专家解读湖南省物业管理条例文化快讯

年7月19日，湖南省十三届人大常委会第五次会议上，《湖南省物业管理条例》(以下简称“条例”)正式表决通过，将于年1月1日起施行。《条例》对项目经理人制度、物业服务行业信用信息平台、的业主委员会委员候选人信息披露、业委会信息公开制度、物业服务费调整、共用部位经营收益分配、车位租售等进行了进一步规范和修改完善。湖南省房地产业协会邀请权威专家从六大篇章归类对《条例》进行了解读。

行政主管部门篇

明确行政主管部门职责

物业管理应该如何管?行政主管部门有哪些职责?《条例》明确规定，县级以上人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善物业管理综合协调机制。县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：(一)对物业服务质量进行监督管理;(二)对物业招投标活动进行监督管理;(三)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;(四)处理物业管理中的投诉;(五)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;(六)法律、法规规定的其他职责。县级以上人民政府其他有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理活动相关监督管理工作。

《条例》还规定，街道办事处或乡镇人民政府依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。居(村)民委员会协助街道办事处或乡镇人民政府开展物业管理相关工作，对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导。

行业组织篇

发挥行业组织作用

行业协会在行业规范、自律、发展等方面发挥了越来越重要的作用。

《条例》第六条规定：物业服务行业组织应当加强行业自律，制定物业服务规范和标准，规范物业服务行为，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。

湖南省房地产业协会于年、年初分别出台了《湖南省物业项目服务质量等级(星级)管理办法》、《湖南省物业服务项目经理人管理水平等级评定办法》，目的在于提高物业服务品质、加强物业服务项目经理人的管理，提升物业服务队伍的从业素质。其中将物业项目服务管理水平原则上分为7类物业服务业态，每类业态分为5个星级等级，星级等级越高管理水平越高。物业服务项目经理人管理水平的认定对应其管理的项目被评定的星级。

湖南省房地产业协会已建立湖南省房地产行业组织信用信息平台(含房地产开发企业、物业服务企业、房地产评估中介机构以及相关从业人员等)，并根据相关规定开展信用评价工作，评价的结果将被纳入社会性用体系。

湖南省房地产业协会还将根据《条例》，制定三年规划，出台一系列行业规范、标准，促进物业行业高质量发展，满足人民群众对美好生活的需求。

物业服务企业篇

明确物业管理服务实行项目经理人制度

《条例》明确规定，物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的，物业服务企业应当及时更换。

物业管理的服务质量，关键是项目经理人的质量，经理人队伍的质量上去了，物业服务企业企业的管理质量也就上去了。推行项目经理人制度有利于全面提升物业管理服务质量，促进管理与服务质量的提高。真正达到推动物业管理服务企业物业服务企业专业化、市场化、社会化的目标。

建立物业服务行业信用信息平台

《条例》规定：省人民政府物业管理行政主管部门应当组织建立全省统一的物业服务行业信用信息平台，记录物业服务企业的信用信息并通过本部门网站向社会公布。设区的市、自治州、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，及时将物业服务企业的有关信息纳入统一的物业服务行业信用信息平台。业主、物业使用人有权对本物业管理区域物业服务企业的信息依法进行监督。

物业服务企业、业主均需履行的相关义务

针对物业服务费用收取问题，《条例》规定，物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意。

在没有成立业主大会的小区，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式，不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

《条例》也规定了业主应当履行的义务，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。业主欠缴物业服务费时，物业服务企业可以依法催缴。物业服务企业不得采取中断提供、限制或变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主缴纳物业服务费。

《条例》还规定，除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，物业服务企业不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

物业服务合同终止拒不退出的法律后果

《条例》强调了物业管理相关各方应承担的法律责任。

物业服务企业不称职，到期拒不退出怎么办?本次通过的《条例》规定，原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目。物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正;逾期仍不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。物业服务企业拒不移交有关财物的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

同时，违反《条例》相关规定，物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。

业主、业主大会、业主委员会篇

业主大会成立门槛降低

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