解读西安市物业服务收费管理办法您

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按照《西安市物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）的相关规定，长安区实行政府指导价管理的住宅小区物业服务收费标准参照新《办法》规定的政府指导价标准执行,自年1月1日起实施，有效期5年。

一、物业服务收费指导标准适用范围

按照物业服务的不同性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价：

（1）未成立业主大会的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价,《办法》制定了与物业服务等级相对应的基准价和浮动幅度。

（2）已成立业主大会（业委会）的，以及别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费（特约、增值服务等）实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，不强制要求执行物业费“一费制”和新的停车服务费标准，是否调整收费标准由物业服务企业与业主或者业主大会双方协商，通过合同约定。

二、物业企业按照新政策调整物业收费标准需履行调价程序

年1月1日新《办法》实施后，物业费标准（实行“一费制”）与停车费标准将同时调整。已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》且未成立业主大会（业委会）的住宅小区执行新的物业收费政策时，物业企业应当按照相关规定及时履行调价程序，将物业费标准（实行“一费制”）与停车费标准同时调整，做好新政策的落实。

《前期物业服务合同》已在住建部门备案的，已备案的物业服务等级不变，物业企业按上述程序规定调整对应等级的物业费标准。物业企业若要变更物业项目服务等级的，须先经住建部门对变更后的服务等级进行认定和备案，对应的收费标准按上述程序规定调整后抄送同级发改、市场监管部门。

根据《西安市物业管理条例》第四条、第一百条等相关规定，物业服务收费标准调整违反规定程序的，可以向物业项目所在地街道办事处(镇人民政府)反映。物业服务合同的签订、合同履行等涉及民事法律关系的问题，需要业主与物业服务企业通过协商或法律途径解决。

物业企业履行调价程序需要一定的过渡时间，在调价程序履行完毕前暂按原合同约定的收费标准执行。

三、物业服务收费等级依据住宅小区物业服务等级确定

实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》（市建发〔〕号）（自年1月1日起执行），按照质价相符的原则制定，对应的收费等级由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定收费标准。

物业服务企业依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》确定本物业项目的物业服务等级和对应的物业服务收费标准，在政府指导价范围内与业主通过《前期物业服务合同》或《物业服务合同》确定物业服务等级、服务内容、收费标准等内容。服务等级经物业项目所在区县、开发区住建部门认定。

四、实行政府指导价的物业费及停车服务费调整情况

（一）物业费调整情况

现行基础物业服务费标准为高层一级每月每平方米1.50元，二级1.20元，三级0.90元，等外0.70元；多层一级0.45元，二级0.40元，三级0.35元，等外0.30元（多层住宅按省定基准价可上浮40%，以上费用均不含电梯费和公摊电费）。

调整后，物业服务费标准为高层一级每月每平方米2.20元，二级1.90元，三级1.50元，等外1.20元；多层一级0.85元，二级0.75元，三级0.65元，等外0.55元。调整后的物业服务费将电梯费与公摊电费纳入其中。与现行物业费、公摊电费、电梯费三项分开收取相比较，按平均值测算（公摊电费0.18元/平米月、电梯费0.32元/平米月），高层住宅物业费平均涨幅7.2%，多层住宅物业费平均涨幅18.5%，高层住宅物业费标准在全国15个副省级城市排名第11位，多层住宅排名15位。

（二）停车服务费调整情况

1、简化服务等级，室内停车实行两类收费标准。

住宅小区停车服务费调整为室内停车场一类80元/车位·月、二类60元/车位·月两个类别，并明确室内停车场类别标准。露天机动车停放场所不分类别，停车服务费调整为60元/车位·月。

调整后，住宅小区机动车停车服务费室内一类降低46.7%，二类降低53.8%，露天降低25%。

2、缩短临时停车收费时段，鼓励即停即走，提高停车位的使用效率。

室内临时停车一类由原来的8小时为一次5元，调整为4小时为一次2.5元，二类由原8小时为一次4元，调整为4小时为一次2元。露天临时停车由原8小时为一次4元，调整为4小时为一次2元。

物业管理区域内非机动车及摩托车停放服务费实行市场调节价。

五、明确监管部门职责、规范物业企业行为

按照《西安市物业服务收费管理办法》规定：物业服务和收费的监管按照统一政策、属地管理原则，实行市、区（县）分级管理：

市发改委负责牵头制定《西安市物业服务收费管理办法》和物业收费标准及其他有关政策规定；各级发改部门负责做好物业服务收费政策贯彻落实、宣传培训等物业服务收费监督管理工作。

市住建局负责制定《西安市住宅小区物业服务指导标准》等物业管理服务政策规定；各级住建部门负责做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训，加大对物业企业服务质量监督检查，将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息管理。

各级市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

来源：长安区发改委

编辑：胡媛媛

审核：李勇军张冰

总监制：王宏