成交数据苏州科技城篇

最近在整理二手房成交数据，以贝壳和我爱我家为主，继狮山后，本篇讲一下科技城。

以下是正文：

科技城

科技城版图很小，新区重点发展的区域，过去几年新区能给的资源基本全部砸进来了。

行政办公——管委会、消防大队、房地产交易中心，税务局，全搬过来。

教育资源——最好的砸进来，新区实验初级中学分校、苏州实验高中分校、科技城外国语学校、伊顿国际学校。

区域规划——蓝图设计好，全域没有拆迁小区，工业区、研发大院、住宅区全部分离。

产业结构——金融小镇、研发大院、医疗机械园、中移研发等新兴产业聚集区。

就科技城而言，新区能给的、不能给的，全都给了，甚至连南大苏州校区也争取过来了，花了大概10年时间，造了一座新城。

早年科技城样貌

很多人现在觉得科技城偏，那是他们没看过10年前的科技城，那个时候才是真的偏，住宅也以刚需为主，比如水岸年华、绿地中央广场，以前路演就喜欢到通安、东渚、浒关等地。

那个时候谈科技城，人家根本不知道在什么地方，你得说

“房子就在大阳山西边，新区管委会对面”

如今时过境迁，科技城名头越发响亮，对周边稍微也稍微有些影响力，置换改善客群慢慢认可，目前版图大概如下：

科技城在区内的定位非常像园区的独墅湖，产业驱动板块升级，随着板块产业聚集效应，未来辐射效应会越来越明显。

回到楼市角度，去年科技城新房井喷，尤其年初金茂府洋房和大悦澜庭，两个项目热度很高，金茂府洋房更是倒挂1W左右潜力盘，就去年而言，科技城能挑到很多不错的新房，尤其㎡3房2卫的小面积段，更是随到随买。

