除强制执行的合法权益。

综上，涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰成龙公司名下，系因中泰成龙公司自身原因所致，中泰成龙公司主张依据执行异议复议规定第二十八条规定排除对涉案房屋的强制执行，但其并不完全符合第二十八条规定的四个要件，应认定其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的合法权益。对于涉案车位，中泰成龙公司亦不享有足以排除强制执行的合法权益。

综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，本院予以纠正。天鸿公司的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销北京市第二中级人民法院（）京02民初号民事判决。

二、驳回中泰成龙国际集团有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费元，由中泰成龙国际集团有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费元，由中泰成龙国际集团有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长 　　许雪梅

审判员 　　赵　彤

审判员 　　汪　明

二〇二〇年六月二十九日

书记员 　　刘佳莹

法条链接

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋，（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。