直面小区执法真空问题破解物业违法无法可依

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封面新闻记者杨澜

首次业主大会会议筹备经费从何来？物业入驻未经竣工验收的楼盘产生的系列问题如何规避？物业服务违法无法可依、小区内养狗纠纷多、占道停车等难题如何破解？在当前城乡社会结构发生深刻变化的新形势下，物业服务成为了关系居民生活质量的“关键小事”，同时也面临着越来越多的问题。

4月19日，封面新闻记者在四川省住房和城乡建设厅召开《四川省物业管理条例》（下简称《条例》）宣贯工作视频会上获悉，新修订的《条例》将于5月1日正式施行。历时一年半的修订，新《条例》有了立法思路、内容细化、责任划分、直击痛点等多方面的“大不同”。

▲主场会议现场。视频会议还设有分会场，各市（州）、县（市、区）住房城乡建设主管部门、物业管理部门、行业协会、部分物业服务企业相关负责人共计余人在线参会。

在会上，住房和城乡建设厅副厅长樊晟表示，物业行业是基层社会治理中一支不可忽视的重要力量，特别是新冠疫情防控体系中，物业行业“零距离”投身参与到抗疫一线，成为落实社区防控责任的重要力量。因此，《条例》的颁布实施，是加强和创新社会管理、提升基层社会治理能力建设的根本要求。

▲年，成都一小区物业党员突击队联合社区一起为因疫情滞留在小区内的工人搭建帐篷，负责生活保障。住房和城乡建设厅供图

问题1:

物业入驻未经竣工验收的楼盘怎么办？

“谁也不希望自己买的房子质量和小区物业出现问题，但有很多物业受建设单位要求在楼盘未经承接查验前就入驻小区了。这样会导致后期产生很多纠纷，如开发商和业主之间的纠纷、业主和物业之间的纠纷、相关主体的行政责任问题等。”

有多年相关从业经验的物业服务法律专家蒋露茜告诉记者，自己经常会遇到此类问题，物业企业受开发商要求，在未经承接查验、没有通过竣工验收之前入驻小区，这时部分业主还入住了。“开发商何时通过承接查验的时间不详，业主迟迟办不了相关产权手续，造成权益受损。同时，开发商未达商品房买卖合同约定的交付标准等规定，业主又实际入住了，这期间的物业费由谁来承担呢？这是容易产生较大争议的问题。”

这一系列问题如今都进行了完善，细化了建设单位与物业服务人的责任。《条例》第五十六条指出：物业服务人不得承接未经查验的物业。建设单位与物业服务人不得恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益。

问题2：

召开业主大会资金从何来？

符合召开首次业主大会会议的，原来要一定数量的业主申请，简化后只需要20名业主联名申请即可。

《条例》中，召开首次业主大会会议的申请流程更简单、清楚了，责任也更明晰了。《条例》起草组成员伍三明解读道：“为了进一步体现业主在物业管理中的主体地位，这次的修订推动了业主组织‘业主大会’的依法设立。另外，对受理设立业主大会申请的街道办事处（乡镇人民政府）规定了具体的核实情形、组建筹备组的时限，把权力关进了笼子里。从前有受理单位不受理，口头上说不符合条件、时机不成熟等，现在《条例》的内容很好的避免了这种情况。”

此外，筹备首次业主大会会议常常面临着另一问题：经费哪里来？

《条例》第二十九条规定，首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。新建物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。老旧小区以及建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议的，县（市、区）人民政府可以给予补助。

问题3：

不合规预收物业费怎么办？

你遇到过所在的小区物业公司预收物业费的问题吗？有的物业公司通过费用打折、送油、送面等“促销”活动调动业主的积极性，预收2、3年物业费的情况不在少数。

“听上去很诱惑，但预收有一定的风险。”伍三明说道：“如果物业合同只有1年期限了，但是业主没有多加留意，提前给了2年的费用。多给出1年的钱怎么办呢？接手的下一家物业公司很可能会不承认。更严重者，如果物业公司用预收的钱拿去投资，失败‘跑路’了，时会产生很大的社会问题的。”

为了规避这类问题，《条例》第六十三条规定，预收物业费的，不得超过合同有效期的剩余期限。不定期物业服务合同，不得约定预收物业费。

问题4：

小区成为执法真空地带怎么办？

不文明养狗、违章搭建、违规占用消防通道、占道停车......随着社会的发展，人们对于城市治理和生活要求的提高，这一系列问题如今都有了相关的规定和责任部门。在“墙外”能严格执法，那么在“墙内”呢？

伍三明认为，现在很多小区成为了执法的真空地带。“物业管理事实上是综合治理，涉及到市民生活的方方面面。比如养犬问题，养禁养犬，犬只在小区内不套绳等，都成为了扰民的因素。比如占道停车的问题，在小区墙外很快就能被发现并作出相关处理，但如果发生在小区内，相关部门真的会来做处理吗？”

因此，《条例》第九十六条作出了规定，县（市、区）人民政府应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度，并在本行政区域内各物业服务区域显著位置公布相关行政主管部门负责执法事项、联系单位、举报电话。县（市、区）人民政府有关行政主管部门接到投诉、举报的，应当及时依法处理。

▲四川资阳城区内，某物业公司人员在路口开展文明交通劝导员执勤活动。住房和城乡建设厅供图

问题5：

安装人脸门禁由物业单方面决定吗？

“之所以这次要进行修订，是因为现在我们用的是十年前的《条例》，很多东西没有跟上。法律要适应社会的变化，这在修订后的内容中有一定的体现”，伍三明介绍道。

从前，小区内安装什么门禁等很多时候都是由物业公司进行决定，对此《条例》第十九条作出了相关规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务人、使用建筑物及其附属设施的维修资金、筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备、物业费调整等事项由业主共同决定。

除了以上内容，《规定》从原来的79条调整到了如今的条，修改、新增了很多物业管理方面的细节内容，如规定公安派出所代表参与首次业主大会会议筹备组、前期物业服务合同期限最长不超过2年、规范业委会任期届满换届等。

记者获悉，下一步，住房城乡建设厅将分片区对各市（州）进行培训，广泛深入开展宣传解读，精准把握法规的精神实质和核心内容，推动《条例》规定全面落实到位。