新房井喷的结局，就是对二手房形成了压制，尤其锦峰路校区的二手房，价格下跌非常明显，反倒是以朗诗绿洲、景瑞无双为主的改善次新，价格逆势上涨。

换而言之，科技城内部在分化，有兴趣的可以看年底的这篇文章《20年苏州楼市总结2——分化的科技城》。

接下来一起看看，科技城的二手房目前到底是什么市场，为了方便阅读，划分区域将以对口中学施教区来介绍小区。

科技城二手小区不是很多，去年整体热度非常低，尤其锦峰路校区的住宅小区，受新房影响，成交挂牌比基本只有20%左右。

也就是说，同一个小区，一年如果挂50套房子，小区只能成交10套，你家卖掉的概率大概在20%。

注意时间单位，是年，二手房流动性差到极点，降价也是自然的事。

从最新的挂牌价和成交价看，科技城绝大多数小区都在下跌，当然好消息是，科技城的新房越来越少了。

经过这一轮新房市场的挤压，科技城二手房房价也夯实了许多。

如上图所示，前排成交价分别是几个次新：景瑞无双、科技城金茂府、朗诗绿洲、招商雍和苑。

无论总价还是均价，都遥遥领先其他小区，招商雍和苑相对其他3个精装的次新小区均价相对低了一些。

注意一下，这四个小区都是青城山路的施教区，而且都是次新。

朗诗绿洲跟招商雍和苑是15年年底科技城的热门小区，正好赶上15-16年的大牛市，然后销售都是躺着卖，两个小区当年非常难买，关系户很多。

景瑞无双是科技城地王，至今没打破，年4月拿的地，楼面价元/㎡，溢价率%，苏州历史土拍溢价率最高的一块。

地王从来都不好卖，景瑞也一样，17年6月首开联排别墅直接遇冷，直到19年赶上第二轮牛市，项目才顺利售罄。

金茂府是科技城体量最大的一块地，景瑞是楼面价最贵，金茂府是总价最贵，年2月拿的地，楼面价元/㎡，自建商业配人才住房，某个角度讲，金茂府楼面价也没比景瑞便宜多少。

科技城金茂府是年9月首次开盘，均价3.3W，去化也很一般，大概只有5成左右，同样，直到19年第二轮牛市，金茂府直接变成了倒挂盘，开一次清一次。

如今二手房㎡更是高达4.7W，注意这个价格还不满两年，需要额外缴纳5.3%的增值税。

如果只看最近两年，科技城房价是下跌的，如果拉长到3年，科技城房价是暴涨的。

另外从上图房价可以看出，前排都是青城山路学区，锦峰路学区无论房价还是热度，都低于青城山路，而青山绿庭更是因为小区边上新规划了小学和初中，房价直接从最高的2.8W降到现在的2.3W。

市场在用脚投票，青城山路＞锦峰路。

很多人问过我青城山路学区到底怎么样，从新实一段简介可以看出，做精金山路、做优青城山路、做实马运路、做新锦峰路中可以看出，青城山路用了“优”这个字，个人理解仅次于金山路。

那青城山路校区到底怎么样？

该校区是16年第一批生源参加中考的，那年新实集团参加中考人数人（包含青城山路），四星率大概在70%左右，随后2年新实集团的四星率基本都维持在65%-70%，直到年马运路校区参考略有所下滑。

以-年3年四星率推演，新实集团3年都保持了65%+四星率，那3年新实集团也只有金山路跟青城山路参考，再看18年另一组数据，市三区的普高率是55%，四星率是36%。

所以青城山路到底好不好，数据很容易就推演出来了。

再聊下锦峰路片区的住宅吧

山湖湾南区热度还可以，位置也不错，加上学区又近，所以均价也是最贵的。

这个小区紧挨着大悦澜庭和浅悦静庭，浅悦静庭跟山湖湾北区学区预计一样，小学是天佑路（科技城三实小），大悦澜庭跟山湖湾南区学区预计一样，小学是科业路（科技城实小）。

山湖湾南区最新㎡成交均价2.95W（22年3月成交，3房2庭1卫）、山湖湾北区最新97㎡成交均价2.74W（22年2月成交，3房2庭1卫）。

两个区差价大概2K左右/㎡

大悦澜庭跟浅悦静庭的新房，㎡都做了3房2卫，产品很不错，以后二手房入市，应该会是周边最好的卖的户型。

两个小户差价大概也会有2K/㎡，我个人预计大悦会在3.2W/㎡，浅悦会在3.0W/㎡。

另外大悦目前靠高速的大户型，个人不喜欢，也不会推荐，高速太吵了。

至于其他的，绿地那个商业又遥遥无期了，还是等浅悦的星悦里吧，绿地对面有几块核心地，科技城应该暂时没有拿出来的打算。

中航樾公馆复式的户型吸引力在下降，这种户型自住很压抑，不过胜在功能性，而且定位比较明显，刚改功能户型，所以成交价一直都还可以。

望湖湾位置很好，可惜物业比较一般，认可度不如山湖湾南区高。

云栖麓是次新小区，不满两年，户型还不错，这里说一句，18年碧桂园操盘云栖麓的时候，很多购房者甚至怀疑这里是不是属于通安，所以当年尽管科技城没什么新房，但云栖麓销售也很一般。

最后总结一下：

科技城刚需二手在跌，青城山路一片次新小区逆势上涨，预计今年科技城普通二手依旧不会太好过，小户型的流动性应该会好一些。

目前科技城二手总价W左右的还不错，量最大，主要集中在-W。

科技城新房㎡左右的3房2卫户型已经不多了，去年随便挑，今年基本只剩下很一般的楼层，幸福里我是不会看的，宁可看二手，太偏了，受不了那个位置。

小户型新房快没了，大户型还有量，预计还够卖1年左右。

接下来科技城新房小户主流供应会变成：华润幸福里、武汉城发这两块地，都很一般，今年挑房的机会已经很差了。

至于人家大V说科技城3年涨2W的鬼故事，听听就行了，别当真，当真就做韭菜了，先讲这么多吧，考虑新区其他几个板块的可以