誓做绿色铁狮门的朗诗,违约裂痕下有多
2024/8/12 来源:不详北京中科医院怎么样 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/jzpj_p2/
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地产密探(ID:real-estate-spy)
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密探财经
过去两年,“差点被弄死”的房地产,自去年底以来,情形大反转。前不久,住建部“一把手”以数据力挺高呼,“房地产既是‘顶梁柱’,又是‘压仓石’”。
救市力度虽超乎想象,但从房企视角看,特别是全靠经营维系自身融资信誉的民企,爆雷带来的内伤极为严重,修复起来也绝非一日之功。
上周,地产密探有读者后台私信,强烈建议希望分析一下“朗诗绿色管理”,想了解其手上美债到底多少。
4月24日早盘10点钟,朗诗绿色管理的股价异常下挫,一度跌幅逾7%,午盘后继续下挫,一度跌幅8.46%,领跌内房股,但交易很弱,最新港值5.67亿,让人唏嘘不已。
从时间点看,朗诗绿色管理4月2日晚间发布了年财报业绩,次日股价收盘涨幅近10.7%,但此后一路下挫,已创下年初以来新低。
年,朗诗绿色管理取得营收约.2亿元,同比增长约73.6%;毛利约13.5亿元,同比下降18.9%;毛利率只有9.65%,较年约20.7%直接被“腰斩”!
分析来看,朗诗绿色管理去年虽营收增幅逾七成,但营业成本同比增幅几乎“翻倍”了。
就盈利而言,朗诗绿色管理去年经营亏损近10.9亿元,较年经营亏损3.7亿元恶化了1.95倍,去年净亏24.5亿元,较年净亏近7亿元恶化了2.5倍。
近年来,朗诗绿色管理“轻资产”模式迅猛扩张,去年在南京、苏州、无锡、成都等城市新增24个项目,对应可售货值约.5亿元,可售面积约.3万方。
截至去年底,朗诗出品可售货值.9亿元,涉及57个项目,其中国内24个,美国33个。看国内,一线、新一线及二线占比超85%,长三角及大湾区占比近八成。
就业务模式而言,同期末,朗诗绿色管理涉及开发代建服务及小股操盘项目96个,总可售面积约.8万方,预计可售货值约.2亿元,占国内总可售货值约93%。
也就是说,朗诗绿色管理在国内的绝大多数项目,都是不太会消耗自身资本的轻资产项目。年,朗诗出品签约销售额约.2亿元;新增开发代建服务合同额约11.9亿元,同比增幅约21.2%。
早在年底,朗诗集团掌舵人田明曾说过,“未来的朗诗应不会再出现%持股权益下的项目,多是轻资产项目,公司整体定位向开发服务型公司转型,目标是成为中国的绿色铁狮门,成为一个房地产资源的整合者”。
去年8月,朗诗绿色地产更名为朗诗绿色管理,背后是其开发项目持股比例大幅降低,代建服务及小股操盘的轻资产项目大幅增加,认为新模式会带来资本投入及投资风险显著降低,有40%左右较高毛利率,前途似乎一片美好。
从去年特别是下半年看,朗诗绿色管理并不顺遂,比如9月底,对约1.69亿美元债提出交换要约,不久涉及1.19亿美元债完成交换要约再融资(即“优先票据”),现金支付.3万美元(约合.8万元)。
地产密探注意到,朗诗绿色管理年财报披露,上述未偿还美元债剩余22%的本金部分即万美元(约2.54亿元),实际上是违约了。
其还披露,去年底,公司收到一封债权人信函,要求其清偿违约美元债本息合计万美元(约合万元),否则可向法院提交清盘申请。
不过,朗诗绿色管理对上述两个重大事项均未公告披露,是否未达到披露条件?
截至年底,朗诗绿色管理总借款余额73.3亿元,比年底84.9亿元减少11.6亿元,其中人民币借款近13亿元,美元借款按人民币计价60.3亿元。
同期末,朗诗绿色管理一年内到期借款14.94亿元,比年末减少约23.4亿元,更多是一年以上2年以内的,总额约为49.6亿元。该房企现金及现金等价物12.5亿元,比年底减少28.2亿元。
朗诗绿色管理特别提及,附属公司LandseaHomes持有现金结余近1.24亿美元,约合8.61亿元,与在美国的房地产项目开发及销售有关,不能作为集团一般用途。基于此,该房企现金及现金等价物只有约3.9亿元。
依此来看,今年朗诗绿色管理短期偿债压力会非常大。今年前3个月,其权益项目及开发代建服务项目签约销售额44.3亿元,较去年同期43.5亿元增加微乎其微。
据披露,朗诗绿色管理提出了6大措施,来解决今年流动性及偿债压力。
其一,继续积极调整销售及预售,加强回款;
其二,对建筑商及供应商安排好付款;
其三,积极解决违约美债问题,向金融机构申请项目开发贷、质押股权融资、展期借款等;
其四,已向朗诗集团借款7.5亿元,期限2年;
其五,计划出售若干投资物业,已跟潜在收购方有接洽;
其六,加快收回贸易及其他应收款,控制行政开支。
从“开源节流”的六大措施看,推进任何一项都很关键,但相对于节流,开源似乎更为关键,销售和再融资、展期、卖资产等应齐头并进,形成一股合力。