断水断电物业费催收杀手锏的落幕

“再不交物业费，要断水断电了啊！”一直以来都是物业公司催缴物业费的一招强力杀手锏，屡试不爽，但也往往惹得业主们心生不满，因此导致物业公司与业主矛盾冲突的新闻、案例时有发生。那么，物业公司是否有权以断水断电来催讨物业费？

《民法典》生效之前，这个问题确实复杂！

一、若《前期物业服务合同》或业主与物业公司签署《物业服务合同》中，并未约定在业主欠缴物业服务费时，物业公司有权采取断水断电措施的，物业公司一般无权采取断水断电措施。因为供水、供电合同的当事人并非物业公司，物业公司往往只充当代收代缴水电费的职能。供水、供电公司可以在业主拒交水电费的情况下，按照国家规定的程序中止供电、供水，但物业公司可没有这个“本事”，这样做，既无法律依据，也无合同依据。

二、不过很多时候，在物业服务合同当中不难找到诸如“若业主欠缴物业费达到天以上，物业公司有权采取断水断电措施，直至业主清缴物业费及违约金”此类的条款，物业公司也因此认为自己的断水断电行为有依据。但实务中，对这样的条款是否能产生效力存在争议：

物业公司：“我们的物业合同已经明确约定了，业主不缴纳物业费，我们有权断水断电，业主也在物业合同上签字了，这怎么还不行？”一种观点就像物业公司这样的理解，合同当中已经约定了，应该严格按照合同履行。

而在多数案例中法院认可的另一种观点是：这依然涉及到物业公司的职能问题，物业公司是为业主提供对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序活动的企业，其本身并无权干涉业主专有区域内的水、电等能源的自由使用，也没有法律赋予物业公司以断水、断电这种严重影响业主正常生产、生活的行为来催缴物业费的权利。所以在物业合同当中约定断水、断电属于无权人创设了一种涉他权利，应当征得权利人（供水、供电公司或其他有权断水、断电的机构单位）的同意，且应当符合法定程序。从实际情况来看，物业公司显然无法获得这样的授权，无法以断水断电催讨物业费。

有些地方政府部门、司法机关正是基于这种实务当中的争议，所以出台了相关政策、意见，明令禁止物业公司用断水断电来催讨物业费。如《广州市物业管理暂行办法》第八十二条第二款规定：“物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。”

《民法典》生效后，这么干不行，违法！

第九百四十四条　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《民法典》已经给物业公司指了明路，“断水电是不行的，找法院是OK的，要是不听劝，赔偿是少不了的。”

家住苏州的刘某就遇到了这样的问题，刘某购买了某小区住宅，并取得了房屋不动产权证，高高兴兴进场装修时，却发现房屋内没有通电，立马与小区物业公司联系，被告知其未与原业主到物业公司办理物业管理交接手续，也未缴纳物业费，后多次协商无果，刘某诉至法院，要求物业公司配合接通其购买房屋的用电，并赔偿房屋未接通电期间的房屋空置损失费。

法院认为：

自刘某取得案涉房屋不动产权证，成为房屋所有权人后，其与物业公司双方即依法建立了物业服务合同关系，刘某有权要求物业公司提供相关物业服务。

刘某与原业主未到物业公司办理物业管理交接手续并不影响刘某与物业公司之间相关物业服务合同关系的建立。物业公司以刘某没有与原业主办理相关物业管理交接手续、未缴纳物业费为由，主张双方不存在物业服务合同关系，于法无据，法院不予采纳。

作为物业服务企业，应当根据物业服务合同的约定以及相关的法律、行政法规、行业规范的规定，为业主提供相关的服务，不得以任何理由中断业主的正常用电。物业公司的行为违反了《民法典》的相关规定及物业服务企业的基本义务，侵害了刘某对案涉房屋的使用权，故刘某请求物业公司配合其接通房屋的用电，于法有据，法院予以支持。

因物业公司，违反法律规定和行业规范，妨碍业主刘某接通水电，导致案涉房屋不具备正常的居住条件，作为业主的刘某也因此无法对案涉房屋进行居住或出租，进而造成房屋空置。按照上述法律规定，物业公司应对其上述行为承担赔偿损失的违约责任。按照物业服务合同的违约责任以物业费为赔偿标准显然不足以弥补刘某的损失。以刘某在案涉房屋断电期间，因自身无法居住而向他人承租同等条件的房屋需支付的租金或将案涉房屋出租他人所能获得的租金收益未计算标准更为合理。刘某请求按照案涉房屋的市场租金标准计算房屋的空置损失，于法有据，亦合情合理，法院予以支持。

经权律所《物业管理手册》

//延伸：物业公司身份转变：“我是‘出租人’，我可以断水电吗？”

实务中，还有这样一种情况，物业公司本身还是商业项目的出租人（开发商委托物业公司运营，由物业公司与商户签署租赁合同）。那么，作为出租人的物业公司是否可以根据合同约定，在商户未缴纳租金或其他费用的时候停水停电？

一、基于和物业公司同样的道理，在租赁合同当中未约定出租人有权停水停电的，出租人一般无权采取停水停电措施，给商户造成损失的，还应当承担赔偿责任，甚至在停水停电期间的租金、租金逾期违约金也可能不被支持，因为是出租人原因导致的房屋无法正常使用，商户未能正常经营，自然无须承担相关费用。

二、若租赁合同当中约定了出租人有权停水停电，由于现行法律并未禁止出租人采取断水、断电措施催缴租金等费用，基于双方意思自治，大部分法院认为这样的条款并不违反法律的禁止性规范，属于有效。

在()京民初号判决书中，法院认为：关于合同解除前的租金，永乐公司虽辩称荣恒公司于年4月8日之后对涉案房屋采取了断水断电封门的措施，但永乐公司未能就荣恒公司确实实施了上述行为进行充分举证，而且即便荣恒公司采取了断水断电的措施，也系永乐公司未能在荣恒公司催告后的合理期限内支付租金及相关费用，荣恒公司在事先告知永乐公司的情况下，行使合同履行抗辩权的行为，永乐公司应当支付此期间的租金。

但我们也提示，作为出租人决不能仗着“有权”二字“一断了事”，一定要注意方式方法，否则有可能需要承担因不合理地断水断电行为给商户造成的损失。

结语

虽然在《民法典》生效前，各地已经有相关规范要求禁止物业公司采取断水、断电手段催收物业费，但毕竟未在法律层面给予一个明确规定。《民法典》的生效，正式终结了物业公司“断水电”这一催收物业费杀手锏的“出场机会”，标志着一个时代的落幕。

对于物业公司而言，不仅需要积极履行自身的管理服务职能，在催收物业费时也应当注意采用合理合法的手段，如此才能真正实现自身的规范化，规避不必要的法律风险，同时收获服务对象——业主的认可。