调控升级沪深重拳围堵炒房客,能为楼市降

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北方人民忙着抗疫，南方人民忙着抢房。年的开年依旧魔幻得让人看不懂。

从去年底开始，上海楼市悄悄启动，快速升温。近日，“千人认筹”“刚需摇号难”“二手房价格上浮以分秒计算”等景象，让人们隔着屏幕就体会了一把上海楼市的疯狂。而在深圳，去年下半年的调控加码并未将楼市之火彻底熄火，心有不甘的炒房客借助假离婚假结婚曲线炒房。

楼市愈是疯狂，调控的预期就愈是强烈。这两天，传闻中的调控政策终于落地，两座一线城市再次念起楼市“紧箍咒”。

炒房手段花样翻新，沪深打补丁堵漏

1月21日晚间，上海市住建委、房管局等八部门联合发文，颁布一系列调控政策。

具体措施主要包括:防范“假离婚”购房，夫妻离异三年内实行限购，购房时拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;调整增值税征免年限，个人对外销售住房增值税征免年限从两年提高至五年。就在前一日，上海市房管局表态称，已针对近期市场“打新”、炒作现象做好政策储备。

新政发布前，上海已是全国楼市调控最严厉的城市之一，但仍然挡不住部分买房人借道“假离婚”躲避限购政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，目前部分城市规定，离异两年内购房，要追溯离异前家庭的所有房产，上海升级为三年，政策严厉性更强。

在打击“假离婚”这件事上，深圳比上海行动更早。

去年7月15日,深圳就已经堵漏“假离婚”炒房，在《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》中，明确了夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

不过，道高一尺魔高一丈，深圳“7·15”新政发布后，仍有不具备购房资格的人通过“假结婚”的方式骗取购房资格。

1月19日，深圳市住建局向深圳市不动产登记中心发函，要求居民家庭购买的商品住房只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。过去，夫妻购房可以登记在符合购房条件的一方或双方名下，这一政策不再执行。这意味着，通过“假结婚”来获得购房资格的行为被“围堵”，这种方法行不通了。

与此同时，深圳还启动了购房人员资格审查。1月22日，深圳市住建局发文称，对12名涉嫌违规申购商品住房人员进行处理，暂停其使用深圳意向购房等级系统及网签系统、冻结人才住房轮候资格等。上海在新政中也提到，要引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。

一线城市缘何异动?新政能否“灭火”?

去年下半年以来，深圳楼市率先启动、广州紧随其后，上海、北京的市场在年底也开始升温，但从数据上来看，除深圳外，都不能用“过热”来形容。而且去年底以来，中央高层频频释放信号，坚定“房住不炒”不动摇，也给买房人们发放了“定心丸”。谁曾想，春节还没过，一线城市的楼市一天比一天躁动，搞得还没调整好节奏的小伙伴们有点丈二和尚摸不着头脑。

那么一线城市这轮行情是由什么推动的呢?

中原地产首席分析师张大伟认为，信贷政策是此轮房价上涨关键原因之一。年全年信贷增量刷新历史纪录，拉动了一线城市的购房需求。

此外，一线城市新房、二手房价格倒挂,买到就是赚到心理预期下的“打新潮”持续升温。据《地产深度报道》不完全统计，年12月，上海地区共有44个项目入市，涉及房源数达套，供应量创两年来新高，月度平均认筹率高达.47%。这—数据不仅为年内最高，更创下三年以来的新纪录。打新潮的火热加剧了刚需族的恐慌情绪，再叠加受疫情影响回国置业需求增多，二手房市场的温度也被带起来了。

易居研究院最新研报显示，截至去年12月，上海二手房去化周期在22座监测城市中最短，只有1.7个月，二手房市场极度供不应求。

那么此次上海、深圳升级调控，能否为热起来的市场彻底降温呢?

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海新政规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。此类政策使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定。类似政策对于后续二手房交易影响较大。

但张大伟认为，当下上海二手房房源稀缺，交易成本很可能快速转嫁给购房者。如果不增加打新项目的限售时间，让这些房源变成投资客的鸡肋，需求无限放大，供需依然紧张，调控补丁政策抑制影响相对有限。

对于深圳堵漏政策,美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，新政主要是堵住通过“假结婚”过户房产的行为，但这类群体数量有限，影响面不会太大。广东信荣律师事务所张茂荣律师指出，虽然现在深圳不动产登记中心暂停了婚姻存续期间房产更名业务，但“假结婚”炒房者，仍然可以通过离婚分割财产，实现没有资格也能获得房产的目的。

一线城市被堵，炒房客会转战其他城市?

对国内楼市有几年观战经验的小伙伴都知道，一线城市是楼市的风向标，楼市若要启动，通常来说都是一线城市先动，然后到二线城市，最后才是三四线城市。如今一线城市炒房通道被围追堵截了，手握巨资的炒房客会不会外溢到周边城市，炒高其他城市的房产价格呢?

有可能但风险极高。

根据过去一年的楼市调控的经验，全国不管是一二线还是三四线城市，基本上都是“冒头就打”。炒房客短期内撤退到其他城市，可能会一定程度上推高当地房价，但如果超出了“房住不炒”原则所能承受的限度，则很有引发新一轮的调控，如出台新规延长限售年限、提高限购门槛等。因此无论在哪座城市，炒房的风险都是非常高的。

对刚需族来说，现在这个节点做决策也是非常艰难的。不买，担心春节过后更买不起;买了，万一后续还有调控细则,楼市开始降温，一不小心就高位站岗了。刚需族能做的就是出手时量力而行，控制好杠杆，不炒房、不追高。

来源：招商银行App社区